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2025年07月19日
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在地產圈，中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁陳順向來以低調做人、高調做事著稱。加入中體產業集團十四年來，他把全部心血放在了自己的事業上。面對當前撲朔迷離的樓市，他看好快速城市化背景下地理位置優越、生態環境優秀城市的發展潛力，他直言，中國樓市經歷兩年多史上最嚴厲的調控之后，一些調控政策可能會局部調整！
中國人有喜歡買房的傳統
近幾年來，中國的房價可謂是芝麻開花——節節高，盡管如此，依然沒能阻擋人們的購房熱情。國人為何愿意買房，而且還能買得起？在陳順看來，自古以來，我們中國人對房子都有一種特殊的情感。中華民族是一個農業民族，幾千年來缺乏社會保障，房子給了人民一個安全感，有了房子畢竟有了一個安身立命的場所，正所謂居者有其屋。
“在很多城市，尤其是一線城市，房子往往與人們的教育、醫療、社會保險捆綁在一起，如果沒有戶口，原本應該享有的權力都將無法實現。這些都迫使人們不得不買房子來應對和解決這些問題。”
資金缺乏投資渠道也是國人愿意購房的原因之一。由于中國大多數資源和市場為國家壟斷，老百姓的資金沒有什么投資渠道，只能夠投資在房子上，因為房子畢竟與土地連接在一起，可以參與國民財富的二次分配，分享中國經濟高速發展的成果。
“房屋不同于其他商品，具有不可移動性。這種情況下，人們都喜歡在生活工作的周邊購房。尤其是對很多生活在大城市的人來說，如果在城市的東邊上班，他們一般都會盡量在東邊買房，而不會舍近求遠去西邊買房，即使西邊的房價低。”陳順如是分析道。
“而較為完善的信貸政策則是人們能夠買得起房的重要原因。”他表示，對很多工薪階層來而言，如今要想在大城市，尤其是在一線城市購買一套商品房，如果沒有銀行貸款，可能是一件很難完成的任務。但在銀行完善信貸政策的支持下，購房者買房容易了很多。
當然，在眾多購房者，也不排除一部分人愿意購房是為了投機，近些年來，確實有一部分人通過炒房獲得了不菲的收益。
正因如此，陳順向記者強調，對無房一族來說，憑借自己的努力在城市購房無可厚非，但如果購房市場上充斥著太多的投機成分，反而不利于整個房地產行業的發展。2008年亞洲金融危機下的香港房地產市場，以及美國次貸危機都給我們敲響了警鐘。
在談到國家銀根不放松的整體背景下，中國房地產業目前是否已處于危險的邊緣時，他表示，房地產業還相對比較安全。在他看來，當出現這樣幾種情況時，中國房地產業才真正危險了。“第一、傳統的打折銷售不出去；第二、雖然接近成本價賣房但沒有一搶而空的情況；第三、大批經理人同時離開房地產行業；第四、房地產行業同時出現大批的重組、并購；第五、相當長一段時間內出現‘面粉比面包貴’的情況。但目前來看，上面幾種情況都沒出現！”
而對一些人所宣揚的中國樓市將“崩盤”的論調，陳順直言：“中國房價不會出現‘斷崖’式下跌，整個房地產業也不會崩盤。因為房地產業畢竟也是國民經濟的重要支柱之一，其牽涉的上下游產業非常廣泛，一旦它崩盤，其對整個國民經濟的影響也就可想而知。況且國家也從來沒有說打壓房地產業，而是一直倡導房價回歸理性。”
此外，房地產業不會出現崩盤的另一個重要原因就是，目前中國房地產沒有出現供大于求的局面，與之相反，而是供不應求。而且這種需大于求的局面還會持續很長一段時間。因為目前我國的城市化率才剛剛跨過50%，到2020年左右，我國城市化率將會提高到65%左右。這就意味著還將至少有1億的農民會陸續進入城市。這將為房地產業未來的發展提供空闊空間。
一些調控政策可能會局部調整
去年8月以來，中國樓市可謂“熱鬧非凡”，陳順則將其形象比喻為“政策滿天飛”。盡管中央一再重申不放松樓市調控政策，但一些地方政府卻想方設法變相放松本地樓市政策。
2011年11月 10日，佛山市住建局宣布對限購政策作出調整。但就在當晚，佛山市住建局網站上發布了《關于暫緩執行〈關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知〉的通知》。
新年伊始，實行限價令的廣東中山又開始悄然調整樓市限價令“上限”。隨后蕪湖在2月9日也發布樓市調控文件，為政策“松綁”。不同于中山的低調，蕪湖樓市調控文件為購房提供了多項優惠，引起巨大爭論。三天后，蕪湖樓市新政隨即也被叫停。
2月20日，上海市相關部門對在上海購房的資格進行調整，規定持上海居住證滿三年可買二套房。但不到一周，此項調整也被叫停。
陳順坦言，不可否認，樓市限購政策以及嚴厲調控政策必然要放松或取消，這是一大趨勢，而何時放松，如何取消事關社會穩定大局，也事關經濟發展全局，中央政府會慎之又慎，目前全面放松樓市調控政策顯然不合時宜。
2012年，樓市調控究竟將何去何從？在陳順看來，以限購、限貸和限價為標志的“三限”政策可能會出現不同程度的變化。其中限價會變弱；首套房限貸會取消；限購會出現差別化情況，不排除一些地區限購可能會一直持續下去。
“目前，國家明確提出，要保證首套房置業者的貸款需求。因此，限貸，尤其是針對首套房的限貸政策肯定會放松，利率優惠肯定會出現，甚至不排除市場上再次出現當年的7折利率。”他這樣說道。
陳順坦言，目前一些城市的房價超過了當地居民的購買力，其房價出現跳躍式上漲的可能性很小。因此，這些城市的限價政策極有可能弱化。但在一些較為熱點的二三線城市，限價政策可能還會持續一段時間。
“同限價政策一樣，限購今年可能也是有保有壓。在一些城市限購政策將會持續，但有些城市可能會有所放松，但不可能完全放松。”他強調道。
此外，陳順還建議，限購政策其實在一些城市，尤其是在北京、上海等特大城市，還可以劃分得更詳細、具體一些，沈陽在這方面處理得就比較有智慧。限購只在二環以內有效，二環以外不限購。
“北京、上海其實同樣也可以采用此種辦法。目前北京四環以內聚集了大量人口，而且還有增加的勢頭，這使得人們出行非常困難。如果北京在五環外不限購，五環以內限購，那么就會引導人們到郊區去購房居住。如此一來，不僅有利于抑制中心城區的房價上漲，還能引導人口進行更加合理的分布，可謂一舉多得！”
房產稅可從“明天”開征
去年的1月28號，房產稅這個中國樓市調控中遲遲未能落下的靴子在上海、重慶兩地落地。如今，整整一年的時間過去了，已經很少有人再把房產稅看作樓市調控的一聲“驚雷”。這一年里，上海和重慶啟動房產稅試點的效果究竟如何？是否有必要進一步擴大等一系列問題引起了社會各界的熱烈探討。
重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人表示，房產稅的實施對重慶高檔商品住房起到“價格約束”作用，遏制了高檔住房帶動房價上漲。去年1月28日至11月30日，重慶主城高檔商品住房成交建筑面積均價為每平方米13638元，較房產稅實施前同類房屋成交建筑面積均價下降7.1個百分點。重慶2011年房產稅收入超過1億元。
上海市長韓正則表示，從過去一年的情況來看，上海市房產稅試點的工作還是很成功的。“房產稅并不是一個近期的、針對某一個方面的制度安排，而是著眼于未來的長期制度。”
但在陳順看來，上海、重慶兩地開征房產稅的意義遠比其產生的效果更為重要。“從長期來看，開征房產稅是穩定中國房地產市場的一個有效手段，同時也是社會進步的一個表現。縱觀世界各國，尤其是那些房地產市場較為成熟的國家，一般是行政調控為輔，經濟、法律手段為主，而在我國恰恰是相反的。這次國家在重慶和上海試點房產稅，讓我們看到了未來房地產調控的方向。”
他強調，開征房產稅的另一大好處就是可以促進社會公平。“目前，我們主要針對高檔商品住房征稅，這是非常合理的。因為高檔商品住房面積大，耗費的社會資源也多，擁有高檔商品住房的人就應該付出更多的財力來補貼那些使用社會資源較少的人。當然，一旦房產稅全面鋪開，房產擁有越多，交的稅就越多，如此一來，自然就能抑制炒房族了。”
在談及房產稅的試點是否應該進一步擴大，乃至普及時，陳順堅定的表示，的確應如此！但他同時又指出，房產稅要進一步鋪開，難度非常大。
首先我國房屋產權屬性太復雜。目前在城市里面，既有央產房、軍產房，也有合資建房、純商品房、成本房，還有經濟適用房、兩限房等等。如果房產稅一旦全面鋪開，純商品房開征房產稅是毫無異議的，但軍產房、央產房，以及保障住房等該不該征？征多少？這些都需要仔細考量。
其次是全國住房信息聯網不完善。目前，我國絕大多數城市的個人住房信息查詢僅局限在本人居住的城市，但事實上，我國有相當一部分居民在自己常年居住地之外的其他城市還擁有房產。如果不能實現全國住房信息聯網，很多人的這些房產在征稅時就會成為“漏網之魚”。所以，國家應盡快實現全國住房信息聯網，為房產稅政策的推出創造良好的條件。
此外，我國居民自覺納稅意識還不高，尤其是在房產稅上。在很多人看來，房子是自己花錢買來的，就沒必要再給國家交稅。因此，如何盡快提高廣大人民自覺地納稅意識，也是擺在我們面前的一道難題。
既然全面開征房產稅有如此多的困難，我們應該如何來解決?陳順直言，越是復雜的問題，就越要用簡單的辦法來解決。美國的做法就值得我們借鑒。他說，美國開征房產稅就很簡單，只要是房屋，他就征稅，中國同樣也可如此。“所以，從明天開始，對不論消費者購買什么性質的新建商品住房都統一開征房產稅，可能是最好的解決辦法。”陳順如此告訴記者。
保障房建設≠抑制高房價
在房價高企的今天，如何讓中低收入者有尊嚴地活著，已成為全社會包括政府無從回避的一個難題。顯然，增加保障性住房的供給成了各地共同的選擇。去年以來，我國啟動了史無前例的保障房建設規模， 這也讓更多的人看到了圓住房夢的希望。
但在陳順看來，如果從1998年停止福利分房以來國家就啟動保障房建設，可能效果會更好些。就像人體補鈣一樣，一般來說，補鈣應該在兒童時期進行，如果等到30、40歲才去補，可能就有點晚了，效果也會打折扣。
隨著大量保障房的入市，會不會導致房價大幅下降？陳順提醒，首先我們要明白這樣一個前提：國家大量建設保障房的目的不是為抑制高房價開出的一劑良藥，而是保障廣大人民群眾的住房權。
他表示，雖然中國將繼續加大保障房建設力度，2011年擬建設保障房1000萬套，相比2010年將增長72.4%。但是，這并不能改變保障房的“非主流”地位和商品房的“支柱”地位。
首先，保障房的實質是國家對于低收入人群的一種福利措施。這種福利不可能是全民享受的，如果所有有住房需求者都住進保障房，就是重回80年代的公房時代，這會導致現有的商品房市場徹底崩盤，這顯然是不可能出現的。這就體現了國家建設保障房的目的，只是滿足少數低收入人群的住房問題，多數居民仍需通過購買商品房解決住房需求。
“事實也證明，保障房無法阻擋房價的上漲，例如香港。香港的保障房被稱為“公屋”。香港的公屋政策始于20世紀50年代，目前，香港共有約71萬套公屋住房，每套面積30至60平方米，超過200萬人租住其中，約占香港總人口的29%。公屋解決了將近三分之一口的住房問題。公屋的定位非常明確，利用有限的資源為需要住房的低收入家庭提供負擔得起的安身之地。但是，香港的公屋并未阻擋商品房價格的上漲。目前，香港一般家庭住一套50至80平米的商品房，房價約為150萬至350萬，位置好一些的地段，每平米房價已高達10萬元。”
實際上，很多國家都有類似保障房的制度。保障房在國外普遍稱為“公屋”，由政府買單，包括無償提供土地和建設性費用。政府向居民提供公屋是住保障居住權的體現。但沒有任何一個市場經濟的國家靠保障房取代了商品房的地位，解決了高房價問題。
從保障房和商品房的購買者分析，即使大量建設保障房，也不會降低商品房的房價。保障房是針對買不起商品房和無能力自行解決住房問題的貧困家庭或中低收入家庭。正因為自身無能力解決，才用政府買單的方式保障。而商品房則是針對有能力自行解決住房問題的家庭與人群。這是兩個完全不同的收入、有嚴格限制差別的不同消費群體。
“包括中國政府在內的很多國家建設保障房的真正目的都不是打壓商品房價格，只是通過這種福利性的保障房制度，解決低收入人群的住房問題，防止因住房問題激化社會矛盾。因此，房價的高低與保障房的多少無關。”陳順最后說道。
謹慎對待小產權房
一直以來，在中國房地產市場上，小產權房被人們形象譽為沒有“準生證”而出生的孩子，盡管不合法，但全國各地“超生”現象卻非常嚴重。據一份統計資料顯示，目前全國小產權房建筑規模約占商品房面積的四成，總建筑面積在60億平米左右。
近日，國務院下令停售停建“小產權房”，這一消息立刻引起了業界及媒體廣泛關注，小產權房去留問題再一次引起了社會各界的熱烈探討。
在陳順看來，大規模數量小產權房的存在不僅會擾亂中國房地產業的正常秩序，同時還會擾亂國家對商品房市場的管理政策和影響樓市調控成效。
他解釋說，不可否認，相比商品房，小產權房的價格較為便宜，但這種便宜是建立在不公平的基礎之上。商品房用地是公開招拍得來的，小產權房來源較為復雜，如集體用地、單位用地等，其用地成本較為低廉。所以其價格低廉是理所當然的。
他表示，盡管小產權房價格低，但存在的問題卻不容忽視，首先、這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的大產權證。
除了不能辦理大房產證外，有些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
最后就是質量難保證。小產權房的建設一般沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
正因如此，陳順向記者強調，如果我們一味縱容小產權房在各地蔓延發展，毫無疑問會影響中國房地產市場的健康發展，并最終損害到購買者的合法損益。治理小產權房可謂已迫在眉睫！
“這次國務院出臺政策將在全國范圍內清理、拆除違法小產權房，無疑是非常正確和及時的。這不僅有利于規范樓市開發行為，保證中國房地產市場的健康發展，同時也能保護農業用地，確保國家糧食安全。但客觀的講，清理小產權房工作的難度非常大。”陳順感嘆道。
首先小產權房監管困難重重。很多地方的小產權房建設用地屬于農村集體土地。而農村集體土地的支配權多多掌控在“一村之長”手中，在村委會自治的既定國策下，村里不僅享有“特別行政區”的權利待遇，更掌控著豐腴的土地資源，因此，在自己的一畝三分地上大興土木，往往屬于“家事”，政府治理往往屬于“馬后炮”。
其次、很多地方政府也是小產房的既得利益者。一份調查發現，我國很多地方的小產權房建設是得到了當地政府默許的，而且他們還是小產權房的受益者。這種情況下，讓他們去監管小產房，其效果可能會大打折扣。
最后、國家這次雖然明確指出要將違法小產權房拆除，當執行起來的難度很大。經過多年的發展，我國小產權房的面積非常龐大，根本不可能強拆。簡單的強拆小產權房不僅是對社會財富的巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩定。
那究竟如何才能將小產權房這團“亂麻”理清呢？陳順表示，雖然國家目前已明確表示將清理小產權房，但如何清理的方案沒定，給大家的預期是不明確的，到底試點清理意味著對過去已有小產權房的寬容還是“一刀切”不清楚。
在目前這樣一個敏感階段，他建議，有關部門應該盡快公布清理小產權房的原則性意見和具體方案，以便大家形成正確的政策預期，否則會引起新一輪的市場紊亂，形成更大的供需扭曲。
看好區位優勢明顯的城市
在房地產開發日益細化和市場競爭日益激烈的今天，未來哪些城市或區域最具投資價值，成為了眾多有戰略眼光地產開發商思考的問題之一。作為中體奧林匹花園管理集團有限公司掌門人的陳順表示，中體地產看好那些區域位置優勢明顯，資源稟賦充足、生態宜居的城市。
“追求舒適宜居的生活，其實是人的一種本性。為什么人們都喜歡去上海、杭州這些城市，因為這里不僅基礎設施配套完全，而且生態環境也很優美，非常適合人們居住。”
他進一步補充說道，那些自然條件較差，生態環境比較惡劣的城市，其未來房地產業發展的空間可能不是太大。因為人們都不想自己生活在天寒地凍，各種資源比較匱乏的城市。這也是為什么我國北方，尤其是東北一些城市房價不高的原因之一。
但他同時也表示，房地產作為一個特殊行業，其對政策的敏感度非常強。有些時候，在國家一些利好政策的刺激下，一些區域也非常具有投資價值。比如天津濱海新區。
近幾年來，濱海新區的房地產市場發展迅猛。尤其是濱海新區納入國家發展戰略，使得濱海新區的房地產市場得到進一步發展。這樣一個“舉世矚目”的寶地，全世界的眼光都投向這里。作為房地產企業，關注濱海新區，也就會關注到濱海新區范圍內的每一塊地方。
“那些吸納外來人口較多的熱點城市，其房地產業的發展潛力可能也較大。我相信，很多外出打工的人其實都希望自己將來在工作的城市扎下‘根’。如何扎下‘根’？在當前戶籍制度沒有完全放開的情況下，購房可能是他們最為直接有效的方式。”陳順這樣說道。
而在談及農民工入城這一問題時，陳順直言，隨著中國城市化進程的加快，未來大量農民進城這一趨勢不可扭轉。其實，廣大農民兄弟都十分愿意進城。因為城市里面有豐富的文質文化生活。在北京、上海、廣州這樣的生活、書店、咖啡店、商場滿街都是，但在廣大農村，農民要想看場電影，喝點咖啡、逛逛商場，幾乎是一件不可能的事，因為農村根本沒有這些場所。也正是這些原因，導致城鄉文化差異愈來愈大。如何盡快縮小城鄉之間的物質和文化差距，應該引起相關部門的重視。
“所以，我一直主張，讓廣大農民進城不是我們的終極任務，農民進城后，還應用城市文化去塑造他們，讓他們領略到城市生活的美好。這樣社會才和諧，人們的生活才會更美好。”
陳順自豪的告訴記者，作為中體產業集團旗下專注于開發體育地產的中體地產，自成立以來，積極響應國家體育總局“全民健身”的號召，以傳播奧林匹克精神，開創城市體育地產，建設綠色健康住宅，實踐奧林匹克社區文化為品牌核心定位，致力于建設運營體育場館、完善體育配套設施和綜合服務，已成為了城市體育地產領跑者。
目前，中體地產旗下有奧林匹克花園、中體廣場、中體城等項目品牌，未來致力于體育住宅地產、體育商業地產、中央體育商務區、體育養生產業、體育休閑地產五大城市體育地產領域。“我們的品牌理念是：用體育運營城市，讓運動改變生活。實現‘讓更多的人享受奧林匹克生活’的品牌愿景。”
“奧林匹克花園”是中國奧委會唯一授權的房地產品牌，目前已經遍布全國4個直轄市、19個省、44個城市。奧林匹克花園是體育與房地產結合的新型復合居住社區，以相互了解、友誼、團結和公平競爭的奧林匹克精神為指引，建設真正的花園小區，盡最大可能創造出一個最適合人類居住的生活空間。
