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2025年09月03日
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9月10日下午2點(diǎn)，不出意外，綠城中國(guó)（3900.HK）董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平將出現(xiàn)在上海土地交易市場(chǎng)的競(jìng)標(biāo)大廳，爭(zhēng)奪今年全國(guó)的新地王——上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊。而且，宋衛(wèi)平已經(jīng)率先掛牌報(bào)價(jià)：56.28億元。
今年初，綠城曾陷入空前的債務(wù)危機(jī)；對(duì)外宣稱解除危機(jī)后僅僅4個(gè)月，綠城又豪擲近百億競(jìng)購(gòu)多幅地王。
“我們已經(jīng)確認(rèn)，報(bào)價(jià)為綠城公司，他們決心很大，近期幾位集團(tuán)副總頻頻來(lái)上海與我們溝通，已做了詳細(xì)的項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告。”新地王出讓的具體運(yùn)作方負(fù)責(zé)人——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)建辦常務(wù)副主任、普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司董事長(zhǎng)嵇啟春9月8日獨(dú)家向本報(bào)表示，預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)還將有2－4家國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)大鱷參與爭(zhēng)奪。
9月9日，該地塊又有最新報(bào)價(jià)57億元，全國(guó)新地王已非長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊莫屬。不管最終宋衛(wèi)平是否能如愿折桂，在很多人的印象中，綠城與地王之間的“緊密聯(lián)系”，都將重重添上一筆。
5月渡債務(wù)危機(jī)9月連拿地王？
普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊掛牌起始價(jià)格是30.58億元，9月7日該地塊出現(xiàn)自9月1日進(jìn)入掛牌報(bào)價(jià)階段以來(lái)的第一個(gè)正式報(bào)價(jià)：56.28億元。該數(shù)字已超出底價(jià)約84%。事后證實(shí)，報(bào)價(jià)方正是綠城中國(guó)。即使現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)沒(méi)有更高報(bào)價(jià)，它也已鎖定新科上海、全國(guó)“雙料地王”。
不過(guò)，據(jù)本報(bào)記者掌握的情況預(yù)示，9月10日下午的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)很可能出現(xiàn)更為令人咋舌的結(jié)果。根據(jù)上海規(guī)土局官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，領(lǐng)取申請(qǐng)書(shū)人數(shù)已高達(dá)69，而已經(jīng)交了近約3億元保證金的競(jìng)買申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)了15。
嵇啟春告訴本報(bào)，參與競(jìng)買的企業(yè)幾乎全是國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的企業(yè)集團(tuán)，他們包括來(lái)自內(nèi)地、香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭。
“綠城率先以近一倍的高溢價(jià)率報(bào)價(jià)，透露了兩個(gè)信息：綠城對(duì)該地塊志在必得、綠城為拿下該地塊準(zhǔn)備的資金超過(guò)56.28億元不少。”一位領(lǐng)取了申請(qǐng)書(shū)了解情況的開(kāi)發(fā)商人士告訴本報(bào)。
去年底今年初，綠城中國(guó)陷入了空前“債務(wù)危機(jī)”，業(yè)內(nèi)一度傳言“綠城不行了”。據(jù)本報(bào)記者掌握的情況，去年11月前后，正當(dāng)外界傳聞綠城經(jīng)營(yíng)陷入困境時(shí)，民生銀行審批通過(guò)了為其提供30億元（09年）的信貸額度，拉了綠城一把。
去年底到今年初的數(shù)個(gè)月中，綠城高層為解資金債務(wù)壓力，四處奔波。直到5月初，綠城還專請(qǐng)媒體舉行了“懇談會(huì)”，宣布通過(guò)與中海信托合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金成功募資20億，加上今年銷售大量回籠資金，現(xiàn)金流大為緩解。
然而，5月開(kāi)始，綠城又接連出手拿地，土儲(chǔ)欲望強(qiáng)烈。剛剛渡過(guò)危機(jī)的宋衛(wèi)平，再次讓業(yè)內(nèi)吃了一驚。
9月3日，綠城剛剛以20.05億元競(jìng)得杭州市30號(hào)新華集團(tuán)地塊，溢價(jià)率近100%，折合樓面地價(jià)高達(dá)22361元/平方米。此前，5月，綠城以5.4億元出手將北京市朝陽(yáng)區(qū)東直門外斜街一幅用地收購(gòu)；7月，綠城受讓杭州2008年地王——浙江萬(wàn)均置業(yè)有限公司旗下杭州原東南化工廠地塊30%股權(quán)的消息得到證實(shí)。
另?yè)?jù)本報(bào)了解，綠城近幾個(gè)月還參與了杭州等地多幅地王級(jí)別土地的爭(zhēng)奪，包括個(gè)別地塊一直參與報(bào)價(jià)到最后倒數(shù)階段，雖然最終未能成為勝者，但這透露出綠城在舒緩危機(jī)后空前的拿地欲望。正如宋衛(wèi)平在6月的時(shí)候?qū)γ襟w公開(kāi)表示的：國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)大底已現(xiàn)，未來(lái)兩年拿地充分安全。
“地王”出路
綠城中國(guó)與地王，屢屢同時(shí)出現(xiàn)，是偶然也是必然。
原本在上海土地儲(chǔ)備就不甚充足的綠城，在經(jīng)歷幾年快速消化、尤其是今年僅有的上海項(xiàng)目陸續(xù)銷售后，其在上海的土儲(chǔ)幾近枯竭，而上海市場(chǎng)同時(shí)又是綠城的重點(diǎn)市場(chǎng)之一。盡快增加土儲(chǔ)，已是綠城上海長(zhǎng)期發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
但綠城錯(cuò)過(guò)了在上海拿地的最好時(shí)機(jī)。去年底今年初，不少國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商開(kāi)始有意識(shí)低點(diǎn)購(gòu)地時(shí)，綠城陷于債務(wù)危機(jī)，5月緩解后，土地市場(chǎng)已開(kāi)始了新一輪飆漲。而上海等地大規(guī)模的土地出讓直到二季度才開(kāi)始，符合綠城開(kāi)發(fā)要求的土地，在市場(chǎng)低點(diǎn)時(shí)也相對(duì)稀缺。
就這樣，綠城再次趕上了地王頻出的時(shí)刻。
綠城可增加底氣的是銷售的全面好轉(zhuǎn)。綠城方面此前通過(guò)有關(guān)渠道披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年累計(jì)成交銷售金額211億元。另有消息披露，截至目前，綠城今年的銷售額約300億元。
2008年12月31日，綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債比例為140.1%，較2007年同期的88.2%提高51.9個(gè)百分點(diǎn)。2008年末，綠城中國(guó)現(xiàn)金額為17.18億元，總借貸高達(dá)161.18億元。
盡管銷售回籠資金龐大，但算上各類稅費(fèi)、今年購(gòu)地支出等項(xiàng)目，多名券商分析師告訴記者，若綠城繼續(xù)高溢價(jià)拿地的勢(shì)頭，包括巨資競(jìng)購(gòu)長(zhǎng)風(fēng)地塊等舉動(dòng)，綠城的負(fù)債率大幅下降的可能性并不大，壓力依然不小。
但地王解套的業(yè)內(nèi)難題，綠城不得不面對(duì)。綠城在新江灣城地王上的經(jīng)歷，就是典型。2008年年報(bào)中，綠城對(duì)上海地王新江灣城項(xiàng)目計(jì)提減值1.48億元，不久之后，綠城與香港九龍倉(cāng)互換共同持有的滬杭兩大地王股權(quán)——上海新江灣城D1地塊、杭州錢塘江畔的綠城·藍(lán)色錢江項(xiàng)目，綠城無(wú)奈退出新江灣城地王。
在綠城旗下的地王項(xiàng)目中，也有解套相對(duì)順利的。綠城拿下對(duì)的杭政儲(chǔ)出[2007]17號(hào)地王項(xiàng)目，當(dāng)年成交總價(jià)高達(dá)近35億元，地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)到40.55％，在今年上半年較短時(shí)間內(nèi)銷售去化率達(dá)到了20％。
對(duì)于需要以時(shí)間換取解套空間的高成本地王項(xiàng)目而言，政策風(fēng)險(xiǎn)也在一步步逼進(jìn)。無(wú)論是哪家開(kāi)發(fā)商拿下長(zhǎng)風(fēng)地王，都必須格外小心。
