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2025年07月20日
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近來(lái)，國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計(jì)劃之爭(zhēng)風(fēng)起云涌。
有人認(rèn)為，政府對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)多，市場(chǎng)法則少了。如果這些房地產(chǎn)政策不改變，不僅與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則相悖，而且是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種倒退。政府對(duì)樓市的管理，更多應(yīng)采取市場(chǎng)化的原則，城市住房限購(gòu)令應(yīng)取消。也有人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控剛見(jiàn)成效就放寬限購(gòu)，必然使得所有調(diào)控努力都前功盡棄，所以城市住房限購(gòu)令不可取消。
其實(shí)，這樣的爭(zhēng)論，沒(méi)有建立在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，或前提條件不明確。
可以說(shuō)，這些年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不是個(gè)成熟的市場(chǎng)，而且集中了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端。因?yàn)椋?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征，就是住房市場(chǎng)要素的非市場(chǎng)化及住房產(chǎn)品的市場(chǎng)化。土地、資金、勞動(dòng)力、城市規(guī)劃等要素不是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)運(yùn)行的。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過(guò)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商臺(tái)下的協(xié)議來(lái)完成。在2004年7月之后，盡管土地通過(guò)拍賣(mài)方式交易，但土地拍賣(mài)規(guī)則都是由地方政府設(shè)定的。所以，絕大多數(shù)土地的交易同樣沒(méi)有通過(guò)有效的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)完成。
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸政策是決定樓市能否繁榮的關(guān)鍵。在中國(guó)金融市場(chǎng)嚴(yán)格的管制下，政府的不少信貸政策通過(guò)管制資金的價(jià)格與數(shù)量，把社會(huì)稀缺的資金以低成本的方式流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機(jī)炒作者手中。比如，近十年來(lái)的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問(wèn)題放在首位，而是把住房市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，進(jìn)而使得全國(guó)各城市的樓價(jià)在過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策之下被一再推高。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財(cái)政增長(zhǎng)了、地方政府的業(yè)績(jī)好了。但是這種繁榮是建立在政府對(duì)利率與信貸管制基礎(chǔ)上，是建立在管制利率對(duì)存款人財(cái)富轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上的。
可是，對(duì)于住房來(lái)說(shuō)，又是完全市場(chǎng)化的。由于住房是十分特殊的商品（既是投資品也是消費(fèi)品、每套住房都具有唯一性），再加上中國(guó)住房市場(chǎng)剛剛形成（一手住房比例80%以上，而成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)比例不會(huì)超過(guò)15%），這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷性定價(jià)創(chuàng)造了條件。在這種情況下，住房市場(chǎng)的商品價(jià)格要真正建立以住房消費(fèi)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求關(guān)系事實(shí)上是不可能的。當(dāng)住房市場(chǎng)完全是投資炒作為主導(dǎo)時(shí)，或住房市場(chǎng)蛻變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)時(shí)，樓價(jià)一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)質(zhì)性住房商品的價(jià)值，市場(chǎng)法則也就失敗。
無(wú)論是從目前住房市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)化，還是從商品住房的市場(chǎng)法則失敗角度來(lái)看，我國(guó)住房市場(chǎng)與成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相差太遠(yuǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)政府干預(yù)嚴(yán)重的市場(chǎng)。因此，盡管筆者不贊同用行政方式來(lái)干預(yù)市場(chǎng)，而且認(rèn)為限購(gòu)方式對(duì)市場(chǎng)影響十分有限，但有一點(diǎn)應(yīng)該肯定，即限購(gòu)令對(duì)遏制住房投機(jī)炒作是能起到一定作用的。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，取消當(dāng)前各城市住房限購(gòu)令是不是能增加國(guó)內(nèi)住房的市場(chǎng)化程度，政府是不是要鼓勵(lì)住房市場(chǎng)的居民住房投資。由上述分析可知，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計(jì)劃之爭(zhēng)論，并非要取消住房市場(chǎng)限購(gòu)令及限價(jià)令，而是要加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革步伐。不是用行政干預(yù)的方式來(lái)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而是更多地要用成熟市場(chǎng)中通用的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。
比如，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，既不需要住房限購(gòu)令，更不需要等到個(gè)人住房信息體系確立，只要通過(guò)有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如在新加坡打擊住房投機(jī)炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。不管是什么狀態(tài)的住房，只要有交易，就征稅，這對(duì)住房投機(jī)炒作豈能不起到巨大的震懾作用？
總之，在筆者看來(lái)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)，并非是計(jì)劃多了還是少了的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)還完全不成熟、不健全。因此，當(dāng)前最急迫的任務(wù)，就是盡快強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)化的制度改革，用成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而不是強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的經(jīng)濟(jì)杠桿十分普遍，無(wú)論是制度規(guī)則還是經(jīng)驗(yàn)都是如此。比如，在土地拍賣(mài)時(shí)對(duì)生產(chǎn)住房商品的嚴(yán)格限制、信貸政策與稅收政策對(duì)住房投機(jī)炒作的嚴(yán)格限定等方面，不少?lài)?guó)家都有較為成功的制度與經(jīng)驗(yàn)。我們大可充分借鑒。
