以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年07月19日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
自2004年10月28日全市違法建筑查處暨城中村改造工作動員大會之后，深圳市便拉開了以城中村改造為主要對象的城市更新工作的序幕。隨著這一進程的大大加快，深圳市舊住宅區(qū)和城中村也迎來了新一輪機遇。
深圳市城市更新辦法提出，四種情形可以根據(jù)規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建，即城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟須完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形。
市城市更新辦有關(guān)負(fù)責(zé)人日前重點就舊住宅區(qū)的改造問題向開發(fā)商進行了解讀。該負(fù)責(zé)人表示，我市舊住宅的城市更新將通過三種模式進行，即綜合整治、功能改變以及拆除重建。全市舊住宅區(qū)將優(yōu)先通過綜合整治等方式改善居住環(huán)境，對于環(huán)境非常惡劣、配套設(shè)施極其缺乏確需進行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府及其相關(guān)部門組織開展前期工作。
城市更新的展開，將使我市老舊住宅區(qū)和城中村面貌得到徹底地改善，其價值也將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上得到根本性提升。根據(jù)規(guī)定，綜合整治類更新項目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。功能改變類更新項目可以根據(jù)消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。
近年來，我市城市更新進程不斷提速，全市老舊住宅區(qū)的機遇也越來越多。2011年，全市城市更新量超計劃。市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年全市城市更新年度實施計劃總拆遷用地面積為340萬平方米。據(jù)記者統(tǒng)計，去年我市公布了4批城市更新計劃，獲準(zhǔn)規(guī)劃的城市更新項目共有53項，擬拆除重建用地面積共計約437.9萬平方米。
今年，我市城市更新再度提速。市規(guī)劃國土委提出，今年將完成4批次城市更新單元計劃報批，推動180公頃城市更新項目用地供應(yīng)。同時，在初步完成9個發(fā)展單元規(guī)劃工作的基礎(chǔ)上，2012年要重點推動項目實施，新增大沙河創(chuàng)新走廊等6～8個發(fā)展單元的規(guī)劃工作，推動城市重點地區(qū)的開發(fā)建設(shè)。這些發(fā)展單元可啟動建設(shè)的項目包括項目開發(fā)、整體開發(fā)等多種類型，預(yù)計可帶動的社會投資規(guī)模將達(dá)到1200億元以上。
二手房價格 約為一萬三
（記者 羅潔琳）我市可能面臨城市更新的舊住宅區(qū)有哪些？記者日前在羅湖區(qū)對一些舊住宅區(qū)進行了尋訪時，該區(qū)存在多處樓齡在20年以上的小區(qū)，一些老舊住宅區(qū)的價格在每平方米1.3萬元左右。
昨日，在羅湖區(qū)人民南路羅湖小學(xué)附近，記者在一家地產(chǎn)中介外面的賣房信息中看到，價格在一萬二三左右的二手房集中在友誼大廈、德興大廈和廬山花園內(nèi)。
據(jù)世華地產(chǎn)的置業(yè)顧問康先生介紹，友誼大廈和德興大廈都是1983~1984年的老房子，前者只有不到10%的業(yè)主自住率，后者自住率在40%左右。這兩個地方分別賣的都是三四十平方米的小戶型，每平方米的單價在1.3~1.4萬元。
“由于這兩套是八幾年的老房子，那時的房產(chǎn)使用年限只有50年，這兩套房子還剩下20年的使用年限，但到期之后還可以續(xù)用20年。至于到時候會不會拆遷也很難說，那時可能會有新政策也不一定。”康先生這樣提醒道。
記者從康先生處獲悉，今年3月的成交量要比2月稍多，而4月的成交量與3月持平。廬山花園今年的房價比去年上漲7%~8%，今年房價與2010年房價差不多。而今年二手房房價整體上漲12%~13%。
隨后，記者來到春風(fēng)路與沿河路交會處的廬山花園。廬山花園的社區(qū)較小，緊鄰廬山酒店。小區(qū)共有5棟大樓，其中A、B兩棟是寫字樓，C棟雖是商用樓，但辦公用戶不到10%，大部分以住宅為主。其中有一套在23樓的精裝二手房在售，面積84平方米，售價113萬元，平均每平方米1.34萬元。這套房戶型方正，兩房一廳，客廳較大，坐南朝北，采光較好，陽臺上可看到國貿(mào)全景。
據(jù)康先生介紹，D棟是最理想的住宅樓，但都是小戶型且基本沒有再掛出在售的。E棟相較來說住宅環(huán)境較差，由于E棟在馬路對面，單獨成棟，灰塵較多，因此售價也相應(yīng)較低，其中一套92平方米的戶型售價120萬元，每平方米約1.3萬元；另外，3樓有一套103平方米的戶型，總價128萬元，每平方米1.24萬元。
記者踩盤時碰巧在樓下遇到小區(qū)的業(yè)主王先生，他表示，小區(qū)的物業(yè)管理很好，物業(yè)管理費也不算高，每平方米差不多三四塊。王先生還告訴記者：“在廬山花園買房要仔細(xì)挑選住宅樓和戶型朝向，小區(qū)外面就是馬路，房子沒選好的話可能會比較吵。”
記者看到，廬山花園臨近國貿(mào)，周邊生活配套設(shè)施齊全，周圍有春風(fēng)萬家商場和華潤超市以及國貿(mào)片區(qū)各大商場；交通便利，春風(fēng)萬家公交站和廬山酒店站都在附近，步行十分鐘可到國貿(mào)站和金光華站，還可到國貿(mào)地鐵站乘坐地鐵1號線。
淘個小戶型還帶學(xué)位
（記者 何可人）提起羅湖區(qū)的便宜二手房，大家可能首先想到翠竹片區(qū)，因為這里小區(qū)多，而且多數(shù)開發(fā)早，然而記者走訪發(fā)現(xiàn)，事實并非如此。
“翠竹這一帶可以說是羅湖最成熟的片區(qū)，新房供應(yīng)量小，二手房一直炙手可熱。”該片區(qū)一家中聯(lián)地產(chǎn)的銷售顧問告訴記者，尤其是該片區(qū)擁有省級名校翠園中學(xué)，學(xué)位房概念使得該片區(qū)二手房價格高居不下。以片區(qū)最大的小區(qū)翠竹苑為例，雖然建于上世紀(jì)八十年代初，但是生活便利、使用率高，加上帶翠園中學(xué)學(xué)位，單價要兩萬多元。
那是否意味著購房者如果想在翠園片區(qū)淘個便宜房便無望了？那也不一定。據(jù)中介介紹，如果買房者看中該片區(qū)的名校學(xué)位以及周圍便利的交通，但又苦于資金不足，不妨考慮選個小戶型。
“面積越大單價越高，附近有一些小戶型單價就在一萬二三左右。”中介給記者推薦了地鐵翠竹站出口附近的銀泰國際和怡泰大廈，這兩處樓盤都有若干套四五十平方米的小戶型在售。以銀泰國際的一套公寓為例，45平方米報價60萬。據(jù)記者了解，該樓盤建于2000年，位于東門北路，留醫(yī)部對面，交通、購物非常方便，但是沒有封閉管理的小區(qū)，加上不少業(yè)主把物業(yè)出租出去或是作為公司營業(yè)用途，人口流動性較大。怡泰大廈在銀泰國際西面，情況與前者相近。
社區(qū)成熟生活氣息濃
（記者 羅潔琳）東樂花園共有117棟樓梯老房和東樂大廈的5棟電梯房。記者在東樂花園周邊發(fā)現(xiàn)，超市和便利店大量聚集在小區(qū)周圍，生活氣息濃厚，街頭巷尾的生活用品一應(yīng)俱全，是一個配套設(shè)施很成熟的生活片區(qū)。記者甚至還在小區(qū)附近發(fā)現(xiàn)了幾家港貨店。
小區(qū)周邊散布了百仕達(dá)喜薈城、吉之島超市、潤誠信購物廣場等商場。太安地鐵站所在的環(huán)中線就在小區(qū)附近。
羅湖區(qū)太安路東曉綜合市場中聯(lián)地產(chǎn)的工作人員彭先生介紹說：“東樂大廈目前有20多套二手房在售，其中十二三套房坐南朝北，單價每平方米在1萬~1.4萬元，其余的坐北朝南，每平方米在1.5萬以上。”
坐南朝北的戶型從71平方米~126平方米不等，總價105萬~150萬，1994年入住。其中一套111平方米售價120萬的房性價比較高，平均每平方米約1萬。需要注意的是，東樂大廈5棟電梯房的所有戶型都不方正，客廳處有一處偏斜，因此售價相對較低。而東樂花園雖是1982年的樓梯老房，但由于戶型較好，單價每平方米在1.5~1.8萬。
記者從彭先生處獲悉，年后東樂大廈通過中聯(lián)中介成交了10套左右。彭先生說：“大廈的自住率在40%左右，今年房價相較去年有1%~2%的上漲，相較2010年下降7%~8%。”
離東樂花園不遠(yuǎn)處的布心花園自住率達(dá)60%，是1988年的7層樓梯老房。目前只有布心花園三期一套單價1.2萬的二手房在售，88平方米總價110萬，其他單價都在1.4萬以上。
靠近梧桐山 勝在環(huán)境美
（記者 何可人）蓮塘在深圳是開發(fā)較早的片區(qū)，記者從沿河路經(jīng)羅芳立交上羅沙路，便進入這一片區(qū)。不過值得一提的是，蓮塘片區(qū)整體呈口袋形，羅芳立交作為該片區(qū)西面主要進出口，上下班高峰期時會比較擁堵，通過比較耗時。
在該片區(qū)采訪時，記者明顯感覺到附近的社區(qū)大多較為成熟，不少建筑看起來就很有“歷史”。整個片區(qū)幼兒園、學(xué)校、超市、菜場、社康、公交等公共配套設(shè)施一應(yīng)俱全，充滿生活氣息。同時，由于靠近梧桐山、仙湖植物園，這一帶空氣清新環(huán)境良好，非常適宜居住。
“蓮塘片區(qū)社區(qū)成熟，不少商品房雖然樓齡大，但是價格一直比較穩(wěn)健。尤其近年來，一些老房子改造呼聲很高，樓齡在20年以上的老房子有上漲趨勢。”美聯(lián)地產(chǎn)一中介告訴記者。據(jù)該中介介紹，一直以來蓮塘片區(qū)相對而言投資客較少，自住客較多。聽說記者在找單價一萬五以下的二手房，該中介推薦了鵬蓮花園、畔山花園、景福花園等幾個樓梯房小區(qū)。
位于羅沙路南的鵬蓮花園1992年入住，由9棟小高層組成。周邊有歲寶、華潤萬家，勝在生活便利，業(yè)主多是自住。據(jù)中介介紹，該小區(qū)有一套位于5樓的朝南二室一廳在售，65平方米總價95萬，單價大約一萬四。“業(yè)主在其他地方買了新房，想把舊房子賣了先還一部分貸款。”該中介說。而他推薦的另一個小區(qū)景福花園就位于羅湖外國語學(xué)校初中部對面，價格比鵬蓮花園略高。
志誠租售中心的中介給記者推薦了深港新村。這個小區(qū)離體育公園步行約15分鐘，上世紀(jì)90年代初入伙，原是海關(guān)宿舍，住戶相對比較單純。小區(qū)都是不帶電梯的小高層，離地鐵新秀站只有五分鐘路程。據(jù)介紹，該小區(qū)有一套五樓的72平方米兩居室在售，總價100萬元。
記者在該片區(qū)踩盤發(fā)現(xiàn)，周邊較多建于上世紀(jì)八十年代末、九十年代初的小區(qū)，如果想淘價格便宜、環(huán)境舒適的房源，這里還是挺多選擇，但是前提是要能夠接受沒有電梯。
