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2025年07月19日
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中新網(wǎng)11月25日電(房產(chǎn)頻道 陳璞)在嚴厲調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力下，北京的樓市已經(jīng)從量跌走向價跌。雖然目前的價格下調(diào)主要集中在通州、房山、大興、順義這些郊區(qū)的部分樓盤，但是很明顯，開發(fā)商已經(jīng)認識到了當前成交量對于降價的依賴性。
為了增加購買吸引力，開發(fā)商在宣傳上可謂費盡心機，“成本價”、“5折房”……各種打折促銷的噱頭層出不窮。不過業(yè)內(nèi)人士指出，對于打折房，購房者還應該多關注和前期的房源有沒有太大差別，防止開發(fā)商嘴上說降價，但實際只是“假摔”。
北京像素“5折房”？ 實為子虛烏有
23日，北京晨報一篇《北京樓市現(xiàn)五折促銷 年關將至開發(fā)商現(xiàn)金為王》的報道讓“北京像素”這一樓盤立刻吸引了無數(shù)的眼球。
報道稱，北京像素發(fā)起五折促銷，推出11600元/平方米、總價48萬元起的戶型。
隨后，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道致電北京像素售樓處，該樓盤的置業(yè)顧問郭先生證實，5號樓目前確實是按照11600元/平方米的價格在銷售。不過，提到媒體報道的“5折”之說，郭先生表示，5號樓是層高3.2米的平層房，與售價23000元/平方米的LOFT房型產(chǎn)品不同，因此談不上所謂的5折。
此外，根據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道的了解，北京像素的建筑用地屬于“商改住”，也就是商業(yè)建設用地改作居住土地使用，因此產(chǎn)權是50年。而中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強昨日在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時還指出，不僅是使用年限問題，“商改住”的使用成本也比純住房用地要高，因為其水、電、氣價格都是按商用來計價，“這類房屋價格本來就應該比純住宅房要便宜。”
時代天街低價入市引哄搶
雖然北京像素的“5折房”只是以訛傳訛，但是其所引起的關注也折射出市場現(xiàn)在對于房價調(diào)整的高度敏感。
盡管幾乎降至冰點的成交量體現(xiàn)出目前購房者處于深度觀望期，但事實證明，開發(fā)商的價格如果降得到位，自然也會換來成交量。
19日，大興區(qū)樓盤龍湖時代天街推盤認購，項目起價11800元/平方米，認購當天，所推出的216套房源就被搶購一空。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，該樓盤11800元/平方米售價低于14000元/平方米成本價。而龍湖北京公司相關人士否認了“虧本入市”的說法，稱“通盤把控成本以及利潤”，仍有微利。
陳國強告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，不管龍湖時代天街的樓盤是否真是虧本入市，至少低價開盤是肯定的，而開發(fā)商急需回籠資金的意圖也比較明顯。
陳國強認為，從這個樓盤的火爆銷售可以看出來，“如果開發(fā)商讓利只是噱頭、玩策略，消費者是不會買賬的，降價也不會換來成交量。相反，如果降價到位，以價換量的策略自然會得以奏效，這樣的降價才會是有效的。”
5折特價房 世茂宮園7天可回收資金超3000萬
可以看到，當前樓盤的價格調(diào)整，有的開發(fā)商是主動降價，有的則是迫于生存壓力被動降價。
陳國強表示，類似萬科、恒大、龍湖這樣的開發(fā)商更多是基于對市場的判斷主動降價，意在回籠資金后用于儲備新的項目、買便宜的地，跟一些開發(fā)商由于資金鏈出現(xiàn)問題而被動降價有所不同。
與此同時，與新盤的低價策略不同，老盤由于顧忌老業(yè)主的情緒，害怕再次出現(xiàn)老業(yè)主圍攻售樓處的局面，多數(shù)不敢輕易降價。
“很多老盤的開發(fā)商打折讓利非常巧妙，有可能會拿出幾套戶型不是很好的特價房，這就是一種避免出現(xiàn)糾紛的手段，而不是把所有在售樓盤都打折。”陳國強說。
昨日，四處看房準備出手的劉先生就告訴中新網(wǎng)財經(jīng)頻道，位于CBD核心區(qū)的世茂宮園項目當天推出了6套特價房。雖然這6套房源由于客廳窗戶對著天井存在一定的缺陷，但從60000元/平方米全款購房僅九五折的價格大幅優(yōu)惠至29500/平方米的折扣，卻足以讓大多數(shù)的購房者動心。
“下午6點的時候我到售樓處，售樓人員就告訴我只剩下一套房了。”劉先生說，雖然價格非常優(yōu)惠，但是開發(fā)商拋出的購買條件也很苛刻，“600萬元的購房款，3天之內(nèi)必須交200萬，7天之內(nèi)必須交完全款。”
看來，世貿(mào)此舉不僅避免了大面積降價激怒老業(yè)主，按照7天內(nèi)交付全額購房款的方式，粗略估計世茂宮園項目7天之內(nèi)還可以回籠超過3000萬元的現(xiàn)金
