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2025年07月19日
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一個商品有價格底線——那就是成本，也有價格上限。商品成本主要由生產決定，價格上限則由限定系統內能夠也愿意為該商品支付的購買力決定。
換句話說，一種商品的價格上限是特定人群中的多數人決定出來的，它必須適應多數人。
從成本到價格上限之間，就是價格的上漲空間，出售者能夠在這個空間自由獲利，自由其實是限定系統內的自由。越過價格上限，豈止是暴利了得，而就是泡沫。
自啟動市場化改革以來，中國房地產價格一路上漲，絕大多數城市翻了番，甚至十數倍。出于慎重，中央沒有泡沫論的明確表述，但明確認定房地產市場 不健康。事實上，無論從房價收入比看，還是從租售比看，抑或從消費結構看，都不難發現：房地產市場嚴重脫離市場基本面，一定意義上已成為投機客“擊鼓傳 花”的游戲。但部分因為無知，部分因為無恥，一部分房地產商和專家仍在鼓吹中國房地產市場沒有泡沫。
究竟什么是泡沫呢？權威的《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》解釋說：泡沫是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上 漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產獲取收益的投機者，對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。不能不 說，這一解釋切中某些要害，但仍沒有揭示本質。
為方便討論，不妨舉個例子，手里面有個寶貝，自我認定的成本在五塊錢，只要不低于五塊錢，就可以賣，但越高當然越好，誰不圖個多賺呢！現在面對 黑壓壓的購買者，第一個報價，一塊錢，不行；第二個報價，二塊錢，不成——第五個報價，五塊，嗯；第六個報價，還行——第N個報價，N塊錢，再看看……購 買者不斷，報價越來越高，不知道他們有多少人，也不知道他們有多少錢。此情此景，寶貝永遠也賣不出去。如果真要成交，必須設定一個時間，比如24小時內賣 出，這樣能夠成交，24小時內的最高出價者得之；或是圈定一個人群，比如36個人內賣出，36人中的最高出價者得之。
這一個最簡化也最簡單的例子告訴人們，成交必須在限定系統內進行，如果系統無限開放的話，均衡永遠也達不到。西方經濟學在闡述價格理論時，隱含 著限定系統的意思，但沒有明確指出均衡價格只有在限定系統內才能達到，絕大多數專家學者更是稀里糊涂地忽視了這一個根本不能忽視的前提。
在任意市場上，任意一個商人，都追求高價格，但他對高價格的追求并不是無節制的，他能且只能追求限定系統內的高價格，也就是特定人群中和特定時 間內的高價格。更準確講，任意一個商人在推出任意一個商品時，也都是針對特定人群和特定時間的，即所生產的商品在什么時間內賣給什么人。換句話說，一個商 品有價格底線——那就是成本，也有價格上限。商品成本主要由生產決定，價格上限則由限定系統內能夠也愿意為該商品支付的購買力決定。
價格上限很難確定一個具體的數目，但有一條可以肯定，大多數商品尤其特定人群個個必需的商品，價格上限不能夠超過特定人群的最低購買力。即便該 商品是一時稀缺，價格上限也不應該超過特定人群中的平均購買力。換句話說，一種商品的價格上限是特定人群中的多數人決定出來的，它必須適應多數人。
一部分人可能感到驚訝：怎么能把多數人決定“搬到”經濟學上來？一個人或一樁事要在政治上被接受，必須通過多數人的投票決定，這是個政治常識。 隔行不隔理，實質上，這也是經濟學的道理，只不過經濟學是在用另外的話語即價格進行表述而已，商品價格是由多數人通過購買力“投票”決定的，它必須適應限 定系統內的多數人，而不是相反，限定系統內的多數人來適應它。更廣義地說，市場經濟就是群眾路線的經濟，就像“市場政治”是群眾路線的政治。
從成本到價格上限之間，就是價格的上漲空間，出售者能夠在這個空間自由獲利，自由其實是限定系統內的自由。越過價格上限，豈止是暴利了得，而就是泡沫，因為一個商品原本針對限定系統，是有邊界的，而現在其價格卻超過限定系統的價格上限，成了空中之物。
有些商品的確可以脫離大多數群眾，比如古董字畫之類的奢侈品，可以泡沫化，乃至空中飄揚，讓人去追去捧。可住房是人民安居樂業的必需品，它能夠 空中飄嗎？就中國房地產是否存在或是將出現泡沫問題，曾有開發商表示：“戶均擁有住宅超過1∶1的時候才可能出現泡沫，中國現在還差得很遠，大概只有 0.7，所以中國還有很長的一段發展時間，在連續幾十年的發展過程中都不可能出現泡沫。”這是典型的教條迷信！不需要搬弄數據，也不需要對比中外，一個常 識明擺著：中國房價已嚴重脫離大多數的群眾。中國社科院發布的《2011年度中國社會綜合狀況數據報告》顯示，40%的中國城市和農村居民稱買不起房。這 應該是保守的估計，實際情況可能嚴重得多。
部分人士老是用所謂剛性需求來抵擋對中國房地產市場泡沫論的懷疑和批判，不否認快速城市化形成的住房剛需巨大，但哪一種商品不是剛需巨大？為什 么別的剛需能被市場輕易消化和滿足，唯獨住房就不可能？以中國豐富勞動力所形成的巨大產能，幾乎所有商品都可能過剩，為什么唯獨住房就不可能？且自住房市 場化改革以來，國家通過政策支持，更加上銀行通過按揭透支海量資源，房地產業效率理應更高，產能過剩實在自然不過。土地稀缺確是個硬性約束，可樓房的高空 發展及“中國特色”的運作不都可保輕松躍過土地瓶頸嗎？
稍有市場常識的人都知道，商品生產必須從客戶需求和購買力出發，為什么最廣大的中低收入群體的住房需求，市場不能滿足，甚至根本不予置問呢？設 想一下，某房地產商到某國開發房地產，可該國絕大部分國民根本買不起他開發的房子，他在干什么？他又要干什么？他為什么要干？在很多城市土地儲備已賣吃山 空乃至整個國家可供開發的土地儲備僅剩3%的時候，鼓吹房地產市場沒有泡沫的人要好好回歸常識！
