以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年09月02日
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記者22日從中國(guó)政府網(wǎng)獲悉，國(guó)務(wù)院近日批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確，今年要加快財(cái)稅體制改革。適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預(yù)測(cè)，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的城市名單。受訪專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前的改革方案還有待進(jìn)一步完善，向存量房征稅是大勢(shì)所趨，并可考慮先對(duì)小產(chǎn)權(quán)房課稅。
擴(kuò)容 深圳廣州或入圍第二批試點(diǎn)名單
密集釋放的政策信號(hào)顯示房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已箭在弦上。此前不久，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”年會(huì)上表示，要健全稅收制度，包括穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。
去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。隨后召開(kāi)的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，今年要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
2011年1月28日起，重慶、上海兩地正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，時(shí)至今日兩地試點(diǎn)已一年有余。一位多次參與財(cái)稅部門(mén)組織的座談會(huì)的專(zhuān)家曾向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，財(cái)稅部門(mén)過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)為進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革積極調(diào)研，聽(tīng)取各方的看法。
如果擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，哪些城市將入圍一直廣受猜測(cè)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(微博)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，應(yīng)當(dāng)選擇不同類(lèi)型具有代表性的城市。房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)相對(duì)成熟、二手房代替一手房成為交易主體的一線(xiàn)城市可能性比較大，但也不排除其他二三線(xiàn)城市成為試點(diǎn)的可能。
日信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康近日表示，上海和重慶的試點(diǎn)，出現(xiàn)了正面效應(yīng)。下一步要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)化方案，在多個(gè)地域穩(wěn)步推進(jìn)，包括廣州、深圳。
“最近業(yè)內(nèi)的確有這樣的傳聞，我也認(rèn)為是有可能的。”世聯(lián)地產(chǎn)(12.88,-0.09,-0.69%)(微博)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)。在他看來(lái)，上海、重慶試點(diǎn)一年多，很多問(wèn)題都已經(jīng)暴露了出來(lái)，再次進(jìn)行試點(diǎn)有基礎(chǔ)。并且，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)走向制度化，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本控制住了，甚至部分地方出現(xiàn)了回調(diào)，現(xiàn)在需要解決的核心問(wèn)題就是地方財(cái)政資金來(lái)源問(wèn)題，征房產(chǎn)稅至少可以在一定程度上解決這一問(wèn)題。最后，試點(diǎn)需要選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，廣州、深圳符合這一標(biāo)準(zhǔn)。
韓桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，廣州、深圳兩個(gè)城市同時(shí)列入試點(diǎn)的可能性是存在的，但是不如其中一個(gè)入選的可能性大。如果第二批試點(diǎn)的范圍比較小，很可能會(huì)選擇其中一個(gè)。“當(dāng)年進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的時(shí)候，試點(diǎn)城市有6個(gè)，其中有深圳但是就沒(méi)有廣州。”方正證券(4.64,-0.04,-0.85%)(微博)最新的一份研究報(bào)告則認(rèn)為，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍是趨勢(shì)所在，但新增試點(diǎn)城市很可能是一些配套措施相對(duì)完善的二線(xiàn)城市。
難題 建立利益協(xié)調(diào)機(jī)制以保證公平
不斷強(qiáng)化的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的政策信號(hào)在樓市引起了廣泛關(guān)注。深圳一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在一些有多套房產(chǎn)的業(yè)主正密切注意這方面的動(dòng)向，有的明確表示會(huì)考慮出手部分房產(chǎn)。專(zhuān)家認(rèn)為，隨著試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，市場(chǎng)各方需對(duì)房產(chǎn)稅有更加深入的認(rèn)識(shí)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是心理層面和預(yù)期層面。雖然上海和重慶征收房產(chǎn)稅的范圍有限，但是在心理上產(chǎn)生了潛移默化的作用，人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)會(huì)考慮持有成本的問(wèn)題，老百姓對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作為家庭重要資產(chǎn)的觀念也會(huì)產(chǎn)生變化，這在一定程度上抑制了投機(jī)性購(gòu)房需求。從樓市發(fā)展的角度，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大是一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，而不能將之看成樓市調(diào)控的一個(gè)短期手段。
在賈康看來(lái)，房地產(chǎn)稅的意義絕不僅限于房地產(chǎn)調(diào)控。當(dāng)下我國(guó)城鎮(zhèn)化水平僅為40%，而依照經(jīng)驗(yàn)，要到70%至80%的水平，房地產(chǎn)價(jià)格才能相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅不可能改變目前城鎮(zhèn)中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線(xiàn)，但會(huì)使價(jià)格曲線(xiàn)的斜率降低，減少市場(chǎng)泡沫。同時(shí)，也是建設(shè)地方稅體系，深化分稅財(cái)政體制改革的重要內(nèi)容。
的確，房產(chǎn)稅在完善稅制、調(diào)節(jié)收入分配等方面也具有不容忽視的積極作用。以完善稅制為例，中國(guó)人民大學(xué)教授安體富接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，在一些國(guó)家是地方基層政府的主要稅收收入之一。“很多國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅是地方稅的主要稅種。財(cái)產(chǎn)稅中除部分遺產(chǎn)、遺贈(zèng)稅外，主要就是房產(chǎn)稅。”再者，隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的逐步推開(kāi)，地方也需要尋找新的主體稅種，重建地方稅體系。
安體富告訴記者，在我國(guó)，目前房產(chǎn)稅收入占我國(guó)稅收的比例在1%左右，占地方財(cái)政收入的6%左右，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅主要征收對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，大量的居民住宅不征稅。如果對(duì)個(gè)人住房普遍征收的話(huà)，“量是非常大的”。他測(cè)算，按照有關(guān)部門(mén)公布的住宅竣工面積，從“六五”到“十一五”，共約370億平方米。假定按照該面積的一半來(lái)征稅，稅基為5000元/平方米，稅率按1.2%，則能征到約1萬(wàn)億元的房產(chǎn)稅。這大概就能占到地方基層政府財(cái)政收入的25%。所以，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅有助于解決地方政府的財(cái)政困難。
不過(guò)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇提醒說(shuō)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的難題在如何保證公平，如何建立良好的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。中國(guó)住房來(lái)源復(fù)雜性的特殊國(guó)情，特別是許多住房混雜在免征房產(chǎn)稅的住房之中，會(huì)導(dǎo)致稅基確定的困難。這是制度性的問(wèn)題，但如果此問(wèn)題不解決，房產(chǎn)稅的征收將難以做到公平。
趨勢(shì) 向存量房征稅
至于試點(diǎn)方案，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有進(jìn)一步完善的空間。向存量房征稅被認(rèn)為是大勢(shì)所趨。
記者了解到，目前上海、重慶兩地實(shí)施的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，除重慶將個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅納入征稅范圍外，對(duì)于個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅均不對(duì)存量房產(chǎn)征稅。有研究認(rèn)為，如果主要針對(duì)新購(gòu)住房課稅，可能意味著征稅對(duì)象沒(méi)有被平等對(duì)待。因此，從稅法公平原則出發(fā)，除對(duì)居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對(duì)擁有個(gè)人居住房屋者均應(yīng)當(dāng)征稅。征稅范圍應(yīng)當(dāng)既包括新購(gòu)的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應(yīng)當(dāng)包括普通住房。
剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年年內(nèi)個(gè)人住房信息系統(tǒng)肯定會(huì)推出。2012年年底，40個(gè)城市的基本住房信息以及100個(gè)城市的公積金信息必須實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)有利于建立和完善房地產(chǎn)信息體系，并有利于房產(chǎn)稅改革進(jìn)一步推進(jìn)。方正證券上述研究報(bào)告認(rèn)為，隨著住房信息系統(tǒng)的完善，征收范圍可能會(huì)從增量房擴(kuò)大到存量。
就課稅對(duì)象而言，楊志勇此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪還提出，重慶和上海年初啟動(dòng)的對(duì)個(gè)人自用住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，如欲推廣，可考慮先對(duì)小產(chǎn)權(quán)房課稅。征收房產(chǎn)稅從本質(zhì)上看，是為地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)融資。現(xiàn)有的商品房?jī)r(jià)格中往往已包含大量公共配套措施的收費(fèi)。再對(duì)商品房征收房產(chǎn)稅有重復(fù)征稅之嫌。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆](méi)有繳納或充分繳納相關(guān)收費(fèi)，且在土地供給上不符合現(xiàn)行城市土地管理的要求，小產(chǎn)權(quán)房擁有者缺乏產(chǎn)權(quán)保障。如果能夠借助于開(kāi)征房產(chǎn)稅，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，那么這是一項(xiàng)多贏的政策。住房民生將因之得到了更有力的保障，房產(chǎn)稅改革也將隨之推廣，農(nóng)民和地方政府也將因此受益。
