以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年09月06日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
經(jīng)濟(jì)適用房被質(zhì)疑缺乏“陽光定價(jià)”
錢鑫(化名)一說起子君村的房子就有一種心痛的感覺?！白泳彘_盤那天我去了。去的時(shí)候路上還有點(diǎn)興奮，但到了那兒，一問價(jià)，心都涼了，只想哭?！?
錢鑫記得，那天真有人哭了。“去的時(shí)候，都以為這回能圓了買房的夢，但是看了以后，才知道根本買不起。”
去年以來，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設(shè)了兩個(gè)規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，一個(gè)是位于城市北部的子君村，規(guī)模約90萬平方米，售價(jià)每平方米2556元；一個(gè)位于南部的蒜村，面積20萬平方米，售價(jià)每平方米2861元。有消息說，政府還將在東邊的白沙河規(guī)劃一個(gè)200畝的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，估計(jì)規(guī)模在30萬平方米左右。
今年4月7日子君村開盤，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，4個(gè)月后，截至銷售的最后一天，子君村的5300套經(jīng)濟(jì)適用房，僅售出2510余套。除少數(shù)想購蒜村經(jīng)適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。
買不起是人們棄購的主要原因。按規(guī)定，昆明這批經(jīng)濟(jì)適用房要求，在今年4月份預(yù)售時(shí)先交納60%的首付款,明年5月1日交鑰匙時(shí)再一次性支付剩下的40%。這批經(jīng)濟(jì)適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6萬元到8萬元左右。一年的時(shí)間里要交清10萬元到14萬元左右的房款，這對于購買經(jīng)濟(jì)適用房的人幾乎是不可能的事。
“現(xiàn)在有一個(gè)不好的現(xiàn)象，政府和媒體解釋經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的時(shí)候，動(dòng)不動(dòng)就用周邊的商品房價(jià)格說事，甚至認(rèn)為‘經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格等于周邊商品房價(jià)格60%’。殊不知，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)模型屬于成本型，不是市場比較法，許多老百姓在不知不覺中進(jìn)入利益集團(tuán)圈套?！焙肉x說。
胡先鈞在昆明從事房地產(chǎn)行業(yè)的研究9年，對昆明房地產(chǎn)的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經(jīng)濟(jì)適用房一直遭到質(zhì)疑的首要原因是沒有進(jìn)行“陽光定價(jià)”。
3%的利潤為何吸引開發(fā)商追捧
去年11月，昆明市發(fā)改委核定南市區(qū)子君村經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售價(jià)格為每平方米2556元，北市區(qū)蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經(jīng)濟(jì)適用房正式預(yù)售時(shí)，房價(jià)降至每平方米2100元。價(jià)格回調(diào)不僅沒有解決更多人的買房問題，相反讓人看到價(jià)格變動(dòng)暴露出的定價(jià)上的弊端。
“根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)權(quán)表面上是房管局和物價(jià)局代表政府共同掌握，但實(shí)質(zhì)上，這種定價(jià)權(quán)屬于開發(fā)商?！焙肉x說，當(dāng)開發(fā)商把價(jià)格申報(bào)表、審核表、規(guī)劃、施工、各種合同等提交給相關(guān)單位，這些單位在審核時(shí)很難回避三個(gè)問題：人為因素、公務(wù)人員對于房地產(chǎn)成本構(gòu)成的專業(yè)性認(rèn)知不夠、開發(fā)商提供的資料是否屬實(shí)。
“一些開發(fā)商很容易通過虛構(gòu)報(bào)表，拉高開發(fā)成本，獲得比實(shí)際更高的利潤。這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房只允許有3%利潤，但每次經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目招標(biāo)，仍有大量開發(fā)公司爭先恐后的介入?！彼f。
他指出，昆明的經(jīng)濟(jì)適用房有一個(gè)特點(diǎn)，即交由成熟開發(fā)商運(yùn)營，大盤、大規(guī)模、大配套，開發(fā)商在規(guī)劃、配套、園林、物業(yè)管理上皆按商品房住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)打造，因此，導(dǎo)致昆明經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)高，并不遜色于商品房小區(qū)。但是由此產(chǎn)生新的成本是否需要由經(jīng)濟(jì)適用房的購買者承擔(dān)？如果說這些成本由購買者承擔(dān)，那么購買者完全有理由要求將譬如管理費(fèi)、成本、商鋪及公共設(shè)施短期或長期收益、建筑利潤收益等公布。
“目前，昆明小區(qū)的商業(yè)配套銷售價(jià)一般在每平方米1萬元-2萬元之間。假設(shè)子君村的商鋪按最低每平方米1萬元，商業(yè)面積在1萬平方米，那么市值就是1億元。但經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)配套的建筑成本卻很低，每平方米估計(jì)在1500元-1800元。開發(fā)商在商業(yè)配套中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會(huì)公布這部分資金的去處。這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房的利潤控制在3%，仍有開發(fā)商愿意接手開發(fā)的原因?！?
胡先鈞說：“因此經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不是開發(fā)商說了算，也不是政府說了算，而是由有資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行測算，然后取算術(shù)平均值。如果售價(jià)由第三方機(jī)構(gòu)來測算，應(yīng)不高于2000元／平方米，這個(gè)價(jià)格是人們可以接受的?！?
