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2025年07月19日
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未來房地產(chǎn)政策走勢無疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)此，專家認(rèn)為，未來政策走勢有待觀察，估計(jì)政策層面會(huì)比較溫和，不會(huì)出現(xiàn)太大變化。
同比增速創(chuàng)下12個(gè)月以來新高
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，同比漲幅會(huì)創(chuàng)新高，是因?yàn)榉績r(jià)在去年9月份的時(shí)候是一個(gè)低點(diǎn)，而今年9月份的房價(jià)則在相對(duì)較高的位置；環(huán)比漲幅收窄，則說明9月份以來樓市開始出現(xiàn)了價(jià)漲量跌的跡象。
數(shù)據(jù)顯示，9月份，新建住房銷售價(jià)格同比上漲2.7%，漲幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲1.0%。
與此同時(shí)，9月份，二手住房銷售價(jià)格同比上漲3.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，由于去年樓市不好，地方政府相繼出臺(tái)了一些救市措施，春節(jié)以后樓市就開始觸底了。后來，房價(jià)就開始出現(xiàn)反彈了，到了3月份以后則已經(jīng)全面活躍起來。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長46.4%，增幅最大。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。其中，銷售額漲幅最大的為商品住宅，增長了78.2%。
李文杰指出，今年以來，樓市可以說是一直保持供銷兩旺的局面。由于寬松的信貸政策、通脹的預(yù)期以及傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，大城市里投資保值的需求一直在上升。由于投機(jī)因素的存在，目前的房價(jià)有一定的虛高，樓市存在過熱的風(fēng)險(xiǎn)，但是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫則不好說。
短期內(nèi)房價(jià)仍有上漲空間
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部15日發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，房價(jià)短期內(nèi)仍有上漲空間。藍(lán)皮書指出，目前房價(jià)上行的動(dòng)力要大過下行的壓力，因?yàn)橘Y金壓力是開發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，而現(xiàn)階段開發(fā)商的壓力很小。
一方面，銷售旺盛帶來大量的資金回流；另一方面，投資和建設(shè)增速的滯后使得開發(fā)商的資金支出不多。與此同時(shí)，寬松的貨幣政策使企業(yè)的融資渠道順暢。因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)開發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微。
藍(lán)皮書認(rèn)為，二、三線城市房價(jià)壓力小于一線城市。北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價(jià)收入比顯著高于全國水平，其中杭州和北京等城市的房價(jià)收入比甚至接近20；而長沙、長春、青島、昆明等二線城市的房價(jià)收入比還不到10，這些二線城市的房價(jià)壓力顯著小于一線城市，這也意味著這些二線城市房價(jià)上升的空間更大，市場也更具抗跌性。
和樂觀的預(yù)測不同，也有專家認(rèn)為全國房價(jià)漲幅正式出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，同比增幅將于年底前后觸頂。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)———標(biāo)志著9月房價(jià)增幅首次出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
“同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比增幅已不再增加，環(huán)比增幅‘8月或9月觸頂’的判斷基本沒有疑義。第四季度，環(huán)比增幅還將繼續(xù)逐月收窄。至于同比增幅，將于年底前后觸頂。”楊紅旭說。
他表示，雖然地王頻出，但今年土地出讓面積依然偏少，預(yù)計(jì)全年將少于2008年，更少于2007年，這將影響未來1至3年的商品房供應(yīng)，也即中期來看，商品房供應(yīng)也難以大幅放量，這將制約房價(jià)下跌的幅度。
他同時(shí)認(rèn)為，第四季度成交還將下滑。其中，6月成為2009年度成交量最大的月份。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，9、10月份不可能超過6月份，全國整體和大部分一二線城市皆如此。第四季度全國商品房銷售量，將明顯低于二、三季度。
嚴(yán)厲打壓政策年內(nèi)恐難出臺(tái)
今年年底，各地方為了暖市而出臺(tái)的一系列政策面臨到期的問題，未來政策走勢無疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)此，專家認(rèn)為，未來政策走勢有待觀察，估計(jì)政策層面會(huì)比較溫和，不會(huì)出現(xiàn)太大變化。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，明年房地產(chǎn)政策環(huán)境應(yīng)該依舊偏松，因?yàn)樵谀壳暗慕?jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取過度緊縮政策，至于具體會(huì)采取哪些政策仍有待觀察。
不過，任啟鑫同時(shí)指出，鑒于房價(jià)的過快上漲關(guān)系到民生，出于平抑房價(jià)改善民生的考慮，決策層有可能在明年終止在2009年執(zhí)行的為刺激市場而出臺(tái)的短期政策，如二手房的稅收減免、限外令解禁等。
任啟鑫認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)囤地、捂盤等行為，政府可能會(huì)采取一定的動(dòng)作，同時(shí)，對(duì)于進(jìn)一步遏制“炒房”、投機(jī)等行為政府可能也會(huì)有所考慮。
“雖然目前少數(shù)城市在二手房貸方面出現(xiàn)了收緊，但這應(yīng)該只是個(gè)別現(xiàn)象，年底之前，樓市的調(diào)控政策預(yù)計(jì)不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)向，政府出臺(tái)打壓房價(jià)的嚴(yán)厲政策更是不太可能。”陳國強(qiáng)說。
陳國強(qiáng)表示，一些樓市方面的刺激政策到了年底就到期了，這些措施是否會(huì)延續(xù)，業(yè)內(nèi)對(duì)此有很多猜測，不過，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的跡象明顯，但回升的基礎(chǔ)尚不牢固，所以估計(jì)政府在出臺(tái)調(diào)控政策的時(shí)候會(huì)很謹(jǐn)慎。
關(guān)于未來政策，《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》建議，一方面調(diào)整中央和地方政府事權(quán)和財(cái)力的劃分，改變地方政府對(duì)土地的過分依賴；另一方面盡快開征物業(yè)稅，用逐年收取的物業(yè)稅取代土地批租制下一次性交納的出讓金，為地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。
