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2025年09月03日
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備受外界期待的公租房建設(shè)正迎來破題的時(shí)機(jī)。在1月7日至8日召開的全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，允許地方試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，其中北京、上海已獲批準(zhǔn)。
與“小產(chǎn)權(quán)房”不同，集體建設(shè)用地上建設(shè)的公租房，規(guī)定不能出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有。這使得試點(diǎn)并未觸及到法律和制度的“紅線”。有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果試點(diǎn)運(yùn)行順利，未來很有可能成為解決公租房盈利模式的重要渠道。
昨日（1月9日），華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年度發(fā)布會(huì)上表示，如果免收公租房建設(shè)的土地出讓金，且在政府部門投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，只要公租房的租金達(dá)到市場租金的50%，投資者就能夠獲得足夠的收益。
并未觸及產(chǎn)權(quán)
按住建部的規(guī)劃，在2011年全國新建的1000萬套保障房中，公共租賃住房達(dá)到230多萬套。在今年新開工的700萬套以上保障房中，公租房數(shù)量仍比較大。現(xiàn)有5類保障房類型中，公租房因其利潤微薄、投資回報(bào)周期長而面臨較大的資金壓力。
集體土地建設(shè)房屋面臨的最大爭議，在于其是否屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。按照我國現(xiàn)有制度規(guī)定，農(nóng)村集體土地只有在被征用并變更為國有土地后，才允許進(jìn)入土地交易市場。在未經(jīng)上述手續(xù)的情況下，一旦其建設(shè)的房屋進(jìn)入市場流通，就因沒有產(chǎn)權(quán)證被稱為 “小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)和出售歷來被明令禁止。
集體土地建設(shè)的租賃房是否屬于“小產(chǎn)權(quán)房”？對(duì)此，住建部住房保障司司長馮俊上月底接受訪談時(shí)曾表示，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，其產(chǎn)權(quán)還是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地性質(zhì)也不變，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭。而且整個(gè)建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地。
事實(shí)上，早在2010年底，北京市政府就已經(jīng)批準(zhǔn)了在集體土地建租賃房的試點(diǎn)方案。目前已有5個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建設(shè)租賃住房1萬多套。按照北京市的試點(diǎn)要求，集體土地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃等，對(duì)建設(shè)主體、用地性質(zhì)、用地方式都將嚴(yán)格界定，必須依法辦理審批手續(xù)。
試點(diǎn)范圍或繼續(xù)擴(kuò)大
除北京、上海外，試點(diǎn)范圍未來可能繼續(xù)擴(kuò)大。按照徐紹史的表態(tài)，“對(duì)于商品住房價(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，由省級(jí)人民政府審核同意并報(bào)國土部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”
這一說法與此前的口徑略有變化。與去年5月國土部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》相比，國土部最新表態(tài)中，試點(diǎn)城市范圍增加了“少數(shù)省會(huì)城市”。有業(yè)內(nèi)人士稱，一些外來人口較多、房價(jià)壓力大的熱點(diǎn)城市未來很可能加入試點(diǎn)行列。據(jù)了解，國土部門近期還有望專門下發(fā)文件，對(duì)此類試點(diǎn)予以進(jìn)一步規(guī)范約束。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，集體土地建設(shè)公租房的試點(diǎn)一旦鋪開，將有可能為解決公租房的盈利問題提供有益的探索。
在我國現(xiàn)有的5種保障房類型中，廉租房、公租房等租賃型住房因投資回報(bào)周期長、利潤率低而難以吸引社會(huì)資本，成為保障房建設(shè)中主要的資金壓力來源。有專家稱，建設(shè)租賃房的集體土地多屬于 “城中村”或位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，基建等配套設(shè)施相對(duì)完善，土地成本偏低甚至零成本，這可以節(jié)省下不少成本。
任志強(qiáng)表示，據(jù)測算如果免收公租房土地出讓金，且政府部門能投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只要公租房租金達(dá)到市場租金一半，投資者就能獲得足夠收益。若在此基礎(chǔ)上引入房地產(chǎn)信托資金，投資公租房的利潤率將可達(dá)到8%。相反，若上述前提都不存在，即使按市場價(jià)的80%收取公租房租金，也難以保證投資者的收益。
同步播報(bào)
全國工商聯(lián)：上半年房價(jià)將穩(wěn)中有降
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?張敏 發(fā)自北京
1月9日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布年度報(bào)告稱，在現(xiàn)有政策力度影響下，預(yù)計(jì)“2012年上半年房價(jià)穩(wěn)中有降，下半年房價(jià)基本平穩(wěn)”。
報(bào)告認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)市場面臨的下行壓力較大，這主要由經(jīng)濟(jì)增長速度下降所致。今年開發(fā)商的購地?zé)崆榛蚶^續(xù)受到影響，全國土地出讓金收入可能有所下滑。
在限購政策的“護(hù)航”下，后期市場供求形勢可能會(huì)有所改觀。上述報(bào)告稱，2010年3~11月商品房新開工面積的大幅增長，將導(dǎo)致市場供應(yīng)量的增加會(huì)從2011年三季度一直持續(xù)到2012年上半年。在首套購房優(yōu)惠利率政策影響下，伴隨市場供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)2012年房屋交易面積將小幅增加。
但受整體環(huán)境不佳的影響，2012年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降。
