以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月19日
星期六
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一粒重棋，這是沒(méi)有什么可爭(zhēng)論的。1998年，香港經(jīng)濟(jì)在亞洲金融危機(jī)的沖擊下開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的低迷，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。1995年，日本在美國(guó)的脅迫下簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”，日元升值，大量資金流向日本，1997年日本房地產(chǎn)價(jià)格爆漲90﹪，到1998年，僅東京總盤(pán)的市值就超過(guò)了美國(guó)的全國(guó)總值。1990年，在廣場(chǎng)協(xié)議5年后，泡末終于破滅，日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的衰退，帶頭的就是房地產(chǎn)。2008年，由美國(guó)金融危機(jī)引發(fā)的百年一遇的全球性危機(jī)的導(dǎo)火索，還是由次級(jí)貸款催生泡末的房地產(chǎn)！房地產(chǎn)泡末就象懸在空中的利劍，隨時(shí)可能將該國(guó)經(jīng)濟(jì)腰斬。
由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在城市化進(jìn)程中，巨大的住房需求使房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)在所難免，但如果增長(zhǎng)得離了譜，就會(huì)引發(fā)香港、日本、美國(guó)曾經(jīng)歷過(guò)的災(zāi)難。而公正的分析表明：這個(gè)災(zāi)難正在潛移默化地形成。之所以得出上述結(jié)論，是因?yàn)橛袃砂牙麆以谖覈?guó)房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的頭上。
一． 第一把利劍：高房?jī)r(jià)將幾千萬(wàn)人推入險(xiǎn)境！
由于投資需求主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正的自住戶(hù)中只有少部分人可以跟從飚升的房?jī)r(jià)忍痛購(gòu)房，那么，大部分缺房戶(hù)怎么辦？政府希望用保障性住房的政策解決這個(gè)問(wèn)題。但是，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，從總量上說(shuō)，與缺房戶(hù)的規(guī)模相比，都是杯水車(chē)薪。再加上大量原本是農(nóng)村戶(hù)口，畢業(yè)后到城市就業(yè)的大專(zhuān)院校畢業(yè)生，以及在城市長(zhǎng)期工作的農(nóng)民工，這部分規(guī)模巨大的城市新增人口，根本沒(méi)有合法的渠道解決自己的住房，他們中的大多數(shù)人，不僅買(mǎi)不起房，也租不起有合法產(chǎn)權(quán)的商品房，這是長(zhǎng)期被政策忽略的人群！讓他們住在哪里呢？在產(chǎn)權(quán)上并不完全合法的城中村農(nóng)民私宅和小產(chǎn)權(quán)房就成為這個(gè)人群的棲身之地！
由于這部分人數(shù)量極其巨大，政府根本無(wú)法用市場(chǎng)和政策手段解決他們的居住問(wèn)題，因?yàn)橐呀?jīng)畸形化的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在多層次的供給！除了地域差別外，根本沒(méi)有適合低收入人群能夠購(gòu)買(mǎi)的低標(biāo)準(zhǔn)廉價(jià)房源！因此，就只能默認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房和未經(jīng)規(guī)劃許可的城中村建筑物的存在，非法建筑就成為任何一個(gè)城市中政府無(wú)法杜絕、也不能杜絕的景觀，因?yàn)樗袚?dān)了本應(yīng)該由市場(chǎng)和政府承擔(dān)的低收入群體居住條件的重責(zé)。大量的非法建筑堂而皇之地成了城市功能和政府職能的重要補(bǔ)充，但這個(gè)補(bǔ)充卻不僅僅造成了政府房地產(chǎn)政策的諷刺，而更是埋在我國(guó)大多數(shù)城市中的定時(shí)炸彈！它已經(jīng)成為懸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的一把利劍！
讓我們走進(jìn)某省會(huì)城市二百多個(gè)城中村之一的陳寨村去看一看吧：該村的建筑群占地共1000余畝，除去大型商場(chǎng)、已開(kāi)發(fā)的小區(qū)和橫貫其中的80米寬的一級(jí)道路外，剩下的就是占地600畝的村民私宅。讓人無(wú)法想象的是在這600畝的土地上，聳立著鱗次櫛比的高層私宅，最高的有16層，而在10層以上的不計(jì)其數(shù)。令人目瞪口呆的是，十幾層高樓的大部分樓間距不足2米，間距不足一米的、相鄰高樓的住戶(hù)伸手可握的“一線天”比比皆是！更令人感到驚愕的是，在這600畝的彈丸之地上，建筑密度高達(dá)85﹪以上，而建筑物平均層數(shù)更是不可思議地達(dá)到了9層！也就是說(shuō)，300萬(wàn)平方米的建筑物擁擠在600畝土地上！這還不是最令人震驚的，更讓人毛骨悚然的是：在這個(gè)彈丸小村里居住著10萬(wàn)人！使村內(nèi)的道路上除深夜之外的任何時(shí)候都人流如織，密度超過(guò)了市中心最繁華的商業(yè)街！
由于建筑密度過(guò)大，90﹪的房間終年不見(jiàn)陽(yáng)光，其中有三分之一的房間在白天也必須開(kāi)燈照明！而成片的建筑物樓群中，根本沒(méi)有消防設(shè)施和通道，坐落在中間的住宅樓，離消防車(chē)可到之處超過(guò)百米！而所有的建筑，均沒(méi)有經(jīng)過(guò)圖紙預(yù)審，有的根本就沒(méi)有圖紙，抗震性能沒(méi)有任何保障！
——這就是10萬(wàn)人的棲息之地。為了城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，他們聚集在一起，但城市根本不考慮如何為他們提供合法的居住條件，負(fù)責(zé)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的政府機(jī)構(gòu)也從來(lái)不把他們的居住需求納入到城市規(guī)劃，使他們成萬(wàn)人、成十萬(wàn)人擁擠在空間狹小的違章建筑中，沒(méi)有陽(yáng)光，沒(méi)有消防通道，沒(méi)有抗震防護(hù)，一旦遇到火災(zāi)或者強(qiáng)烈地震，將沒(méi)有多少人能夠逃生，就是下得了樓，也會(huì)被堆積如山的瓦礫埋沒(méi)，根本無(wú)法進(jìn)行任何救援！一旦有一個(gè)象陳寨這樣的城中村遭遇6.5級(jí)地震，只要有一幢樓倒塌，就會(huì)象多米諾骨牌那樣讓幾百幢樓夷為平地！10萬(wàn)人將遭不測(cè)！一個(gè)村的死亡人數(shù)可能超過(guò)汶川大地震的總和！就是發(fā)生火災(zāi)，也會(huì)釀成同樣的災(zāi)難！
象陳寨這樣的城中村在這個(gè)城市里至少還有幾十個(gè)，有一百多萬(wàn)人生活在這樣的環(huán)境中。而這種情況并不是特例，在所有的大中城市里，都有象陳寨這樣的城中村，陳寨現(xiàn)象是中國(guó)大中城市的普遍現(xiàn)象！居住在類(lèi)似環(huán)境中的人口至少有幾千萬(wàn)！可以說(shuō)，在全國(guó)，幾千萬(wàn)人居住在沒(méi)有消防、日照和抗震條件的違章建筑中，恐怖中的繁榮究竟能夠持續(xù)多久？難道必須付出幾萬(wàn)人甚至幾十萬(wàn)人的生命作為代價(jià)才能喚起我們的驚醒嗎？
陳寨現(xiàn)象讓我們看到的是幾千萬(wàn)人的生命安危，是誰(shuí)把他們逼上了險(xiǎn)境？是城中村村民的違章建筑嗎？不！沒(méi)有深刻的社會(huì)原因，絕對(duì)不會(huì)產(chǎn)生出彈丸之地建幾百萬(wàn)平方米建筑面積、如此令人瞠目結(jié)舌的違章建筑群！只有一種力量才能將幾千萬(wàn)人推向險(xiǎn)境，就是造成一邊是畸高的房?jī)r(jià)，另一邊是無(wú)處棲身的中低收入者的房地產(chǎn)政策！
任何一個(gè)正常的市場(chǎng)，都會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中形成供求關(guān)系的基本平衡，只要存在多層次的需求，就會(huì)在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)中產(chǎn)生出多層次的供給。就象服裝那樣，有幾十元一套的，有幾百元一套的，有千元一套的，還有萬(wàn)元一套的，它們共同滿(mǎn)足了不同人群的需求。
但是，房地產(chǎn)卻在政府的主導(dǎo)下，完全偏離正常的套路，原本多層次的供給被統(tǒng)統(tǒng)封殺了！只留下開(kāi)發(fā)商成為唯一合法的住宅建造者，是政策締造了房地產(chǎn)寡頭！使房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商為所欲為的壟斷市場(chǎng)，他們擁有了至高無(wú)上的話(huà)語(yǔ)權(quán)。為什么會(huì)出現(xiàn)畸高的房?jī)r(jià)，最根本的原因就是它符合開(kāi)發(fā)商的貪婪欲望和眼前利益！欲望的驅(qū)使，使他們相信：投資者才是自己最好的客戶(hù)，在任何一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售部，能享受貴賓級(jí)待遇的就是投資人！而飆升的房?jī)r(jià)，正是開(kāi)發(fā)商為討好投資人而奉送的厚禮，他們的利益在這一點(diǎn)上取得了完全的一致。
由此可見(jiàn)，只要賦予開(kāi)發(fā)商為建造城市住宅的唯一合法身份，就必然切斷住宅供應(yīng)的其它渠道，并陷入開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使而不斷助推的房?jī)r(jià)上行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)一步步遠(yuǎn)離中、低收入者，而成為投資者的天堂。當(dāng)億萬(wàn)民眾被房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底拋棄時(shí)，他們到何處去尋找住宅？只剩下唯一的去路——城中村的違章建筑就成為他們無(wú)奈的選擇，這就是幾千萬(wàn)人身處險(xiǎn)境的根本原因。
畸高的房?jī)r(jià)將低收入群體驅(qū)趕到城中村不見(jiàn)天日、密不透風(fēng)違章建筑中，只要出現(xiàn)一次閃失，所造成的后果將超過(guò)全國(guó)10年礦難的總和！當(dāng)我們舉國(guó)關(guān)注礦難的時(shí)候，難道能對(duì)城中村的危象視而不見(jiàn)嗎？幾千萬(wàn)人沒(méi)有安全保障，猶如懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的一把利劍！此劍不除，國(guó)人當(dāng)寢食難安！
二． 第二把利劍：投資需求讓樓市在麻木中瘋狂！
九月二日，住建部長(zhǎng)在接受中國(guó)之聲記者采訪時(shí)表示：“從我們住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的角度講，希望商品房的價(jià)格平穩(wěn)，所謂平穩(wěn)，升不要升的太大，降也不要降的太大，波動(dòng)不要太大、波動(dòng)時(shí)間不要太長(zhǎng)。”這一席話(huà)，再一次讓我們領(lǐng)教了什么是雷人。
1. 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題：有沒(méi)有價(jià)格泡末？收入房?jī)r(jià)比在合理限度內(nèi)嗎？工薪階層的大部分能買(mǎi)得起房嗎？保障性住房能實(shí)現(xiàn)保障嗎？----統(tǒng)統(tǒng)閉口不談，對(duì)廣大人民最希望答復(fù)的問(wèn)題不管、不看、不問(wèn)、不理睬、不關(guān)心、不回答，只有一個(gè)心思，讓高得離譜的房?jī)r(jià)繼續(xù)下去，惟恐它掉下來(lái)，好象住建部的使命就是房?jī)r(jià)的保護(hù)神。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定真的應(yīng)該是政府放在第一位的目標(biāo)嗎？
2. 由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)際上對(duì)投資者最寬容的市場(chǎng)，也是對(duì)居民基本住房需求最缺乏保護(hù)的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中，投資者的利益驅(qū)動(dòng)是房?jī)r(jià)不斷上升的主導(dǎo)因素，而剛性需求的自住戶(hù)只能被投資者的炒作所挾持，因此，這樣的市場(chǎng)從本質(zhì)上講，就必須是一個(gè)價(jià)格不斷上漲的市場(chǎng)，否則，就無(wú)法滿(mǎn)足投資趨利的動(dòng)機(jī)了。因此，想造就一個(gè)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)就是一個(gè)天大的笑話(huà)。沒(méi)有誰(shuí)愿意讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，這也是開(kāi)發(fā)商所不愿意看到的，他們將不余遺力地用天價(jià)購(gòu)地來(lái)制造房?jī)r(jià)趨漲預(yù)期，這就是開(kāi)發(fā)商的底線！但是，如果上升的房?jī)r(jià)在某一點(diǎn)遇到阻力，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，投資者就會(huì)離市，房?jī)r(jià)就會(huì)下降，在投機(jī)性極大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不存在價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定的機(jī)制。因此，號(hào)稱(chēng)要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政府其作用就非常微妙了！房?jī)r(jià)剛一降，政府就出面救市，將房?jī)r(jià)托起，使開(kāi)發(fā)商底氣十足，再無(wú)后顧之憂(yōu)，喘息之后，將再次發(fā)起新的漲價(jià)攻勢(shì)。于是乎，降二漲五反而成為樓市規(guī)律。不管政府出自什么動(dòng)機(jī)，都不愧為是開(kāi)發(fā)商的好托。
3. 任由房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資主導(dǎo)的市場(chǎng)，是不可能反映出真實(shí)的社會(huì)需求的。尤其是在中國(guó)的富裕階層手中擁有大量剩余購(gòu)買(mǎi)力的情況下，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該是最有誘惑力的選擇。因此，這個(gè)蓄水池是非常巨大的。我們經(jīng)常可以聽(tīng)到某個(gè)官員擁有十幾套房產(chǎn)這樣的消息，就是一般的企業(yè)主、白領(lǐng)和公務(wù)員，擁有多套住宅的情況也極為普遍。這意味著，就是再增加幾億平方米的商品房，也未必能夠?qū)⑦@個(gè)極其巨大的蓄水池裝滿(mǎn)。在這樣的背景下，對(duì)商品房的非理性需求不可能讓商品房市場(chǎng)作出敏感的反應(yīng)，富人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的囤積將瘋狂地進(jìn)行下去，就全國(guó)而言，只有在富人們手中的房子由于年代過(guò)久而貶值時(shí)，囤積才會(huì)停止。而到那時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于積重難返而造成的災(zāi)難性的崩潰就不可避免了。只要繼續(xù)寬容投資性購(gòu)房，它無(wú)底洞般的胃口就必然使房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)供求關(guān)系的變化感覺(jué)麻木，目前出現(xiàn)的量跌價(jià)升的反常情況就是明證，它將使早就應(yīng)該暴露的危險(xiǎn)被掩蓋，從而在暗中不斷積累造成崩潰的能量，如此下去，崩潰只不過(guò)是早晚而已，而拖得越久，崩潰得將越厲害。
4. 因此，房地產(chǎn)的核心問(wèn)題就是如何規(guī)范投資行為的問(wèn)題，目前對(duì)第二套房實(shí)行的區(qū)別貸款的政策是缺乏約束力的，很容易使投資者采用造假的手段獲得優(yōu)惠貸款和政策優(yōu)惠，如果不采用更加嚴(yán)格、更加有效的政策來(lái)區(qū)分投資和自住兩個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)朝崩潰的懸崖邁進(jìn)。
三． 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)家利益，就是斷腕也要改變房地產(chǎn)政策！
房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的隱痛，因?yàn)榛叩姆績(jī)r(jià)、行業(yè)暴利和因此吸引的蜂擁而入的大量資金、以及進(jìn)一步導(dǎo)致的天價(jià)拿地，開(kāi)發(fā)商有預(yù)謀地不斷抬高政策調(diào)整的社會(huì)成本：一旦政策發(fā)生大的變化，使房地產(chǎn)價(jià)格向下回落，將直接拖累銀行，造成金融動(dòng)蕩，這是決策者最不愿意看到的結(jié)果。因此，在開(kāi)發(fā)商與政府的搏弈中，前者占有“你毀我一木，我毀你一林”的心理優(yōu)勢(shì)，正是因?yàn)橛辛诉@個(gè)心理優(yōu)勢(shì)，幾個(gè)月前開(kāi)發(fā)商集團(tuán)不斷叫囂“銀行先死”，以此來(lái)要挾政府，使政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)整半途而廢。
但明眼人皆知，一心要把房?jī)r(jià)作高的開(kāi)發(fā)商是自尋死路，眼前的蠅頭小利，定將他們引向懸崖！但貪婪的本性，使他們不可能有理性的思維。驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上行，是開(kāi)發(fā)商能夠挽留投資者的最好承諾，如果房?jī)r(jià)停止上行，就會(huì)失去了投資者，房地產(chǎn)將立刻冷清，將變成和賣(mài)白菜的一樣是一個(gè)普通的行業(yè)，這是相當(dāng)一部分長(zhǎng)期處在聚光燈前、頻頻參與議論國(guó)事的開(kāi)發(fā)商不能接受的選擇。因此，這些開(kāi)發(fā)商只有一條路：拼死也要捍衛(wèi)房?jī)r(jià)，拼死也要捍衛(wèi)暴利，拼死也要捍衛(wèi)身份和榮譽(yù)，拼死也要人為地制造出房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的行情！盡管前面就是墳?zāi)梗珜⒁裨岬膬H是企業(yè)法人和提供貸款的銀行，而在此之前，操縱樓市的自然人早已把荷包裝得滿(mǎn)滿(mǎn)了！他們完全有機(jī)會(huì)金蟬脫殼，所以，才有了這么大的膽子，義無(wú)返顧地往絕路上走……
可以金蟬脫殼的自然人開(kāi)發(fā)商對(duì)政策制定者來(lái)說(shuō)，出了一道不好應(yīng)答的難題：容忍高房?jī)r(jià)，整個(gè)房地產(chǎn)連同提供貸款的銀行早晚有一天要象房地美和雷曼兄弟那樣垮掉；不容忍高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商就要立即拖欠銀行貸款，制造銀行呆帳，給你來(lái)個(gè)下馬威。無(wú)論怎樣選擇，吃虧的都是國(guó)家和銀行。可謂進(jìn)也難，退也難，難怪住建部長(zhǎng)最美好的愿望就是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，不進(jìn)也不退，盡管這個(gè)愿望很天真。
可以肯定的是：在高臺(tái)上跳舞，無(wú)論有多高的技巧，不進(jìn)不退的中間道路都是走不通的，想把房地產(chǎn)市場(chǎng)操作成微降之后就松動(dòng)政策鼓勵(lì)購(gòu)房，使房?jī)r(jià)止跌回升；微升之后就收緊政策，迫房?jī)r(jià)下降。看似高明的此招注定要把一鍋菜做砸。如果對(duì)投資性購(gòu)房沒(méi)有明確的政策指向，時(shí)松時(shí)緊，將由于內(nèi)在的深層次矛盾沒(méi)有釋放，最終還是會(huì)在偶然事件發(fā)生時(shí)出現(xiàn)極端性的崩潰。
高房?jī)r(jià)一手托著兩把利劍，一把是房?jī)r(jià)升得越高，必定跌得越慘，它隨時(shí)都可能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊；另一把是高房?jī)r(jià)把幾千萬(wàn)人逼進(jìn)令人心驚肉跳的違章建筑，一場(chǎng)意外就可能造成令舉世震驚的人間災(zāi)難。可怕的后果已經(jīng)將現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策逼到了懸崖，沒(méi)有別的選擇了，讓開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)、讓投資者瘋搶房源的政策必須改寫(xiě)了！
它包括：
1. 正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能是用多層次的供給滿(mǎn)足多層次的需求。因此，必須改變以往房地產(chǎn)寡頭結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟獨(dú)霸市場(chǎng)的格局。對(duì)住宅類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)管理，房產(chǎn)證應(yīng)該分為三個(gè)類(lèi)別：A類(lèi)是可交易的房產(chǎn)證，可以作為投資，自由買(mǎi)賣(mài)。B類(lèi)是不可交易的房產(chǎn)證，持證者雖擁有產(chǎn)權(quán)，但只能居住，無(wú)權(quán)出售。C類(lèi)是居住權(quán)證，政府是產(chǎn)權(quán)所有者，持證者不擁有產(chǎn)權(quán)。政府既可以向特定人群出售經(jīng)濟(jì)適用房，并向業(yè)主發(fā)放不可交易的B類(lèi)房產(chǎn)證，也可在土地掛牌出讓時(shí)明確規(guī)定某項(xiàng)目小區(qū)為B級(jí)房產(chǎn)證小區(qū)（不再配套其它優(yōu)惠政策，只發(fā)B證，不用審查申購(gòu)者資格和搖號(hào)，與以往的經(jīng)濟(jì)適用房不同），這就限制了投資性購(gòu)房和天價(jià)拿地的現(xiàn)象，政府應(yīng)在試點(diǎn)后將B證小區(qū)的比例逐步擴(kuò)大。如果業(yè)主想賣(mài)掉此處房產(chǎn)，就必須向政府交納附加土地出讓金后換取A類(lèi)房產(chǎn)證，才能進(jìn)入市場(chǎng)。這樣做不僅保護(hù)了自住者，降低了房?jī)r(jià)，也控制了市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)。
2. 應(yīng)根據(jù)中國(guó)中低收入者的實(shí)際收入水平，修改《民用住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，對(duì)低擋住宅小區(qū)，適當(dāng)放松限制。如：將不設(shè)電梯的多層住宅的最高層數(shù)由6層修改為8層；將防止視覺(jué)干擾而設(shè)定的樓間距修改為滿(mǎn)足消防通道要求即可；將各類(lèi)房間的采光面積降低要求；將綠地面積、道路面積、日照系數(shù)、車(chē)庫(kù)數(shù)量都作出放松性的調(diào)整，從而提高容積率，攤薄土地成本，降低房?jī)r(jià)，為低收入者提供適合他們購(gòu)買(mǎi)的房源。從而使多層次的供給變得更為豐富，與多層次的需求更加合拍。
3. 對(duì)關(guān)系到幾千萬(wàn)人生命安全的城中村違章建筑進(jìn)行普查，凡是能遷建的，應(yīng)該安排遷建，對(duì)不能遷建的，應(yīng)該強(qiáng)制進(jìn)行消防通道和抗震加固的改造。一定要讓居住在城中村的居民安全無(wú)憂(yōu)。雖然城中村最大的問(wèn)題是安全隱患，但是城中村所承擔(dān)的社會(huì)職能卻是無(wú)法替代的，在治理城中村違章建筑的同時(shí)，應(yīng)該為低收入人群提供出與他們的支付能力相一致的居住條件。因此，住建部有必要出臺(tái)《民用住宅最低安全保障設(shè)計(jì)規(guī)范》，對(duì)日照、采光、綠地、樓層等指標(biāo)不作規(guī)定，但必須設(shè)置強(qiáng)制性的消防和抗震指標(biāo)，讓城中村即能提供廉價(jià)的出租房，又能保證居民的安全。在個(gè)別城市，還可以進(jìn)行符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房合法化的試點(diǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房在完善所有手續(xù)后，獲得商品房的合法地位。如果手續(xù)全部合法，卻只讓開(kāi)發(fā)商建商品房而別人不能建，這在法理上是說(shuō)不過(guò)去的，其后果不僅是對(duì)公平原則的顛覆，也必然造成開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的肆意侵害！
4. 在對(duì)投資性購(gòu)房的貸款實(shí)行差別利率后，應(yīng)該象世界上大多數(shù)國(guó)家那樣，按照人均商品房住宅面積征收有起征點(diǎn)的房產(chǎn)稅，人均商品房住宅面積少于30平方米的不征收，大于30平方米的實(shí)行分級(jí)差別稅額。這是將房地產(chǎn)納入正確軌道的根本措施，也是將房地產(chǎn)明確區(qū)分為投資和自住兩個(gè)市場(chǎng)的治本之舉。
固然，深度調(diào)整房地產(chǎn)政策，會(huì)在短期內(nèi)阻止一部分投資者入市，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下跌，但由于自住性和改善性需求非常巨大，房?jī)r(jià)的下降會(huì)使交易量大量增長(zhǎng)，而投資需求在觀望過(guò)后也會(huì)有所增長(zhǎng)，在城市化進(jìn)程不斷加速的背景之下，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的情況，也不會(huì)給銀行帶來(lái)嚴(yán)重的損失。政策調(diào)整的最終結(jié)果，完全可以將房?jī)r(jià)控制在下降30﹪以?xún)?nèi)，銀行損失將微不足道。
更重要的是，由于重建市場(chǎng)，培育出了多層次的供給，使購(gòu)房者可以面臨多種選擇，從而造成良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)寡頭和價(jià)格聯(lián)盟失去存在的基礎(chǔ)，此舉不僅不會(huì)抑制成交量，還會(huì)促進(jìn)成交量大量增長(zhǎng)，并在此前提下，仍然可以保持市場(chǎng)理性。一個(gè)健康、安全、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)就建立起來(lái)了。而為此付出的代價(jià)，比有可能帶來(lái)的災(zāi)難性后果要小得多。
本文作者：清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略部
