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2025年07月19日
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特約評(píng)論員，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)，教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師。歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng)、建設(shè)部政策研究中心副主任。是國(guó)家房改方案的主要起草人之一，房地產(chǎn)理論研究界的泰斗級(jí)人物。
兩首歌可以描述現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，一首是《霧里看花》，一首是《吻別》。
對(duì)房地產(chǎn)，政府的態(tài)度明確，一是堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中關(guān)于房?jī)r(jià)的合理回歸是第一次提出來(lái)。怎么看待房地產(chǎn)發(fā)展？這是一個(gè)令很多人困惑的問(wèn)題。
對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，還在觀望或是彷徨，買還是不買？買會(huì)怎么樣？不買會(huì)怎么樣？對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，他們很焦灼，到底怎么辦？按照目前這種狀況發(fā)展下去可能會(huì)影響到地方政府的財(cái)政收入，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)更是糾結(jié)。
半個(gè)月前，索羅斯的一位高官找到我，問(wèn)我兩個(gè)問(wèn)題，第一，中國(guó)搞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，到底想干什么？第二，中國(guó)那么多的流動(dòng)性怎么消化？既然有那么 多流動(dòng)性，就應(yīng)該投入房地產(chǎn)。我告訴他：前兩年房地產(chǎn)已經(jīng)大量吸收了流動(dòng)性，把房?jī)r(jià)抬得很高了，現(xiàn)在已經(jīng)限購(gòu)限貸了。但是，在這位索羅斯官員看來(lái)，這些流 動(dòng)性也沒(méi)有流到股票市場(chǎng)，沒(méi)有流到農(nóng)業(yè)市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)、寶石市場(chǎng)、古董市場(chǎng)等等。
總體說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)當(dāng)下可以用兩首歌來(lái)形容，一首是《霧里看花》，另一首是《吻別》，這就是目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。
房地產(chǎn)發(fā)展到今天，仍然充滿變數(shù)，結(jié)果難料。
之所以說(shuō)《霧里看花》，是因?yàn)楝F(xiàn)在仍然存在多方博弈，仍然充滿迷霧和變數(shù)，結(jié)果難料。
我認(rèn)為：中國(guó)的房地產(chǎn)始終是為宏觀經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，房地產(chǎn)是一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)，而且是第一產(chǎn)業(yè)，雖然汽車產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)也是支柱產(chǎn)業(yè)，但是力度不一樣，我用一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。2010年一年房地產(chǎn)銷售額超過(guò)8萬(wàn)億，老百姓花8萬(wàn)億買房。2010年汽車銷售賣到1840萬(wàn)輛，銷售額不到2萬(wàn)億。2010年旅游收入2.1萬(wàn)億，兩者相加是3萬(wàn)億多。
進(jìn)入本世紀(jì)，中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，過(guò)去是衣食為主，現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)房車時(shí)代。特別是過(guò)去十年房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增大，對(duì)老百姓居住 條件的改善發(fā)揮了重要作用，對(duì)城市的面貌也發(fā)揮很大作用，這應(yīng)該肯定的。不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)出了問(wèn)題，就否定這個(gè)行業(yè)取得的成就，應(yīng)該實(shí)事求是。就好像加入 WTO以后，中國(guó)有了國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在前十年的發(fā)展起了非常大作用，也出現(xiàn)了外貿(mào)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，但是，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)這個(gè)問(wèn)題就影響對(duì)加入 WTO的判斷。那么，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，究竟出現(xiàn)了什么問(wèn)題？我認(rèn)為主要有兩個(gè)問(wèn)題，第一，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)飽和。第二，中低收入家庭買不 起租不起房。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)就必須要解決這兩個(gè)問(wèn)題，第一，1000萬(wàn)套保障房正在建設(shè)中，2012年還會(huì)繼續(xù)保障房大規(guī)模的建設(shè)，中低收入住房將會(huì)有 望得到解決。第二，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭現(xiàn)在已經(jīng)基本就初步控制住。全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，盡管到目前為止，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比是上升，但上升的幅度已經(jīng)大大減 緩，如果把CPI的指數(shù)加進(jìn)去，房?jī)r(jià)沒(méi)有上升反而是下降。全國(guó)房?jī)r(jià)還有很大的差異，浙江、江蘇、北京、上海這些城市交易量已經(jīng)下滑，有10%～20%多的 下降，房?jī)r(jià)回落。
但總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)處在低迷狀態(tài)，低迷必然會(huì)影響到土地市 場(chǎng)，土地的交易量減少，土地的出讓金的收益也在減少，就會(huì)影響到地方的財(cái)政收入。土地財(cái)政對(duì)地方財(cái)政而言有很大的比重。不說(shuō)中小城市，就說(shuō)廣州這樣的大都 市，2010年土地稅收占到廣州市地方財(cái)政的48.9%多，土地財(cái)政下降必然會(huì)影響到地方政府的運(yùn)營(yíng)。安徽某市市長(zhǎng)告訴我，安徽土地出讓金下降到一半。中 央政府有個(gè)要求，土地出讓金當(dāng)中凈收益10%要用于保障房，10%用于教育投資，10%用于水利，15%用于農(nóng)業(yè)。如果土地出讓金減少了，凈收益減少了， 這些所謂10%、15%的投資也會(huì)減少，就會(huì)影響到整個(gè)地方的開支，這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在看得比較清楚。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從黃金時(shí)代變成白銀時(shí)代，我們要適應(yīng)這種變化，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，融資要?jiǎng)?chuàng)新，管理要?jiǎng)?chuàng)新，通過(guò)創(chuàng)新來(lái)適應(yīng)變化了的市場(chǎng)。
之所以說(shuō)《吻別》，吻別什么？房地產(chǎn)黃金時(shí)代過(guò)去。調(diào)控目的是調(diào)整我們的發(fā)展思路，像高鐵一樣，房地產(chǎn)的速度也在調(diào)整，速度可能要適當(dāng)放慢，我 們開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率也要下降。那么，與此相對(duì)應(yīng)，我們吻別了黃金時(shí)代，進(jìn)入了白銀時(shí)代，白銀時(shí)代雖然利潤(rùn)沒(méi)那么高，但是仍然有發(fā)展空間，發(fā)展空間在哪里？ 就是我們的城市化進(jìn)程。中國(guó)原有的居民住房得到不斷的改善，特別是許多房仍在拆遷之中，不要因低迷就對(duì)未來(lái)失去信心。有人說(shuō)如果房?jī)r(jià)下降50%，中國(guó)將會(huì) 出現(xiàn)十年盛世。我不相信！當(dāng)初香港房?jī)r(jià)下降了68%，就有人跑到中央政府救助。西班牙房?jī)r(jià)降了20%，也沒(méi)見好轉(zhuǎn)，但失業(yè)率高達(dá)20%。我認(rèn)為：宏觀經(jīng)濟(jì) 和房地產(chǎn)是正相關(guān)的關(guān)系。不可能是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)很好，房地產(chǎn)卻一塌糊涂。房地產(chǎn)很好，宏觀經(jīng)濟(jì)卻不行。
所以，要把保增長(zhǎng)放在相對(duì)重要的位置上，房地產(chǎn)沒(méi)有理由出現(xiàn)嚴(yán)重衰退。但是，我們調(diào)控下的房?jī)r(jià)這種情況是暫時(shí)的，不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)還有很大發(fā)展前景。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從黃金時(shí)代變成白銀時(shí)代，我們要適應(yīng)這種變化，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，融資要?jiǎng)?chuàng)新，管理要?jiǎng)?chuàng)新，通過(guò)創(chuàng)新要適應(yīng)變化了的市場(chǎng)。這是什么市場(chǎng)？是賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。
