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2025年07月19日
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8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于“土地批后監(jiān)管”的“禁令”，嚴(yán)查囤地，但緊接著，重慶、大連、青島、杭州和南京都不斷傳來(lái)新地王的消息，“禁令”似乎不能消減“搶地”的熱情。
今年土地市場(chǎng)的熱度，甚至超過(guò)了房屋銷售市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)土地也變成了一種投資品時(shí)，逐利是其首要目標(biāo)。央企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市囤地的行為，反映了其對(duì)城市化進(jìn)程的樂(lè)觀預(yù)期，期待土地紅利持續(xù)增加其利潤(rùn)。而這是否造成新的地價(jià)和房?jī)r(jià)泡沫，成為當(dāng)下?tīng)?zhēng)論的焦點(diǎn)。
央企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市“圈地”
繼5月份至年中中國(guó)電子、中化方興領(lǐng)銜推高一線城市地價(jià)之后，央企在二三線城市再次發(fā)起“圈地運(yùn)動(dòng)”。
10月29日，中海地產(chǎn)與九龍倉(cāng)聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。此價(jià)格刷新了今年6月保利地產(chǎn)在重慶拍下鴻恩寺地塊的38.1億元的記錄，成為重慶今年的新總價(jià)地王。
11月2日上午，中信地產(chǎn)以36億元的總價(jià)拿下津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場(chǎng)地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。地塊面積約為248萬(wàn)平方米，總價(jià)36億元。
央企拿地的大手筆遠(yuǎn)超2007年。保利地產(chǎn)僅9、10短短兩個(gè)月的時(shí)間里，就在土地儲(chǔ)備上投入近200億元。
華潤(rùn)置地也不示弱。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從今年4月到10月中旬，華潤(rùn)置地在全國(guó)囤地12幅，足跡遍布合肥、福州、南京等地，加上向母公司華潤(rùn)集團(tuán)購(gòu)入的五個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備共增加236萬(wàn)平方米。
進(jìn)入9月份后，上半年在土地市場(chǎng)顆粒無(wú)收的招商地產(chǎn)也開(kāi)始在全國(guó)攻城略地。9月17日，招商地產(chǎn)攜手香港九龍倉(cāng)，以6.41億元總價(jià)成功競(jìng)得天津河?xùn)|新區(qū)一地塊。
“搶地”央企均有大資金支持
作為中國(guó)建筑A股上市打包資產(chǎn)的中海地產(chǎn)，上市后融資400余億，資金充裕。進(jìn)入9月份，中海地產(chǎn)開(kāi)始大舉拿地。
7月25日，招商地產(chǎn)的定向增發(fā)方案亮相，公司大股東也如業(yè)界猜測(cè)擬向上市公司注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨后招商地產(chǎn)即啟動(dòng)了土地攻勢(shì)。
招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌坦言，“從今年初開(kāi)始，公司就一直計(jì)劃拿地。但我們屢戰(zhàn)屢敗。”主要原因還在于上半年土地價(jià)格升得太快。而招商現(xiàn)在拿地則傾向于二三線城市，和其他企業(yè)合作進(jìn)行。
而華潤(rùn)、中信等央企地產(chǎn)商，在今年也獲得了多家銀行大筆授信。“現(xiàn)在買地資金成本很低。”一央企地產(chǎn)商表示，目前市場(chǎng)的流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)，投資品的價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，土地已經(jīng)逐漸成為投資品。
民生銀行近日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，央企和國(guó)資今年涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大因素：首先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，央企主業(yè)很多產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國(guó)企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的利潤(rùn)彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大地產(chǎn)份額。
由此，民生銀行認(rèn)為，“國(guó)進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。
城市化預(yù)期下的“囤地”
事實(shí)上，央企囤地并非從今年才開(kāi)始。
國(guó)土部日前發(fā)布了一組令人震驚的數(shù)據(jù)：從2006年到2008年，全國(guó)至少有3.3億平方米的已購(gòu)置土地尚未被開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)存量一直未被消化。
這其中有一部分土地歸在央企名下。據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，華潤(rùn)置地等多家香港上市公司，涉嫌在內(nèi)地大舉囤地或逾期不發(fā)展。本報(bào)記者今年年初的統(tǒng)計(jì)顯示，華潤(rùn)置地年初在京土地儲(chǔ)備量位居地產(chǎn)商之首，達(dá)到190萬(wàn)平米。
據(jù)易居克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報(bào)告，截至9月底，中國(guó)前十大房企的平均土地儲(chǔ)備面積高達(dá)3000萬(wàn)平方米。其中包括保利、中海等央企。
對(duì)此某品牌開(kāi)發(fā)商表示，在大盤開(kāi)發(fā)理念下，“一塊體量100萬(wàn)平方米的土地，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)分周期開(kāi)發(fā)，不可能同時(shí)開(kāi)工。”以中海為例，“過(guò)去它都拿70萬(wàn)到80萬(wàn)平方米的地塊，但開(kāi)發(fā)需要幾年的周期，如果把這種情況統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，一定有很多地塊都屬于批而未用，”這就造成“囤地”，而這種情況更多見(jiàn)于二三線城市。
潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)商囤積土地，是根據(jù)目前土地政策預(yù)測(cè)未來(lái)，把寶壓在土地供應(yīng)不足，奇貨可居的假設(shè)上；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松指出，在中國(guó)城市化進(jìn)程中，目前對(duì)地產(chǎn)商利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的，主要還是來(lái)自于購(gòu)買土地然后有一個(gè)開(kāi)發(fā)周期，土地的自然增值帶來(lái)的利潤(rùn)，即使如萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等優(yōu)秀地產(chǎn)商也是如此。這種情況在日本也發(fā)生過(guò)。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席總裁周忻認(rèn)為，央企大舉拿地是出于對(duì)中國(guó)城市化的預(yù)期，為什么都在拿地，要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)和連貫性，如果把買地做成5到10年的投資，長(zhǎng)期看好的話，現(xiàn)在拿地也不奇怪。
中信
11月2日上午，在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中信集團(tuán)以底價(jià)36億元拿下了天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬(wàn)平米，創(chuàng)下天津2009年土地市場(chǎng)成交地塊總面積和總價(jià)的新高。該地塊規(guī)劃建筑面積251萬(wàn)平米，按照土地最終摘牌價(jià)36億元計(jì)算,該地塊樓面地價(jià)約為1434元/平方米。
中海
10月30日，在長(zhǎng)春舉行的土地拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)以14.64億元的高價(jià)拿下位于東湖大路附近的“長(zhǎng)鈴”地塊，該地塊折合樓面價(jià)為3483元/平米，為長(zhǎng)春地王。據(jù)悉，該地塊為居住用途，預(yù)計(jì)建成后成本為7000元/平方米，最早會(huì)在2011年上市。財(cái)大氣粗的中海地產(chǎn)近日已經(jīng)先后競(jìng)得了佛山千燈湖地塊、重慶江北區(qū)江北城組團(tuán)體育公園地塊和沈陽(yáng)“荷蘭村”地塊，三塊地皮總價(jià)均在40億元左右，共耗巨資一百多億元。
保利
10月20日，在南京舉行的土地拍賣會(huì)上，保利地產(chǎn)以17.97億元競(jìng)得標(biāo)號(hào)為G52的棲霞區(qū)馬群大莊6號(hào)地塊，折合樓面價(jià)為6956元/平米，再次刷新其之前創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。10月30日，保利地產(chǎn)在佛山以13億人民幣競(jìng)得前富力被退地塊之一的佛山東平新城佛(掛)2009-003地塊，折合樓面地價(jià)達(dá)2461.20元/平方米。
華潤(rùn)置地
華潤(rùn)置地九月中旬透露，將會(huì)斥資100億用于增加土地儲(chǔ)備，但是還沒(méi)有明確的收購(gòu)目標(biāo)。同時(shí)其董事長(zhǎng)王印表示，下半年將會(huì)積極買地。其實(shí)從今年4月至10月中旬，華潤(rùn)置地在全國(guó)囤地12幅，足跡遍布合肥、福州及南京等地。
招商地產(chǎn)
9月17日，攜手香港九龍倉(cāng)以6.41億元總價(jià)、5333元/平米樓面價(jià)成功競(jìng)得天津河?xùn)|新區(qū)一地塊。
