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2025年09月06日
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《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市的多個重點區(qū)域，商品住宅的售價超過了同一地段的寫字樓售價，最高差價甚至達(dá)兩萬余元，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士分析，缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，北京商品房價格將進(jìn)入高位調(diào)整期。
同區(qū)域住宅貴過寫字樓
根據(jù)國際物業(yè)顧問公司DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，位于崇文區(qū)花市大街的“國瑞城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)”項目，近期公寓均價已達(dá)到3萬元/平方米，最高達(dá)到3.5萬元/平方米，而在北京市崇文區(qū)與宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。
同時，在CBD地區(qū)，“御金臺(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)”項目的公寓售價已達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的“SK大廈”售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達(dá)兩萬余元的差額。
DTZ戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。“住商倒掛”現(xiàn)象說明，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘，目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。
他表示，去年底啟動的“4萬億投資”中，有相當(dāng)部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，推動了商品住宅價格的高企。但同時，近期北京市寫字樓的空置率雖有所下降，但總體空置率仍較高，這使得寫字樓價格相對穩(wěn)定。
DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻向記者表示，“商住倒掛”現(xiàn)象在香港早已有之，作為金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、土地資源極度稀缺的城市，香港的商住價格一直相差不大，而北京出現(xiàn)該現(xiàn)象并不正常。
房價進(jìn)入高位調(diào)整期
在目前的形勢下，“商住倒掛”現(xiàn)象能夠持續(xù)多久？王晨認(rèn)為很難持續(xù)。
他表示，目前的房價已經(jīng)超出市場承受能力，盡管投資投機性需求仍在進(jìn)駐，但房價上漲動力已經(jīng)衰竭。未來一段時間內(nèi)，北京房價將進(jìn)入“高位調(diào)整期”，大起大落現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。
實際上，寫字樓市場的投資正在復(fù)蘇。根據(jù)上海統(tǒng)計信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1到8月，上海住宅市場的實際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長，而辦公樓市場投資同比增加了14.9%。同期，盡管北京的住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)負(fù)增長，但寫字樓投資的漲幅僅較住宅低了一個百分點。“這說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥！盌TZ戴德梁行在第三季度的報告中稱。
易居中國的數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，上海寫字樓的供、銷量分別達(dá)到34.13萬和39.94萬平方米，環(huán)比分別上升138.8%和156.8%，平均成交價格也上升了17%，達(dá)到29390元/平方米。機構(gòu)投資者，尤其是銀行、保險等機構(gòu)成為上海寫字樓主要買家。9月銷售額排名第一的浦江雙輝大廈，就有19.179萬平方米的樓面被農(nóng)行收購，總金額達(dá)86億。
易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，專業(yè)成規(guī)模經(jīng)營的寫字樓越來越受到關(guān)注，表明寫字樓市場的成熟度在快速提升。
DTZ戴德梁行的報告稱，由于近幾年供應(yīng)量過大帶來的資源稀缺，從2010年開始，北京寫字樓供應(yīng)量將大幅下降。其中，2010年全年供應(yīng)將是今年的57.8%，2011年的供應(yīng)將僅為今年的17%，為20萬平方米。報告預(yù)計，2010年后，北京市寫字樓空置率會逐步好轉(zhuǎn)，達(dá)到15%左右。
今年10月1日起，修訂后的《中華人民共和國保險法》正式開始實施。報告認(rèn)為，對于保險資金而言，投資的安全性與穩(wěn)定性相對重要，因此，商業(yè)地產(chǎn)將成為其主要投資對象。
對此，王晨也表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，企業(yè)進(jìn)駐寫字樓市場的勢頭仍然強勁，“投資寫字樓市場前景樂觀”。
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