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2025年07月19日
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中指院12月第三周監測到的35個城市數據顯示，29個城市樓市成交量同比下降，10個城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州同比降幅最大為69.55%。一、二線重點城市的住房成交都出現下跌，尤其是天津與杭州，同比跌幅都超過50%。
對此，中央政府調控態度堅決，地方政府在等待，房地產開發商在靜觀其變，而住房購買者在觀望。不過，有些地方的政府軟性托市并沒有停止，所謂的專家學者危言聳聽的言論及房地產開發商要求政府放松調控的期望等從來就沒停止過。
不過，筆者更想探討的是，為何國內樓市“量降價滯”的局面會持續如此長時間，造成這種局面最為關鍵的原因是什么？是政府樓市調控政策過緊而導致購買住房者不能進入，是房地產開發商待價而沽還是民眾沒有支付能力進入市場？這種以投機炒作為主導的住房市場如果不轉型還有無持續性，等等。如果對這些問題有清楚的認識，那么當前國內住房市場的許多問題就迎刃而解了。
可以說，2011年的中國房地產市場的主要特征就是“量降價滯”。這不僅是指全國主要城市住房銷售量下降50%以上，也指這些城市的住房價格在銷售量快速下降的情況下其價格卻不降，盡管10月以來，一些城市房價都在說下跌，但總體而言，整個住房價格水平仍然頂在天花板上沒有下降多少。而這正好說明了當前國內房地產市場是一個以投機炒作為主導的市場，而不是以消費為主導的市場。因為，如果住房是消費市場，那么當住房的銷售量大幅下跌時，其價格也會隨之下跌；住房銷售量下跌得越嚴重，其價格下跌幅度可能會更大。而同時，當住房價格大幅下跌時，住房消費需求也在不斷地增加，最后市場能自動實現供求平衡。
如果政府的樓市調控政策不能夠改變這個市場的性質（即轉向住房消費為主導的市場），那么這個市場投機炒作者及房地產開發商的預期是不會改變的。而市場預期不改變房價要快速下跌是不可能的。
至于沒有出臺更有力的調控政策來改變住房市場性質及預期，估計是在擔心房價下跌后對中國經濟增長的負面影響。大家可以看到，中央政府對房地產宏觀調控的決心是堅決的，目標也十分明確。但是，盡管中央政府看到當前以投機炒作為主導的住房市場發展不可持續性及所面臨的巨大風險，但仍然不希望看到讓房價下跌過大所帶來的風險，而希望讓樓市調整的風險所付出的成本最小。這是可理解的。
不過，也該看到，在房地產泡沫吹得很大時，政府有意識地通過有效政策擠出房地產泡沫應是代價最小的方式。而且泡沫擠出越早、越快，整個市場轉型就越容易，所付出的代價也會越小。看歷史經驗，任何國家所吹大的房地產泡沫沒有不破滅的。但擠出房地產泡沫的方式不同，所產生的結果是不一樣的。無論如何，讓以投機炒作為主導的房地產市場向消費為主導的房地產市場轉型，要付出不少代價，或加速經濟增長的下行，但為這種轉型所付出的代價再大，也是整個住房市場必須承擔的。否則，國內房地產無法在性質上根本轉向并以此來帶動整個經濟增長及繁榮。
由此來看，當前國內房地產宏觀調控所遇到的最大阻力，有暫時還不能通過國際通行的稅收政策來去除住房市場賺錢效應的原因，更重要的是，房地產開發商手上持有大量住房待價而沽，以此來制造整個房地產嚴冬的緊張局面，希望以此來要挾政府及整個市場。
但實際上，房地產企業并沒有進入嚴冬，相當多的房地產企業也不存在所謂資金鏈斷裂的問題。因為，一般來說，在市場中，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。住房市場也是如此。沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的房價。如果調整住房價格，住房市場的需求就會逐漸釋放出來。
當前市場有一個十分離譜的說法，說什么房價再怎么下跌，買不起的還是買不起。實際上，這是在假定整個市場住房購買者會在同一時間、同一價格水平、同一支付能力下進入市場，可事實上任何市場是多層次的，當價格下降時，總有不同支付能力的人出不同的價格進入市場。因此，當前住房市場的僵局是房地產開發商不愿改變住房市場性質，不愿讓房價調整讓住房消費者進入，希望讓國內房地產市場暴利永遠保持下去而不愿意降低住房價格的結果。
因此，筆者認為，當前的房地產宏觀調控，需要對既有政策進一步完善與收緊，從根本上來確定住房市場發展之宗旨（消費與居住而不是賺錢），轉變住房市場性質。如果政府對住房調控目標即房價回歸理性具有十分堅決性，并用信貸政策及稅收政策來落實，那么房地產開發商就會放棄幻想，整個住房市場的預期就會轉變。在這種情況下，房價的整體向下調整便是必然。
千萬不要為市場一些假象所迷惑。
（易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員）
