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2025年07月19日
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2012年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)金融的啟動之年
巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長，3月23日他在上海銅鋁峰會上發(fā)言)：從房地產(chǎn)行業(yè)本身的金融、現(xiàn)金流和資金流來看，二三季度的時間點將比較關(guān)鍵，一方面是由于2008-2009年開工的房地產(chǎn)項目期限基本上是2-3年，今年將會進入貸款的還款高峰期，另一方面此前大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也將進入償還高峰期。由于貸款和信托償還疊加的壓力，今年二三季度將是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌調(diào)整的關(guān)鍵時間窗口，如果房地產(chǎn)銷售沒有明顯回暖，房地產(chǎn)企業(yè)必將尋求更多元化的融資渠道。2012年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)金融的啟動之年。
房價漲跌不以主觀意志為轉(zhuǎn)移
陳淮(中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長，3月22日他在青島城市觀點論壇上發(fā)言)：房地產(chǎn)的“四個時代”已過去了：第一，依靠超低的利率、過度便宜的貨幣供給，過度寬松的貨幣政策那個時代過去了；第二，依靠恐慌性需求，過度占用資源需求，為賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了；第三，依靠不斷漲價才能活著，才有錢賺的那個時代過去了；第四，無風(fēng)險地投資、無風(fēng)險地賺錢，風(fēng)險過度集中在開發(fā)商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者、利益相關(guān)者的那個時代過去了。但是我認為房地產(chǎn)還有20年的輝煌期，這并不意味著還有20年的連漲期。在未來的5—20年周期內(nèi)，自住性需求將成為市場的主體，將成為影響供求關(guān)系和價格變動的主導(dǎo)性因素，這叫常態(tài)。你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態(tài)？那本來就是錯的，你以為發(fā)高燒才是健康，那本來就是錯的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態(tài)更合適一些。適當(dāng)放松貨幣的政策是市場常態(tài)，有漲有跌的房價變化將成為市場常態(tài)。別以為房價從長期看是一個上漲的，就在任何一個地方就是只漲不跌的，但也別認為房價理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規(guī)律，不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。
城鎮(zhèn)化是未來十年經(jīng)濟增長的關(guān)鍵
許小年(中歐國際工商學(xué)院教授，3月24日他合肥做題為《全球和中國經(jīng)濟的艱難調(diào)整》的演講)：中國如果能堅持改革開放，至少還能保持十年的中度經(jīng)濟增長。中國經(jīng)濟增長潛力還在，國內(nèi)的需求足夠支持中國經(jīng)濟以比較高的速度再增長十年。這些需求有兩大塊：第一大塊叫城鎮(zhèn)化，第二大塊是服務(wù)業(yè)。 我們設(shè)想一下，一兩億農(nóng)民進城，還要蓋多少房子？還要開多少商店？還要建多少醫(yī)院？所以城鎮(zhèn)化是我們經(jīng)濟增長一個非常大的潛力，目前的限購政策只是打壓了需求，并沒有消除需求。第二個增長空間在服務(wù)業(yè)，中國的服務(wù)業(yè)占GDP的比重不到40%，而印度是50%，日本超過60%，美國是80%。
城市化的關(guān)鍵 取決于人的城市化
李華芳(上海金融與法律研究院研究員，他在《全球商業(yè)經(jīng)典》2012年3月號撰文指出)：美國三一學(xué)院經(jīng)濟系終身教授文貫中先生在之前的研究中對比過新浦東和老浦西模式，在租界時期的浦西其設(shè)施顯然不如現(xiàn)在的新浦東，但有意思的是其容納的人口卻高于現(xiàn)在的浦東。顯然這并不簡單是因為設(shè)施的關(guān)系，而是因為制度的彈性使得浦西可以吸納更多的人口。這也帶給城市發(fā)展一個新的啟示，也就是說能否改進制度，以便吸納更多的人口進城。城市化是一個復(fù)雜的過程，因而不可能一蹴而就，也不會因為政府的干預(yù)而一下子造就城市，造成沒人的空城倒有可能。但這不是城市化，城市化的關(guān)鍵取決于人的城市化，也就是城市能容納更多的人。
中國城市化得不到更強有力的經(jīng)濟刺激
周其仁(北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授，3月16日他在《經(jīng)濟觀察報》發(fā)表文章《城鄉(xiāng)中國》指出)：不論有多少人偏好于“更平衡的增長”，全球范圍的證據(jù)卻表明，人的經(jīng)濟活動所包含的邏輯就是在流動中聚集，然后再流動、再聚集，直至人口、經(jīng)濟和財富在地理上集中到一個個面積奇小的地方去。這正是“城市化”本來的含義。以東京為例，東京在僅占全日本4%面積的空間里聚集了25%的人口，2010年度東京的人均國民生產(chǎn)總值7.2萬美元，高出日本全國平均值的67.4%，東京一個地方就占日本總產(chǎn)出的40%。放長了眼光來打量，這個變化趨勢在全球范圍內(nèi)迄今依然有增無減，“城市化”大潮不可阻擋。中國的特色在于，人口聚集久久得不到更強有力的經(jīng)濟聚集的召喚和刺激，從而在很長的歷史時期里不曾給城市化以應(yīng)有的推動。
