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2025年07月27日
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綜觀當(dāng)前國內(nèi)樓市，房價漲聲一片，其中：一線城市火爆，二線城市跟漲，有個別城市還超過了2007年上漲的勢頭。但從整體上看，還有相當(dāng)多的二、三線城市的房價卻不溫不火，也有房價下降的，如河北省的石家莊市。
與此同時，今年以來頻現(xiàn)地王，在北京、上海、廣州、深圳，土地成交溢價明顯上升，在激烈的競拍聲中，眾多央企及上市房企積極參與。如北京朝陽區(qū)廣渠路15號黃金地塊，被中化方興公司40.6億元拍下；在廣州，城建集團成為今年的地王，溢價高達154%；在上海，金地集團一口報價30.48億元，吃下趙巷10號地塊；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億的天價奪得長風(fēng)6B、7C地塊，超過金地集團成為現(xiàn)今國內(nèi)的新地王。資料顯示，央企成了爭奪地王最活躍的主力軍，在國資委分管的135家央企中，以房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的有16家，為輔業(yè)的有106家，約占80％左右。
央企為何爭當(dāng)?shù)赝踉谀壳皣H金融危機余波未了，國內(nèi)經(jīng)濟回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固的情況下，為什么央企都爭當(dāng)?shù)赝跄兀孔屛覀兩罹恳幌碌赝醅F(xiàn)象的奧秘：目前中國經(jīng)濟仍面臨著諸多不確定的因素，保增長仍是艱巨、緊迫的首要任務(wù)。伴隨著中央4萬億固定資產(chǎn)投資計劃的啟動，在適度寬松的貨幣政策指引下，商業(yè)銀行的信貸增長突破了歷史紀(jì)錄，前7個月，新增人民幣貸款已經(jīng)達到7.37萬億元。眾所周知，目前中國資金的流動性和利率水平都是前所未有的，當(dāng)前對于央企來說，投資實業(yè)確實存在著一定的難度和風(fēng)險，銀行的信貸環(huán)境又前所未有地寬松，在這樣的大背景下，央企便積極地將巨額資金投向了既能拉動內(nèi)需又能獲得較高回報率的樓市。
在地王的爭奪戰(zhàn)中，房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則或已改變：對于國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地仍然是生產(chǎn)資料，買地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風(fēng)險，如果拿地建房后掙不到利潤，那絕對不能拿。而對于上市公司而言，土地已變成資本運作的工具，公司囤有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，利用土地市場和資本市場的互搏，以實現(xiàn)股市、地市雙豐收。這種股市、地市互搏的循環(huán)背后，土地運作資本化的現(xiàn)象十分明顯，地市與股市形成了互推互漲，雖然這樣能促進樓市、股市的繁榮，但也蘊含著重重風(fēng)險。
房地產(chǎn)的源頭是土地市場，地價和房價互為因果的關(guān)系，衡量比較兩者的關(guān)系，地價對房價的作用更大，因為地價是成本，可決定未來房價的走勢。大家都知道，巧婦難為無米之炊，沒有地何來房？沒有存量房又何來供給滿足房地產(chǎn)市場的需求？因此，若具國資背景、資金雄厚的開發(fā)商也參與囤地，將加劇樓市失衡，這或可能促使整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變,而這一轉(zhuǎn)變，對于中國經(jīng)濟未來的影響，是值得認真探究的。
前一階段開發(fā)商主動囤地，是造成目前樓市供應(yīng)緊張的重要原因，是推高房價的元兇。實際上，地王效應(yīng)在一線城市巳頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上買漲情緒高漲，如廣州、上海樓市已經(jīng)體現(xiàn)出來。今年6月10日，廣州城建在珠江新城創(chuàng)造出15323元/平方米的高價，第二天周邊各個樓盤就紛紛提價3%至5%，目前漲幅已經(jīng)超過一成；7月16日，保利以5534元/平方米摘得金沙洲B3702A09地塊，周邊樓盤立馬應(yīng)聲而漲；今年6月11日，上海公開招拍的7幅地塊受到開發(fā)商瘋搶，成交價溢價超過起始價的100%甚至142%。其結(jié)果導(dǎo)致房價飆升至歷史最高位水平，其影響顯而易見。目前一些房價上漲過快的城市，那些以自住性和改善性需求為主的普通商品房購房者，又重新陷入觀望狀態(tài)。
綜上所述，要想真正把房價穩(wěn)定下來，就必須在規(guī)范房地產(chǎn)市場用地方面下功夫，在規(guī)范上做文章。對于地王主動囤地，要上升到利用法律手段予以重擊。與此同時，規(guī)避被動囤地，大力切實有效地治理囤地，積極穩(wěn)定樓市。
嚴(yán)打囤地有舉措目前我國國民經(jīng)濟整體有所好轉(zhuǎn)，盡管徹底好轉(zhuǎn)困難不小，但走出低谷的時日不會太久。上海、北京、廣州等一、二線城市的樓市雖有過熱之嫌，但房價上升不一定就是壞事。由于資金量和關(guān)聯(lián)度巨大，目前在國民經(jīng)濟中還難以找到房地產(chǎn)業(yè)的替代行業(yè)，即便在發(fā)達國家，經(jīng)濟的繁榮也往往依賴于房地產(chǎn)業(yè)的支撐。
我們不妨來看一看世界上競爭力較強的大城市，如香港、東京、紐約等等，無不是房價、地價高昂的城市。目前北京的房價全球排名僅第77位，與其高度綜合競爭力的地位是不相稱的。因此，上海、北京、廣州等城市的地價、房價還有相當(dāng)大的上升空間，其地價、房價與國際接軌只是時間問題。因為在市場經(jīng)濟條件下，房價主要取決于城市的綜合競爭力和供求關(guān)系兩方面，地價只是其中一個因素。只要地王不囤地，將競爭來的黃金地段用于地標(biāo)性建筑群的開發(fā)，就可為提升城市競爭力做出貢獻。
在促進樓市穩(wěn)定，嚴(yán)打囤地、捂盤、力促開工量上升方面，我國政府巳有對策，地方政府亦有所作為。例如：今年7月以來，國務(wù)院巳三次召開座談會，對地王現(xiàn)象高度關(guān)注；國土資源部亦組織力量徹查各地地王；廣州政府收回8宗違規(guī)閑置地王；深圳政府在為期一個月的大檢查中，查處了5、6個違規(guī)樓盤并封存了部分房源。
當(dāng)前的工作重點是在規(guī)范住宅等各類用地上下功夫，與此同時，規(guī)避被動囤地，大力切實有效地治理囤地。為此，筆者建議國土管理部門進一步制定科學(xué)、合理的彈性土地供應(yīng)制度，根據(jù)土地市場的變動，靈活調(diào)整土地供應(yīng)量。另外，在土地市場監(jiān)管方面，建議政府有關(guān)部門一要優(yōu)化交易方式，二要加強批后監(jiān)管。建議根據(jù)出讓地塊的實際情況分別采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等等多種方式供地，以避免非理性競價。如普通商品住房用地的出讓就可以完全采用招標(biāo)的方式進行，而不是單純遵循土地拍賣價高者得的規(guī)則。又如為了避免競標(biāo)后開發(fā)不了造成閑置的情況，還可控制地塊出讓規(guī)模，以緩解地王地段的激烈競爭。此外，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，一旦土地出讓合同成立，有關(guān)部門就要加強監(jiān)管以督促履約，確保及時開工，防止囤地。
地王現(xiàn)象不可怕綜上所述，看待地王現(xiàn)象與我國樓市問題一定要有發(fā)展的眼光。我國從1978年改革開放算起，城市化進程已歷經(jīng)30年，目前的城市化率大概為45%左右，遠遠低于美國、英國、德國等發(fā)達國家水平，也明顯低于與我國經(jīng)濟發(fā)展水平相當(dāng)甚至低于我國經(jīng)濟發(fā)展水平的國家。因此，在城市化背景的大力推動下，我國樓市至少還有20年的成長發(fā)展期，在這個階段，持續(xù)建設(shè)是城市發(fā)展的主流。城市的地價與房價可反映該城市的整體價值，也是衡量這個城市的價值符號。
在市場經(jīng)濟條件下，房價主要取決于城市的綜合競爭力和供求關(guān)系兩方面，地價只是其中一個因素。因此，地王現(xiàn)象并不可怕，只要政府主管部門科學(xué)決策、加強管理，引導(dǎo)開發(fā)商拿地之后不囤地，樓市持續(xù)、健康、多元、穩(wěn)定發(fā)展的前景將指日可待。
