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2025年07月19日
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雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯(12.34,-0.14,-1.12%)高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”。
雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。
這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”——主要是因?yàn)榭蛋褪策@個(gè)地方樓盤(pán)密集但入住人口很少，因此得此“封號(hào)”。
“與往年相比較，今年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工確實(shí)晚了很多。”當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商感嘆著說(shuō)。據(jù)記者在3月20日到達(dá)該市后為期一周的調(diào)查得知，無(wú)論是鄂爾 多斯市還是康巴什新城，目前大多數(shù)項(xiàng)目均為停工狀態(tài)，同時(shí)房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有爆出的下跌七成已經(jīng)崩盤(pán)的情況，但已經(jīng)有不同幅度的下降。
“鄂爾多斯房地產(chǎn)目前的泡沫在內(nèi)蒙古是最嚴(yán)重的。”民盟內(nèi)蒙古區(qū)委副主委、內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院研究員姜月忠分析說(shuō)，一方面在于中央調(diào)控力度在加大，另一方面煤炭整合讓很多房企輸入的“活水”減少甚至中斷。
松動(dòng)的房?jī)r(jià)
“我們要在4月份以后開(kāi)盤(pán)，價(jià)格到時(shí)會(huì)做一些調(diào)整的。”
在記者走訪(fǎng)的近10家樓盤(pán)項(xiàng)目中，基本都是留一兩個(gè)工作人員在看守，門(mén)可羅雀。“我們沒(méi)有開(kāi)工也沒(méi)有銷(xiāo)售，你要買(mǎi)房子請(qǐng)?jiān)?月份以后過(guò)來(lái)。”在鄂爾多斯大街上的某個(gè)項(xiàng)目，售樓小姐如此告知。
據(jù)了解，總建筑面積達(dá)48萬(wàn)平方米的某地產(chǎn)項(xiàng)目即將封頂，但工地上卻是一片寂靜。售樓小姐告知，去年他們?cè)鴥?nèi)部銷(xiāo)售過(guò)十多套房子，價(jià)格在每平方米1.2萬(wàn)元~1.3萬(wàn)元之間，“如果5月份開(kāi)盤(pán)，價(jià)格肯定會(huì)下調(diào)的。”售樓小姐表示，他們內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)過(guò)價(jià)格研討會(huì)了。
據(jù)記者調(diào)查，在去年開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米的星河灣，目前銷(xiāo)售價(jià)格在2.1萬(wàn)元/平方米左右，如果一次性付款，最低還可以做到1.7萬(wàn)元/平方米。“我們要在4月份以后開(kāi)盤(pán)，價(jià)格到時(shí)會(huì)做一些調(diào)整的。”售樓小姐介紹。
與這些樓盤(pán)伺機(jī)等待不同，天譽(yù)國(guó)寶項(xiàng)目就直接在鄂爾多斯的街頭打出促銷(xiāo)廣告——“66折銷(xiāo)售”，從原來(lái)的每平方米1.4萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元直接降到現(xiàn)在的不到1萬(wàn)元。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目降價(jià)以后銷(xiāo)售加快，現(xiàn)在還剩下五六套。
雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”。
相對(duì)于鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，康巴什的房?jī)r(jià)下降幅度反而不多。記者走訪(fǎng)的多個(gè)住宅項(xiàng)目顯示，雖然都沒(méi)有進(jìn)行銷(xiāo)售，但價(jià)格一直穩(wěn)在每平方米七八千元，而不是網(wǎng)上流傳的3000元/平方米。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2月份，鄂爾多斯市樣本平均價(jià)格6099元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)5100元/平方米，房?jī)r(jià)環(huán)比降0.20%。但在去年12月份，鄂爾多斯市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.47%，樣本平均價(jià)格6254元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)5250元/平方米。
與此同時(shí)，記者注意到目前鄂爾多斯的二手房出租租金也已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。“前兩年一套80多平方米的房子可以出租到四五萬(wàn)元，今年春節(jié)后價(jià)格下跌了至少30%。”一位房屋中介人員告訴記者。
脆弱的資金鏈
“依靠高利貸資金繁榮起來(lái)的樓市，一旦遇到調(diào)控，就不堪一擊。”
“錢(qián)，我們現(xiàn)在就是缺錢(qián)。”一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商毫不諱言的告訴記者，她們的項(xiàng)目現(xiàn)在處于停工狀態(tài)，什么時(shí)間復(fù)工還不清楚。
對(duì)于鄂爾多斯的眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金鏈條主要來(lái)自母集團(tuán)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)——煤礦收益。
但目前正在進(jìn)行的鄂爾多斯第二次煤炭企業(yè)整合，使得這股“源頭活水”暫時(shí)變成了“死水”。在大整合期間，那些規(guī)模以下的煤礦，在等待被兼并的過(guò) 程中不可再開(kāi)工，煤礦企業(yè)因此失去了收入來(lái)源;此外，根據(jù)政府的時(shí)間表，2012年以來(lái)的半年時(shí)間里，即使煤礦企業(yè)旗下的地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金困境，母公司也 因?yàn)橐娌⒅亟M其他煤礦，而無(wú)法也無(wú)力給予資金扶持。
此外，從去年9月份開(kāi)始，鄂爾多斯市政府就曾召集包括國(guó)有四大銀行在內(nèi)的鄂爾多斯市的金融機(jī)構(gòu)，動(dòng)員各級(jí)金融機(jī)構(gòu)積極向上爭(zhēng)取信貸規(guī)模，特別是 要求金融機(jī)構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度，對(duì)具有一定實(shí)力、有土地等資產(chǎn)、暫時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，積極協(xié)調(diào)貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利 率，并通過(guò)轉(zhuǎn)貸、展期等辦法，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。但鑒于國(guó)家調(diào)控政策，銀行在授信方面難以松動(dòng)。
鄂爾多斯民間資本服務(wù)中心的一位負(fù)責(zé)人分析，即使這些機(jī)構(gòu)愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，處于下行空間的房地產(chǎn)公司，恐怕也難以承受這些機(jī)構(gòu)的利率了。“依靠高利貸資金繁榮起來(lái)的樓市，一旦遇到調(diào)控，就不堪一擊。”上述房地產(chǎn)業(yè)界人士說(shuō)。
雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”。
在“樓市危機(jī)”日益深化的背景下，鄂爾多斯市政府已經(jīng)謀劃了其他救市之舉。有消息顯示，鄂爾多斯市政府的救市措施資金規(guī)模為75億元，不過(guò)，手 段隱秘而曲折。75億元的財(cái)政資金，通過(guò)注入當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行，來(lái)向房地產(chǎn)企業(yè)貸款，而哪些房地產(chǎn)企業(yè)能獲得貸款，則需要政府審批。
這僅是第一期救助資金，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，可能還會(huì)有新的資金投入。而救市的指向，便是眾多房地產(chǎn)公司背后，脆弱而敏感的高利貸鏈條。
對(duì)此，記者采訪(fǎng)鄂爾多斯房地產(chǎn)管理局，其主管領(lǐng)導(dǎo)以需要請(qǐng)示為由，拒絕了記者的采訪(fǎng)。
過(guò)剩的開(kāi)發(fā)量
2010年，鄂爾多斯市人均購(gòu)房面積是15平方米，而北京市的數(shù)據(jù)則是0.78平方米。
2010年4月，美國(guó)《時(shí)代》周刊發(fā)文，將康巴什描繪為用50億元打造的一座“鬼城”，“街上清潔工比行人多”“新房空置率97%”。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年一年，鄂爾多斯的房地產(chǎn)開(kāi)工面積是1009.4萬(wàn)平方米，而同期北京市是1639.5萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積已經(jīng)接近北京市的2/3。2010年一年，鄂爾多斯市人均的購(gòu)房面積是15平方米，而北京市的數(shù)據(jù)，則是0.78平方米。
2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工面積達(dá)1300萬(wàn)平方米，施工總量達(dá)2300萬(wàn)平方米，完成投資450億元，計(jì)劃銷(xiāo)售商品住宅面積達(dá)1200萬(wàn)平方米。至于2011年鄂爾多斯總銷(xiāo)售面積的具體數(shù)據(jù)，該市房管局新聞發(fā)言人表示不便透露。
記者根據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)管理網(wǎng)站發(fā)布的2011年頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證，共計(jì)104個(gè)項(xiàng)目中，商業(yè)住宅部分總的可預(yù)售面積達(dá)到了近360萬(wàn)平方米。而這104個(gè)項(xiàng)目分別由43家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)，除了伊泰、萬(wàn)正、星河灣、融創(chuàng)幾家大企業(yè)之外，其余均為中小開(kāi)發(fā)商。
據(jù)鄂爾多斯市發(fā)改委副主任楊鍵軍此前向有關(guān)媒體介紹，鄂爾多斯市今年將重點(diǎn)對(duì)城市中心區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理調(diào)控，同時(shí)通過(guò)兼并重組淘汰一些小的房地產(chǎn)企業(yè)，并組建房地產(chǎn)企業(yè)大型集團(tuán)，或者大的聯(lián)盟，來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展層次，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”。
或許，對(duì)于城區(qū)人口只有65萬(wàn)的鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，未來(lái)城鎮(zhèn)化的步伐需要邁得再快一些。
記者手記
第二個(gè)迪拜?還是第二個(gè)……
“我們這里是第二個(gè)迪拜!”兩年之前曾有開(kāi)發(fā)商在雄赳赳氣昂昂進(jìn)入鄂爾多斯市場(chǎng)時(shí)，發(fā)出如此的豪言壯語(yǔ)。
事實(shí)似乎確實(shí)如此。
根據(jù)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱(chēng)，鄂爾多斯資產(chǎn)過(guò)億的富豪人數(shù)不下7000人。當(dāng)?shù)厝司鵊DP已經(jīng)超越香港位居全國(guó)第一。鄂爾多斯每217個(gè)人中間，就有一個(gè)億萬(wàn)富翁;每15個(gè)人里面，就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。
顯然，開(kāi)發(fā)商們盯住了這些富豪和他們口袋里的鈔票。在這個(gè)僅65萬(wàn)城區(qū)人口的小城，竟然涌入了近50家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有1萬(wàn)元/平方 米以下的，房子100平方米都是小戶(hù)型，動(dòng)輒都是三五百平方米。這一切“瘋狂”，源于這里煤礦的利潤(rùn)太過(guò)豐厚，如同找不到出口的“困獸”，只有傾注在房地 產(chǎn)這個(gè)單一的投資領(lǐng)域。
這與曾經(jīng)的迪拜何其相似，而現(xiàn)在的迪拜危機(jī)則為鄂爾多斯警鐘長(zhǎng)鳴。迪拜的債權(quán)危機(jī)已經(jīng)讓這個(gè)豎著世界最高建筑、828米高的哈利法塔的國(guó)家，身 價(jià)突然暗淡了許多;與此同時(shí)，遠(yuǎn)在中國(guó)鄂爾多斯高原的康巴什，則以“鬼城”的形象被外界質(zhì)疑著她的發(fā)展模式。這樣的命運(yùn)幾乎如出一轍。
同樣依賴(lài)能源而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)國(guó)家和這樣一個(gè)地區(qū)，選擇了一條同樣的發(fā)展路徑——大資金、大建設(shè)、大投資的模式。過(guò)去四年多以來(lái)，迪拜以建設(shè)中 東地區(qū)物流、休閑和金融樞紐為目標(biāo)，推進(jìn)了3000億美元規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目。在此過(guò)程中，政府與國(guó)有企業(yè)的債務(wù)像滾雪球一樣不斷增加，估計(jì)目前債務(wù)約為 800億美元。
正在崛起的鄂爾多斯，步伐邁得更大一些。數(shù)據(jù)顯示，32平方公里的康巴什新城，在2011年前三季度，固定資產(chǎn)投資完成195.64億元，其中 房地產(chǎn)投資完成87.4億元，同比增加1.6倍。但這里當(dāng)前的居住人口尚不足6萬(wàn)人，平均到一個(gè)人頭上的固定資產(chǎn)投資竟然高達(dá)30余億元。
雪后初晴。陽(yáng)光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱(chēng)之為“鬼城”。
不同于迪拜的是，目前的鄂爾多斯做大投資、大建設(shè)，拉動(dòng)大發(fā)展是有底氣的。這“底氣”一方面是源源不斷的能源開(kāi)發(fā)，另一方面是不斷增長(zhǎng)的財(cái)政收 入。數(shù)據(jù)顯示，2011年，地方財(cái)政總收入接近800億元，達(dá)到796.5億元，其中東勝區(qū)和準(zhǔn)格爾旗財(cái)政總收入邁上200億元臺(tái)階。但在2010年，鄂 爾多斯的財(cái)政收入才邁過(guò)500億元大關(guān)，達(dá)到538.2億元，但仍比呼和浩特和包頭兩市的總和還多。
基于這樣的底氣，鄂爾多斯和早些時(shí)候的煤礦企業(yè)一樣，需要找到資金流向的出口。于是，在2010年，該市僅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就高達(dá)280.5億 元，比上年增長(zhǎng)27.8%。這樣的投資拉動(dòng)，在危機(jī)到來(lái)時(shí)和迪拜一樣顯得脆弱不堪，大資金、大投資、大建設(shè)的模式是否適合像鄂爾多斯這樣的城市，還需要深 入的觀察和探討。
好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒(méi)有膨脹到面對(duì)全世界，好在其城市化的進(jìn)程還要走相當(dāng)長(zhǎng)的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。
“鄂爾多斯不會(huì)是第二個(gè)迪拜，而很可能是第二個(gè)深圳。”有媒體做出這樣的預(yù)測(cè)。但也有觀察人士認(rèn)為，鄂爾多斯也可能是第二個(gè)北海。
