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2025年09月06日
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9月29日，國務(wù)院常務(wù)會議特別強調(diào)“堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，而且，在正式文件中首次用“促進房價合理調(diào)整”等更加明確的政策表述。筆者認為，在政策層面，房地產(chǎn)近期幾乎不可能松動，中國房地產(chǎn)正式步入了實質(zhì)性降價周期。
事實上，房地產(chǎn)交易從今年下半年就已進入冰凍期，大多數(shù)一線城市的交易量創(chuàng)下了近三年來的新低，“金九銀十”慘淡收場。但在歐債危機影響下，很多開發(fā)商對于政策最終松動抱有很大期望，因而使得最近兩月房價膠著。
但是，隨著政策的逐漸明朗和開發(fā)商鏈條的逐漸收緊，房地產(chǎn)進入價格真正調(diào)整的下行周期已成必然。首先，歷經(jīng)一年多的政策高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯退潮，外界對房價的看法漸趨理性，一些城市首先在成交量上進行了調(diào)整；其二，房價已經(jīng)出現(xiàn)了松動的明顯信號。9月份70個大中城市新建住宅，和8月份相比，價格下降的城市有17個，持平的有29個。從環(huán)比而言，9月份房價基本已經(jīng)停漲。再根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年10月，全國100個城市住宅平均，其中40個城市價格環(huán)比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環(huán)比下跌。10月價格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個月；其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化，而北京房屋庫存超過了12萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯的變化；其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率在70%以上，處于要么降價，要么倒閉的生死邊緣。
特別是，我們看到，在經(jīng)歷了長時期的僵持之后，包括萬科在內(nèi)的大開發(fā)商正式加入降價促銷行列。萬科在一線城市新開樓盤降價幅度大多在15%到20%左右，萬科在業(yè)內(nèi)起帶頭作用，其降價意味著業(yè)內(nèi)對房價下降已達成共識。這樣，在萬科、碧桂園、保利、龍湖、招商等行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動下，這次房地產(chǎn)調(diào)控最終進入了房價合理下調(diào)的理性周期，房地產(chǎn)市場博弈的力量對比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。
當然，房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，中國房地產(chǎn)的博弈歷來都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利。特別是，在地方融資平臺債務(wù)高筑，一些重點項目建設(shè)又陷入缺錢困境的時候。盡管溫總理一再明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動的邏輯。而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢不錯，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時刻。越在最后的時刻，更要警惕一些意想不到的變局。不過，從目前來看，房地產(chǎn)正式進入降價周期已成不爭的事實。
