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2025年07月19日
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我們“第二屆城市化國(guó)際峰會(huì)”今天在這里隆重召開了，我非常榮幸地能夠主持接下來(lái)大家思想交流和碰撞的精彩時(shí)刻，同時(shí)，我也很激動(dòng)，不激動(dòng)不行，為什么？在21世紀(jì)，城市化是一個(gè)最偉大的話題，不僅將影響中國(guó)，而且還將影響全人類的生活狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。
在我們這個(gè)峰會(huì)上有三個(gè)主題。
第一，土地：就是說(shuō)在城市化進(jìn)程中，新農(nóng)村和新城鎮(zhèn)建設(shè)土地可流轉(zhuǎn)模式的探討。
第二，可持續(xù)性發(fā)展：在城市化進(jìn)程中，新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的可持續(xù)建設(shè)問題。
第三，金融：國(guó)家開發(fā)銀行支持城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個(gè)可持續(xù)健康發(fā)展。
第一個(gè)主題就是關(guān)于土地。土地在城市化進(jìn)程中的可流轉(zhuǎn)模式的探討，這一主題的主講嘉賓是中國(guó)人民大學(xué)教授王軼先生，也是《物權(quán)法草案》的起草人之一。參加這一主題的對(duì)話嘉賓有：
中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系博導(dǎo)董黎明教授；
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長(zhǎng)翟寶輝博士；
北京成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)先生。
下面，我們先請(qǐng)王軼先生做一個(gè)主題的發(fā)言。
【王軼教授】：
謝謝主持人，各位尊敬的來(lái)賓大家下午好！很高興有這樣的機(jī)會(huì)跟大家交流城市化進(jìn)程中新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)土地可流轉(zhuǎn)模式。
從自己法學(xué)專業(yè)的角度入手，結(jié)合我國(guó)國(guó)家的《物權(quán)法》，以及相關(guān)的法律，對(duì)于這個(gè)主題做簡(jiǎn)要地分析和梳理。關(guān)于土地的流轉(zhuǎn)恐怕是2008年非常火爆的一個(gè)話題，用法律的語(yǔ)言來(lái)表述土地流轉(zhuǎn)的話，其實(shí)強(qiáng)調(diào)的就是土地權(quán)利的變動(dòng)問題，尤其是土地?zé)o權(quán)的變動(dòng)問題。我著重想結(jié)合我們國(guó)家現(xiàn)行的法律看一下。在中國(guó)現(xiàn)行的法律上所確認(rèn)的土地權(quán)利的變動(dòng)，尤其是土地屬權(quán)的變動(dòng)，我們確立了什么樣的規(guī)范的模式？他們有可能存在的問題是什么？關(guān)于土地的流轉(zhuǎn)，根據(jù)它所發(fā)生的背景的不同，首先可以分成兩種大的類型。
1.非交易關(guān)系背景下土地的流轉(zhuǎn)問題。
2.交易關(guān)系背景下土地的流轉(zhuǎn)問題。
我們國(guó)家現(xiàn)行法律的框架內(nèi)，我們知道土地的所有權(quán)，這種最重要的土地的權(quán)利問題是不允許以交易的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的。所以，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)主要是通過非交易的方式完成。具體來(lái)講在我們國(guó)家土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)存在著最為重要和關(guān)鍵的途徑。通過增收的方式把集體的土地所有權(quán)變成國(guó)有的土地所有權(quán)，這恐怕是我們國(guó)家現(xiàn)行法制最核心的方式，通過增收的方式把集體的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化成為國(guó)有的土地所有權(quán)，存在最為突出和嚴(yán)重的問題是兩個(gè)方面。
第一，在我們國(guó)家法律執(zhí)行的實(shí)踐中間，包括在我們的一些行政法規(guī)方面，沒有對(duì)服務(wù)于公共利益的需要所進(jìn)行的土地增收和不服務(wù)于公共利益的需要，對(duì)集體土地所有權(quán)所進(jìn)行剝奪嚴(yán)格的區(qū)分看來(lái)，在我們今天的一些立法文件，包括法律的執(zhí)行中間，沒有嚴(yán)格地區(qū)分所謂的增收拆遷和協(xié)議拆遷的問題。在現(xiàn)實(shí)生活中，某一些通過增收途徑所進(jìn)行的集體土地所有權(quán)向國(guó)有土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，并沒有服務(wù)于公共利益的需要，這也是今天我們看到在社會(huì)生活中間存在著一些比較激烈的社會(huì)沖突和矛盾，甚至在有一些地方引發(fā)了群體性事件，這是一個(gè)比較關(guān)鍵性的原因。在《物權(quán)法》制訂工作完成以后，包括立法機(jī)關(guān)和各級(jí)執(zhí)法機(jī)關(guān)非常重視，如何妥當(dāng)?shù)卣J(rèn)定和把握什么是公共利益。依照《物權(quán)法》的第一條規(guī)定，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以增收土地和單位的房屋，其它不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)用國(guó)家權(quán)利把集體轉(zhuǎn)變成為國(guó)家土地所有權(quán)，唯一充分的理由就是為了公共的需要，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中執(zhí)行得并不理想。
第二，增收補(bǔ)償?shù)膯栴}。我們知道通過征收的方式把集體土地所有權(quán)，轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所有權(quán)是讓作為土地所有權(quán)人的集體永久地喪失了土地的所有權(quán)。在我們的現(xiàn)實(shí)生活中間，征收把集體土地變?yōu)閲?guó)有土地以后，地方政府被征地的農(nóng)民所得，通常不會(huì)超過把征收以后的土地通過出讓的方式所獲得的出讓金交易總額的10%。從這點(diǎn)上來(lái)講，如何建立一個(gè)比較合理公正的補(bǔ)償機(jī)制，恐怕也是這種土地流轉(zhuǎn)中間有待解決的問題。這是通過非交易的方式發(fā)生土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。
對(duì)于交易關(guān)系背景下的土地流轉(zhuǎn)，目前人們關(guān)注的重點(diǎn)是兩個(gè)問題。
1.包括宅基地使用權(quán)集體的使用權(quán)如何進(jìn)行流轉(zhuǎn)。物權(quán)法在第153條對(duì)這個(gè)問題做了規(guī)定，宅基地使用權(quán)取得行使和轉(zhuǎn)讓，用土地管理法和法律以及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，換句話說(shuō)，《物權(quán)法》沒有做出與我們國(guó)家原有的法律，尤其是《土地管理法》不同的規(guī)定，在《土地管理法》上我們知道，依照《土地管理法》第43條的規(guī)定，集體的土地不允許開發(fā)建設(shè)，要想進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的話，只能具備以下三種情形中間的任何一種：進(jìn)行農(nóng)村一些公共設(shè)施和公益設(shè)施的建設(shè)，農(nóng)村居民在自己的宅基地上建房，一個(gè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建房的用地。除了這三種情形之外不允許在集體土地上建設(shè)。第63條的規(guī)定，集體土地上面不允許通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行非農(nóng)業(yè)的開發(fā)建設(shè)。由此可見，包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)上，我們現(xiàn)行的法律確立了非常嚴(yán)厲的限制性的措施。盡管《物權(quán)法》的153條，沒有作出我們?cè)蟹刹煌囊?guī)定，從153條的表述上，相信大家都能注意到，是一個(gè)相對(duì)比較開放的表述，在起草的過程中間，我們《物權(quán)法》的草案有一些現(xiàn)行政策的規(guī)定，包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地現(xiàn)行用地的土地流轉(zhuǎn)，立法機(jī)關(guān)放棄了這個(gè)做法，用了153條的表述，其實(shí)有很多考慮在里面。
比如，適用《土地管理法》等法律這樣的表述方法，代替了原來(lái)嚴(yán)格限制，建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)限制的規(guī)則，《物權(quán)法》頒布以后，根據(jù)中國(guó)城市化的進(jìn)程做相應(yīng)的修改和了解，據(jù)我了解，這個(gè)修改和調(diào)整，正在進(jìn)行的過程中間。為通過修改《土地管理法》等法律，改變我們以往的土地政策留有相對(duì)比較大的空間。153條強(qiáng)調(diào)，適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在我們所有的立法文件中，都沒有關(guān)于什么是國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，意味著考慮著中國(guó)是一個(gè)發(fā)展嚴(yán)重不均衡的大國(guó)。在這樣的背景下允許各地根據(jù)城市化進(jìn)程的需要，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，出臺(tái)適合本地有關(guān)包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的，建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性的規(guī)定和政策。這是關(guān)于宅基地使用權(quán)，以及包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地上，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。
2.根據(jù)《物權(quán)法》第128條的規(guī)定，在土地承包經(jīng)營(yíng)的流轉(zhuǎn)上，堅(jiān)持了農(nóng)村土地承包法上的確立的規(guī)則，包括宅基地使權(quán)在內(nèi)的存在著很大的不同，我們現(xiàn)行的法律，經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展限制相對(duì)比較少。比如說(shuō)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條的規(guī)定，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，取得經(jīng)營(yíng)權(quán)以后，通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓的方式讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行相對(duì)比較自由的流轉(zhuǎn)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第37條第一款的規(guī)定，通過轉(zhuǎn)包、互換出租的方式，扭轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)候，無(wú)需經(jīng)過發(fā)包方的同意，以轉(zhuǎn)讓的方式，扭轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)候，經(jīng)過發(fā)包方的權(quán)益。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可流轉(zhuǎn)性相對(duì)比較高的。在《物權(quán)法》上土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，目前最受關(guān)注的大概就是《物權(quán)法》上有兩個(gè)相關(guān)的規(guī)則，一個(gè)是《物權(quán)法》。第184條的第二個(gè)規(guī)定，除了荒地以外的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不允許拿來(lái)設(shè)定抵押權(quán)，按照第三項(xiàng)的規(guī)定，只有通過招標(biāo)拍賣和公開協(xié)商的方式，取得的荒地，我們通常所說(shuō)的荒地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，能夠成為設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，如何解決從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者他們?cè)谌谫Y的時(shí)候，面臨的融資擔(dān)保問題，恐怕就跟這些規(guī)則、未來(lái)的理解和發(fā)展有著非常密切的關(guān)聯(lián)。
當(dāng)然，我們說(shuō)法學(xué)者通常都不是最好的預(yù)言家，而且我們國(guó)家未來(lái)在新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)的過程中間，建立一種什么樣的土地的可流轉(zhuǎn)模式？到現(xiàn)在的人類經(jīng)驗(yàn)告訴我們，恐怕不是設(shè)計(jì)出來(lái)的，而是在不同利益主體的平衡互動(dòng)中探索出來(lái)的。從這點(diǎn)上來(lái)講，從事法學(xué)教育和研究的人，我們只能強(qiáng)調(diào)，在法律的范圍內(nèi)，信奉一項(xiàng)法律的準(zhǔn)則就是一種信仰，沒有足夠充分且正當(dāng)理由的情況下，不能對(duì)法律主體的自由進(jìn)行限制，從這點(diǎn)上來(lái)講，如何運(yùn)用這樣的法律準(zhǔn)則，把我們現(xiàn)行法律上存在的沒有足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛桑拗屏艘?guī)則，把它刪除掉，給予必要的調(diào)整，恐怕是我們法學(xué)者能夠?qū)ν恋乜闪鬓D(zhuǎn)模式，能夠表達(dá)唯一的愿望和要求。
以上就是我的發(fā)言。
【主持人：吳鏑】
王軼先生從《物權(quán)法》、法律的角度上，把土地所有權(quán)的問題進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述。我們這是談農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民，今天的話題主要是圍繞這個(gè)來(lái)談城市化，在進(jìn)行論壇的時(shí)候，大家可以隨時(shí)的舉手提問題，也請(qǐng)各位把同聲傳譯的耳機(jī)戴上，有可能等一下我們要請(qǐng)一些海外的朋友們給我們介紹一下他們?cè)诔鞘谢l(fā)展過程中的一些經(jīng)驗(yàn)。
董黎明教授是做城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究的，您從您的角度談?wù)勥@方面的話題。
【董黎明教授】：
很高興有機(jī)會(huì)來(lái)探討小城鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，剛才王軼教授從法律的角度來(lái)談這個(gè)問題，我不是搞法律的，但是我很想從城市化的角度來(lái)看一下。當(dāng)前為什么說(shuō)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是我們國(guó)家在改革開放30年以后，現(xiàn)在遇到的一個(gè)很熱點(diǎn)的，又是很棘手的問題。這也涉及到我們城市化的速度和質(zhì)量。大家知道，城鎮(zhèn)化它的含義就是農(nóng)業(yè)的人口，還有農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)移，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)和各個(gè)級(jí)別的城市當(dāng)中集聚，這就是城鎮(zhèn)化的含義。
改革開放以后，我們城鎮(zhèn)化的速度之所以很快，就是因?yàn)樵诤芏喾矫娲蚱屏嗽杏?jì)劃經(jīng)濟(jì)的框框，我們走得很快。比如說(shuō)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，制約城市化、城鎮(zhèn)化最大的一個(gè)屏障就是戶口，沒有戶口你就沒有糧票，你的孩子要進(jìn)城，沒有戶口上不了學(xué)等等的限制。所以，這就是為什么我們今天宣布城鎮(zhèn)化在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期它的速度為什么這么慢的原因？改革開放以后，很多問題解決了。現(xiàn)在戶口來(lái)講已經(jīng)不是制約農(nóng)民進(jìn)城的一個(gè)障礙了。而且現(xiàn)在來(lái)講，國(guó)家正式地承認(rèn)農(nóng)民進(jìn)城即使你的戶口不在城里，只要你在城里定居半年以上，這個(gè)就算城市人口。
我們的規(guī)劃是為這一批人，也得要準(zhǔn)備基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，各項(xiàng)設(shè)施也有他們一份。我想未來(lái)的城市社會(huì)保障設(shè)施，醫(yī)療、衛(wèi)生、教育，也能把我們的農(nóng)民工、農(nóng)民兄弟考慮在內(nèi)。這樣的話，才能夠構(gòu)建一個(gè)和諧的社會(huì)。現(xiàn)在的問題是什么？現(xiàn)在就是說(shuō)人口可以流轉(zhuǎn)，土地沒法流轉(zhuǎn)。這就是剛才王軼教授談到的一個(gè)問題，有法律上的規(guī)定。
這樣的話就往往造成了很多的矛盾，本來(lái)講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究效率，現(xiàn)在來(lái)講人可以轉(zhuǎn)移，地不能流轉(zhuǎn)，效益在哪？我們提到的節(jié)約利用土地，體現(xiàn)在哪？最明顯的例子，農(nóng)民進(jìn)城以后要住房，如果買商品房的話，城市要供應(yīng)，城市土地有一份，但是他的宅基地不能動(dòng)，沒法流轉(zhuǎn)，不是買賣。所以，現(xiàn)在來(lái)講，我們城市化按理來(lái)講，城市用地的增加應(yīng)該和鄉(xiāng)村居民點(diǎn)用地的減少掛鉤，這也是國(guó)家提倡的政策，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)不了。雙重占地，一個(gè)農(nóng)民進(jìn)城以后，城市要為他提供土地，同時(shí)，他在農(nóng)村的土地沒法做。這樣的效率，土地的使用效率就更低了。
同樣，這個(gè)農(nóng)民也要辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，特別是在城市郊區(qū)的，城區(qū)里面的一些企業(yè)，如果是城市土地，國(guó)有土地可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以出讓、轉(zhuǎn)讓。但是，如果你要在農(nóng)村的集體建設(shè)用地上要蓋房子，現(xiàn)在大量提到小產(chǎn)權(quán)的房，搞產(chǎn)業(yè)，這個(gè)是違法的。所以，總體上來(lái)講，現(xiàn)在來(lái)講這個(gè)矛盾相當(dāng)突出，如果這個(gè)矛盾解決不了，我覺得要拖后城市化的建設(shè)。
現(xiàn)在的出路在什么地方？現(xiàn)在最大的難點(diǎn)我認(rèn)為就是由于我們其它的一些配套的法規(guī)、措施，包括規(guī)劃，還有很多不完善的地方，我們的感覺還有很多漏洞。所以，扭轉(zhuǎn)談起來(lái)很容易，但是現(xiàn)在我感到國(guó)家還有一個(gè)最大的底線。為什么這次十七屆三中全會(huì)只提了農(nóng)村土地承包權(quán)可以流轉(zhuǎn)，沒有提集體土地可以流轉(zhuǎn)。實(shí)際上來(lái)講我們還有更重要的底線沒辦法解決，流轉(zhuǎn)以后能不能保證我們國(guó)家十三億人口的吃飯問題？因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)的結(jié)果有一個(gè)利益的關(guān)系問題，因?yàn)楦匾冉ㄔO(shè)用地的產(chǎn)值要低、價(jià)值要低。流轉(zhuǎn)以后很可能農(nóng)村把一部分地出讓城鎮(zhèn)建設(shè)用地，最后我沒有了，我又把一部分的耕地又變成建設(shè)用地。這樣耕地怎樣控制？我覺得這是一個(gè)比較大的難點(diǎn)，可能這個(gè)問題如果我們能夠解決掉，我想我們國(guó)家各個(gè)地方，現(xiàn)在有很多試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這些模式很多，一定是能夠闖出一條新路來(lái)的。
我的觀點(diǎn)就說(shuō)到這，謝謝大家！
【主持人：吳鏑】
董黎明教授把這個(gè)話題引入到難點(diǎn)上面了，這個(gè)問題確實(shí)是熱點(diǎn)，我們可以在網(wǎng)絡(luò)上可以看到湖南、安徽、河南、重慶，這些地方政府都已經(jīng)在做一些不同程度的探討，這已經(jīng)成為了當(dāng)今一個(gè)很熱門的話題。我想看看我們今天到場(chǎng)的嘉賓有沒有什么這方面的問題？有問題的話可以示意、舉手。
好！有請(qǐng)?jiān)▏?guó)駐華使館文化參贊、北京昇智企業(yè)有限公司總經(jīng)理白立德先生提問。
【白立德先生】：
您好！中國(guó)城市的居民越來(lái)越多，這個(gè)比例越來(lái)越多，農(nóng)村的居民差不多有8億。所以，有一個(gè)問題，城市的發(fā)展很快，但是農(nóng)村的居民進(jìn)城以后怎樣解決就業(yè)與生活問題？他們大多都是居住在城郊結(jié)合部，這一部分被“城市化”的農(nóng)民如何解決好？
【吳鏑】：
剛才我們的國(guó)際友人帶了一個(gè)頭，帶了一個(gè)場(chǎng)上和場(chǎng)下的互動(dòng)，下面，我把這個(gè)話筒交給和實(shí)戰(zhàn)相關(guān)的邵念強(qiáng)先生，在市場(chǎng)的層面上對(duì)土地的流轉(zhuǎn)問題他有很多心得和體會(huì)。
【邵念強(qiáng)總經(jīng)理】：
我們是做實(shí)際工作的，受政府、開發(fā)商的委托，對(duì)一些城市的區(qū)域做前期定位研究和規(guī)劃的研究，感覺很明顯，這幾年很多的城市它的建城區(qū)的面積在3到5年內(nèi)翻了一倍。有大量的城市邊緣的土地變成建設(shè)用地。在2007年以前，這些用地基本上就是一個(gè)出口，政府通過征地把它變成國(guó)有的建設(shè)用地，通過招拍轉(zhuǎn)到開發(fā)商手里，2008年我們接過的項(xiàng)目委托里面非常明顯，像王軼教授講的，農(nóng)村的宅基地，農(nóng)村的建設(shè)用地和農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)承包的這些用地要急于轉(zhuǎn)成各種類型的開發(fā)用地。
這里面有一些比較好的案例，也是我本人比較推崇的一種模式，剛好能夠回答白先生的提問。這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行3年多了，位置在我們的西邊。它是6個(gè)村鎮(zhèn)、6個(gè)村莊要合并起來(lái)，6個(gè)村莊分散在不同的地域，條件現(xiàn)在來(lái)看是非常差，多少年來(lái)也沒有改變，起因是政府在起一個(gè)主導(dǎo)的作用，有一個(gè)很大的投資開發(fā)商進(jìn)來(lái)，做了一個(gè)很好的規(guī)劃。思路是這樣的，總的占地面積是差不多100萬(wàn)平米，把地塊分成3部分，其中一部分是用來(lái)建一個(gè)非常漂亮的一個(gè)新型的社會(huì)主義新農(nóng)村，把六個(gè)不同地塊的農(nóng)村村民集中在這個(gè)區(qū)域里面，讓農(nóng)村進(jìn)入樓房，基本上是多層建筑為主，建筑做得很漂亮，也有很好地園林、公園，盡力之后這些房子是無(wú)償?shù)靥峁┙o農(nóng)民的，但是有一套分配的辦法。物業(yè)管理費(fèi)免交25年。
這一塊地是用來(lái)改善原來(lái)村民的居住條件。
第二塊地是用來(lái)建設(shè)生態(tài)的農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)，有很好的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)主要是除了增加投資收益之外，主要是解決農(nóng)民的就業(yè)問題。
第三塊地是能夠支撐的。涿州離北京很近，所做的住宅的項(xiàng)目是可以賣給北京市民的，交通也很便捷，京石高速到涿州一下來(lái)就到了。
而且我們研究完之后，這樣的產(chǎn)品也大致分成兩類：
一類是相對(duì)的高端住宅，比如說(shuō)是0.7的“湯house”，賣給不受早九晚五影響的這類人群，這地方非常好，有河流，也沒有污染；
一類就是小戶型的住宅，單價(jià)和總價(jià)比較低，賣給北京西部的工薪階層。
這是比較理性化的模式，這種做法跟我們現(xiàn)在的《物權(quán)法》是有沖突的，正因?yàn)橛羞@樣的沖突，這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行到現(xiàn)在，仍然規(guī)劃全部都做完了，農(nóng)村的老百姓絕大部分是喜歡的，百分之八九十的老百姓是投票的，政府的積極性也是很高的，社會(huì)主義新農(nóng)村到底怎樣做？社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)靠本地的農(nóng)民去發(fā)展和建設(shè)，這個(gè)時(shí)間是非常長(zhǎng)的，必須引入到外來(lái)的資本進(jìn)來(lái)，資本是要利潤(rùn)，剛好這三種土地的應(yīng)用，給不同的階層或者是人群帶來(lái)不同的收益，政府完成了他對(duì)一個(gè)比較落后的一個(gè)農(nóng)村區(qū)域，把社會(huì)主義新農(nóng)村，或者新村鎮(zhèn)的建設(shè)，這樣一個(gè)目標(biāo)。
農(nóng)民很快地用比較短的時(shí)間內(nèi)，改善了自己的居住條件，住進(jìn)了樓房，有天然氣，很好的衛(wèi)生環(huán)境，配置了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，街道變得很干凈，還有很好為老年人配套的一些設(shè)施。也沒有增加他的居住成本，因?yàn)樗械奈飿I(yè)費(fèi)都是免費(fèi)的。
解決了就業(yè)問題，經(jīng)過很好地測(cè)算，加上觀光的投資，所開發(fā)住房帶來(lái)的收益，扣除開發(fā)的成本之后，能夠獲得一些收益。這是比較理想的模式。這是我所接觸到的比較理想化的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在城市邊緣的地帶是不成立的，沒有人在那買商品房。我們還碰到一些其他類似的項(xiàng)目，比如說(shuō)在平谷，平谷現(xiàn)在有一個(gè)要拍賣它的經(jīng)營(yíng)權(quán)，幾次流拍，來(lái)自不同的壓力。我所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目是承包一片林地，這片林地有2000多畝地，除了建設(shè)林地之外，開發(fā)了一些“農(nóng)家樂”。他有一個(gè)想法，認(rèn)為自己開發(fā)“農(nóng)家樂”速度太慢，沒有資源，希望有兩個(gè)資源，第一個(gè)是人力資源，找一些對(duì)旅游“農(nóng)家樂”，或者是郊區(qū)旅游做得非常好的智力公司。第二個(gè)他想引進(jìn)外國(guó)的資本。想建“小木屋”跟旅游相關(guān)的。投資人當(dāng)然不愿意僅僅作為投資商，這里面就有一個(gè)土地使用權(quán)、承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這里面也碰到一些制度上的限制。這個(gè)項(xiàng)目仍然在進(jìn)行過程中。比較了很多種方式和模式，我個(gè)人比較感覺，我們所看到的涿州正在做的這種類型的項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)比較適合中國(guó)新農(nóng)村建設(shè)，也可以比較快的使生活條件比較差的村民，盡快能夠跟城市的居民享受改革30年來(lái)所帶來(lái)的發(fā)展。
【主持人：吳鏑】
今天這個(gè)話題談起來(lái)都比較好像很深沉。邵總剛才有一句話，我倒覺得我們可以快樂一些，涿州這個(gè)項(xiàng)目村民很高興，政府也很高興，我們現(xiàn)在就是要做這樣的事情。
我下面想聽聽意大利駐中國(guó)大使館的科技參贊：Giuseppe Rao饒賽佩先生，在這方面不知道會(huì)給我們有一些什么樣的經(jīng)驗(yàn)。
【Giuseppe Rao饒賽佩先生】：
今天這是一個(gè)非常重要的場(chǎng)合。我們對(duì)于這個(gè)會(huì)議，或者對(duì)于中國(guó)發(fā)生的事情都非常感興趣，因?yàn)槟銈冇幸恍┓浅Ｌ貏e的這樣一些事情，而且有一些特點(diǎn)跟其它地區(qū)不一樣，你們可以建立一個(gè)非常新的城市。在歐洲不可能做一個(gè)新城市出來(lái)，而且你們中國(guó)很多的地區(qū)都可以建這樣的新城市，還可以有很多新的方法，而且還可以有很多的關(guān)注來(lái)保障可持續(xù)性發(fā)展，以及使用新的科技來(lái)降低環(huán)保的影響。我的問題可能就是說(shuō)您覺得建立這樣一些新的城市是不是可能在中國(guó)所有的地區(qū)都這樣做呢？還是說(shuō)你必須要選擇某些區(qū)域來(lái)建這樣的新城市？或者是投資？
也就是說(shuō)我想問您在中國(guó)的哪一個(gè)地區(qū)，或者區(qū)域，你是可以創(chuàng)造這樣一些新的城市？
謝謝。
【吳鏑】：
我們進(jìn)行理論研究是為了市場(chǎng)的需要。下面我把話筒交給權(quán)威的翟博士，讓翟寶輝博士給我們做一個(gè)權(quán)威的解讀！大家歡迎！
【翟寶輝博士】：
我現(xiàn)在回答您的問題。您剛才講到中國(guó)的城市跟國(guó)外不同的一個(gè)地方，我們可以在一個(gè)地方選擇一塊土地建新城。過去我們是這樣做的，很多城市是這樣做出來(lái)的，包括一些三線城市，當(dāng)時(shí)毛澤東講過一張白紙規(guī)劃時(shí)可以畫最美的畫。但是最近這些年規(guī)劃界，其實(shí)包括我們整個(gè)民族都在思考在國(guó)際化的前提下，到底我們做的東西有沒有可持續(xù)性？可持續(xù)性除了在環(huán)境、生態(tài)下需要持續(xù)，地域特征上也需要持續(xù)性。
現(xiàn)在看來(lái)，我們實(shí)際上總體上已經(jīng)不太希望在一張白紙上畫一張最美的畫，挪用我們所有的資源進(jìn)去建立這樣一個(gè)城市。舉一個(gè)例子，比如像北京軟件園，德國(guó)的專家來(lái)我陪他們看的時(shí)候就問，軟件園所在地域的下面是什么？軟件園做得像一個(gè)計(jì)算機(jī)的各個(gè)部件，計(jì)算機(jī)主機(jī)的機(jī)箱就是主樓，旁邊有兩個(gè)鼠標(biāo)，可以有交流的空間。當(dāng)然這個(gè)想法應(yīng)該說(shuō)還是不錯(cuò)的，但是德國(guó)專家馬上就問到，說(shuō)過去這個(gè)地方是什么？沒有一個(gè)人能夠答上來(lái)。后來(lái)查資料，那個(gè)地區(qū)曾經(jīng)是一個(gè)有4000人口的一個(gè)村子，這個(gè)村子里面的人都被因?yàn)檫@樣的建設(shè)被移出去了，移出去以后還不是說(shuō)整體的搬遷，是分配到了不同的地域。
這里面就有問題了，我們要回憶五年前，或者是十年前，這個(gè)地方的文化是什么？我還能不能想起那時(shí)候的小路、大樹等等這些東西。所以，他的這種文化，社會(huì)意義的歸屬感有可能消失。意識(shí)到了這個(gè)問題，現(xiàn)在我們主流的規(guī)劃思想應(yīng)該是就地、就事。這個(gè)思路實(shí)際上現(xiàn)在也影射到剛才講到了城鄉(xiāng)一體發(fā)展的思路上來(lái)。現(xiàn)在講到農(nóng)村的發(fā)展，充分得尊重農(nóng)民的意愿，充分地尊重當(dāng)?shù)氐牡赜蛱攸c(diǎn)、文化特點(diǎn)、氣侯特點(diǎn)去建一個(gè)城市。它是一個(gè)引導(dǎo)性的，不是徹底地把它翻掉重來(lái)。
順便談一點(diǎn)觀點(diǎn)，剛才王軼教授從法學(xué)的角度給我們談一下現(xiàn)在最熱的話題，董黎明老師是從區(qū)域規(guī)劃這個(gè)角度，從城鎮(zhèn)化的進(jìn)程去談的。我們政策研究其實(shí)跟它可能接近的比較多。主要是看能不能用？現(xiàn)在城市化的這些，無(wú)論從戰(zhàn)略，還是從現(xiàn)在的各種政策，把它叫做公共政策集合這樣一個(gè)角度去看，當(dāng)你把這些公共政策集合在一起的時(shí)候，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)他們之間的矛盾非常多，彼此是沖突的。從政治學(xué)意義上講，部門之間的相互制約是有利于實(shí)施的，它屬于一個(gè)制衡的作用，但是如果從貫徹落實(shí)的角度上去看，可能會(huì)遇到很多的問題。比如說(shuō)剛才說(shuō)的這個(gè)問題，法制意義上可能沒有問題了，但是法是一個(gè)體系，你留的那個(gè)口是需要國(guó)土資源部落實(shí)？還是發(fā)改委落實(shí)？跟進(jìn)的法律有沒有修改？這是決定他能否實(shí)施的關(guān)鍵？這個(gè)政策在廣東省已經(jīng)授權(quán)，廣東省根據(jù)實(shí)際情況做條例，條例如果兩年沒出來(lái)也會(huì)影響這個(gè)實(shí)施。
總的來(lái)說(shuō)，基本上都有這樣的一種相互制約的關(guān)系。所以，現(xiàn)在需要什么？我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)需要?jiǎng)?chuàng)新的時(shí)代，無(wú)論從中央的報(bào)告、國(guó)務(wù)院的報(bào)告、領(lǐng)導(dǎo)人的講話，還是我們政策建議里面都提出了很多關(guān)于創(chuàng)新的話題。這里面包括理念創(chuàng)新、機(jī)制和體制創(chuàng)新。理念創(chuàng)新是什么？我們回頭看，當(dāng)時(shí)我們推行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的時(shí)候承認(rèn)的是什么？是繞開了這個(gè)土地所有權(quán)的分配問題，設(shè)置了一個(gè)使用權(quán)，使用權(quán)給了你以后你可以去用，結(jié)果一下子把農(nóng)村經(jīng)濟(jì)搞活起來(lái)。
我們現(xiàn)在講的流轉(zhuǎn)，如果你非得要把所有的根都挖出來(lái)，然后去流轉(zhuǎn)，你有可能解決不了這個(gè)問題，因?yàn)樵趹椃ㄉ暇蜎]有解決這個(gè)問題，執(zhí)政的理念上就沒有解決這個(gè)問題，為什么非要這個(gè)胡同走到底？轉(zhuǎn)過來(lái)在這上面設(shè)置什么權(quán)利？這個(gè)權(quán)利一流轉(zhuǎn)，我們的所有的旗幟就都火了。這個(gè)理念創(chuàng)新以后，后面跟進(jìn)的是一些機(jī)制，這些機(jī)制是怎么能夠讓保證既不突破我們?cè)瓉?lái)那個(gè)底子上可能會(huì)瓦解帶來(lái)的一些其它的危險(xiǎn)，又可以把我們現(xiàn)在解決的問題解決掉，實(shí)際上就是一個(gè)空間創(chuàng)新問題。空間創(chuàng)新我們?cè)谝?guī)劃界是怎么說(shuō)的？實(shí)際上我做規(guī)劃就是為了這個(gè)城市找到建設(shè)用地，大家回憶看，不管是你的總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃這樣一個(gè)高層，還是就項(xiàng)目規(guī)劃，無(wú)非就是要找到一個(gè)建設(shè)用地，實(shí)際上就是一個(gè)空間，這個(gè)空間怎么找？
過去在上面有一個(gè)耕地，城市建設(shè)用地必須得要嚴(yán)控，可是在我們控制的時(shí)候，有一個(gè)情況，三倍到五倍這樣的拓展，這個(gè)拓展是在我們?cè)瓉?lái)控制的條件下完成的，而沒有突破的前提下完成的。最近看了一篇文章，在農(nóng)村的建設(shè)用地里面也是一倍兩倍地翻。既然城市建設(shè)用地的擴(kuò)張和從農(nóng)村建設(shè)用地的縮減之間掛鉤了，為什么農(nóng)村建設(shè)用地還會(huì)擴(kuò)張？是什么地方有問題？為什么不把它挖出來(lái)也來(lái)看看？
在開發(fā)區(qū)整頓的時(shí)候我就呼吁，我們不要在過去已經(jīng)做好了的基礎(chǔ)設(shè)施上在倒回來(lái)復(fù)耕，過了十年，十五年以后還會(huì)把地種過來(lái)，供這個(gè)城市建設(shè)的基本運(yùn)行所使用。
現(xiàn)在我們互換的是這樣一種創(chuàng)新，這樣的創(chuàng)新就是說(shuō)我們看土地的流轉(zhuǎn)，把它分成若干個(gè)層次，我們剛才講了，那文件里面講的是土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在落實(shí)一下這個(gè)不能動(dòng)，言外之意是什么？我想留給大家很多的遐想，這就是創(chuàng)新的源泉！謝謝大家！
【主持人：吳鏑】
寶輝博士的激情感染了我，我也熱血沸騰，這個(gè)話題是很值得探討，大家都是意猶未盡。我相信到第三屆中國(guó)城市化國(guó)際峰會(huì)的時(shí)候，我們肯定會(huì)有更多的時(shí)間對(duì)這種熱點(diǎn)問題更激烈的探討。這樣對(duì)保護(hù)中國(guó)改革開放30年的成果，為促進(jìn)中國(guó)在21世紀(jì)的發(fā)展是絕對(duì)有很好的意義。
我們這個(gè)主題我覺得我們四位嘉賓真是雖然只講了短短的幾分鐘，都從不同的角度和層面，對(duì)土地可流轉(zhuǎn)的探討發(fā)表了自己觀點(diǎn)。王軼先生是從物權(quán)法，董黎明老師從城市的規(guī)劃，邵念強(qiáng)總經(jīng)理是從市場(chǎng)操作，寶輝博士是從政策的高度。
非常感謝四位對(duì)話嘉賓的精彩表述！
