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2025年09月05日
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據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，議論多年的小產(chǎn)房治理工作這回要動真格的了。來自國土資源部網(wǎng)站的消息，目前國土資源部已經(jīng)開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，同時準(zhǔn)備在全國開始小產(chǎn)權(quán)房的清理工作。今年以來，小產(chǎn)權(quán)房治理工作可以說是幾次聽聞樓梯響，3月初全國兩會上，多位代表和委員建議要治理小產(chǎn)權(quán)房。3月11日，國土資源部部長徐紹史公開表示，今年清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，主要是一手抓調(diào)查研究清理試點，另一手抓執(zhí)法檢查、嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。
相關(guān)統(tǒng)計顯示，小產(chǎn)房的總量已經(jīng)接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一，在2005到2010年間，由于城市商品住房價格過快上漲，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十年，如此嚴(yán)峻的形勢讓治理小產(chǎn)房的呼聲越來越高。然而小產(chǎn)房的存在，又確實在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求。因此，如何理清小產(chǎn)房的身份成了左右為難的一道題。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭評論：應(yīng)該如何治理小產(chǎn)房。
主持人：小產(chǎn)權(quán)房，并不是法律上的一個概念，而是人們約定俗成的一種稱謂。它是由一些村集體組織或者開發(fā)商在集體土地上建造的房屋，但是賣給了集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人。它在出售的時候最大優(yōu)勢就是價格低，而且農(nóng)民也會在出讓過程中得到一筆收益。因此，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房要不要治理一直存在觀點分歧，有人認(rèn)為它的存在是合理的，有人認(rèn)為它的存在損害了國家利益，您同意哪一種觀點是比較有道理的呢？
楊紅旭：首先它是一個不明不白的黑戶，與現(xiàn)行的法律法規(guī)體系不相融合，所以說必須要給他驗明正身納到合法體系當(dāng)中去。在中國，土地分為兩個類型，一類是城市的國有用地，這個土地上建的房子都是按照相關(guān)法律給予產(chǎn)權(quán)的。另一類土地就是農(nóng)村集體的房子，這樣土地也是屬于集體的，城鎮(zhèn)屬于國有的。
城鎮(zhèn)土地國家控制的比較嚴(yán)，基本上是一種符合法律法規(guī)的，但是農(nóng)村土地也是因為屬于集體的，所以政府監(jiān)管不是很到位，有些村集體是他們自身的行為能力比較強，甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀(jì)守法，所以說在制造方面為了自身的利益有這樣的現(xiàn)象。
從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，中國的住房體系和土地制度建設(shè)應(yīng)該是比較清爽的，應(yīng)該是全部給予法規(guī)化的，小產(chǎn)權(quán)房是不明不白，這個現(xiàn)象有歷史遺留問題，原因很復(fù)雜，有合理因素有不合理因素，總之需要進(jìn)一步治理，給納到法律化、法規(guī)化過程當(dāng)中去。
主持人：盡管國土資源部等部委目前還沒有拿出試點和解決方案，但是有專家說，業(yè)內(nèi)比較認(rèn)同的做法是，在房價較高的一線城市小產(chǎn)權(quán)房可能會轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢院戏ń灰椎摹⑻厥庑再|(zhì)的商品房，您是否同意這種做法？如果合法化了，小產(chǎn)權(quán)房的差價應(yīng)該怎么算？
楊紅旭：不一定要按照區(qū)域劃分，首先是兩分法，已經(jīng)建好的銷售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建造的，我認(rèn)為主要解決途徑還是以讓開發(fā)商和買房人補相關(guān)的土地出讓金，補相關(guān)的土地價款，完成征地過程可以發(fā)售相關(guān)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證。另一類，在建的或沒賣出去的應(yīng)該是制止。
深圳市最近有一個做法可以參考，深圳市最近出臺了公布了住房建設(shè)規(guī)劃2012年度執(zhí)行實施計劃，他當(dāng)中提出要安排以整體租賃方式將原農(nóng)村及其爭議組織的集資房，城中村村民自建房納入到保障房的有效供給渠道當(dāng)中，他把一些村民建的房子政府試點是整體收購收租，收租之后再把房子租給相關(guān)的保障群體。這個房子就比較好，不涉及到產(chǎn)權(quán)問題，但暫時可以納入到國家住房政策中去。
主持人：國土資源部部長徐紹史說，今年一邊要清理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，一邊要杜絕它的蔓延，但是之前小產(chǎn)權(quán)房之所以存在，就是因為很多人打了政策擦邊球，因為按照相關(guān)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。今后要是不讓小產(chǎn)權(quán)房再繼續(xù)蔓延的話，怎么來杜絕呢？
楊紅旭：不讓他蔓延。我們一直說的是房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制建設(shè)，今年之所以試點清理也是配合房地產(chǎn)的產(chǎn)銷機(jī)制的推進(jìn)，包括房地產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計，因為今年正好是國家準(zhǔn)備要出臺制定農(nóng)村土地征收補償條例，這樣是一個很重要的條例。
去年初，城鎮(zhèn)國有土地征收條例已經(jīng)出臺了，今年要出臺這個是城鎮(zhèn)集體征收補償條例，所以我認(rèn)為關(guān)鍵如何去杜絕，關(guān)鍵還是要規(guī)范村集體包括尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府在這方面的一些利益訴求和利益沖動，最關(guān)鍵的其實就是要實行問責(zé)制，你這個是鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)政府包括村集體，尤其是鄉(xiāng)政府這一級因為這是可以進(jìn)行直接問責(zé)的，如果是縱橫下面的村集體去建這樣的房子，我認(rèn)為應(yīng)該進(jìn)行問責(zé)的，然后還是對國土部的相關(guān)人員進(jìn)行巡查查處。
主持人：最后一個問題說說關(guān)于房價的問題，小產(chǎn)權(quán)房之所以有市場就是因為出售的價格低，現(xiàn)在要納入到治理范圍當(dāng)中并且先清理再治理很多人覺得小產(chǎn)權(quán)房的價格恐怕要上漲了，這會對于整個房價帶來什么樣的影響呢？
楊紅旭：假設(shè)通過試點之后在未來幾年，小產(chǎn)權(quán)房合法化后可以流通，二手房買賣這樣我覺得可能會沖擊部分的相鄰地區(qū)的商品房的價格，即便算上相關(guān)的一些補償，補非出讓金價格依然是明顯會低于商品房價格，所以說他們只要能夠流通可以交易買賣，我覺得對于抑制商品房價格是有幫助的，因為他們的盤量比較大，規(guī)模比較大。
