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2025年07月19日
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再次見到周北平，仍然被他的豪爽、敬業和真誠所感染。
對于剛剛公布的2012年一季度中國經濟運行數據，結合嚴厲“調控”下的房地產市場現狀，山東金辰建設集團有限公司董事長周北平認為：“中國經濟將進入比較平穩的發展狀態，房地產仍將在城市化進程中扮演重要角色。‘調控’將使房地產提前進入品質競爭時代。”他坦言，小產權房不應成為某些人牟取暴利的工具。
他堅信，“對于房地產開發企業而言，機遇跟挑戰并存，只有練好內功，規范管理、提高競爭力，才能在市場中站住腳，才能經得起調控，企業才會有更大的發展。”
房地產調控組合或已“利空出盡”
剛剛公布的2012年一季度數據顯示，GDP增幅連續5個季度回落，從2010年四季度的9.8%回落到2012年一季度的8.1%，累計回落1.7個百分點。
周北平認為，這也是2011年以來國家實施宏觀調控的結果。由于美國次貸危機和歐洲金融危機的影響，中國經濟受“房地產調控”、投資回落和外需急劇下降等影響，中國經濟回調1到2個百分點是比較正常的。
對于房地產調控而言，繼去年1月國家緊急出臺“國八條”定調后，北京、上海、天津等城市相繼制定了相應的配套實施細則，人民銀行準備金率也上調到了歷史高位。國務院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議回答記者提問時“房價還遠遠沒有回到合理價位。”的表述，表明中央政府對房價的調控是堅定的。
周北平表示，可以看出，調控的目的是抑制房價過快上漲，是使房地產市場可持續性、健康、穩定的發展。作為一個有責任的開發商，我們是歡迎的，是堅決擁護國家政策的。“我認為，國家在戶型方面的調整政策是對的，解決了結構性失衡。實際上，這就像汽車產業的調整，通過增加大排量車船稅，減少小排量車船稅，解決供應結構的問題。”同時，他認為：“當房價真的出現大的泡沫時，對購房者、對開發商的后果都是不堪設想的。”
周北平在房地產行業已經打拼了10多年，談起自己從事的這個行業，他感到“既愛又恨”。 他說：“這些年來，房地產一直在調控，我是膽戰心驚地走到了今天。每次調控，嚇得半死，拿地的時候痛苦，有時候剛剛感到市場有起色，幾個億的回籠資金拿去買地，就會迎來下一次調控，又被套進去。每一次調控，都感到自己像從冰窟中爬出來，衣服還沒干就又掉下去了。 ”
在“膽戰心驚”的同時，周北平主導開發的每一個項目都很成功，至今沒有積壓任何資金，讓他又深深地愛上了這個行業。
近來，一方面一些地方政府，如佛山市、中山市、上海市、蕪湖市等想方設法變相放松本地樓市政策，但都被叫停。另一方面，中央在貨幣供應方面采取了比較靈活的政策，特別是對首套置業的貸款優惠政策方面持鼓勵態度。對此，周北平的看法是：“目前樓市的現狀有點像股市，政策利空已經出盡，是不是轉化成利好就得看市場了。”
在調控持續進入深度期之際，近日，標準普爾大幅降低中國地產商的信用評級，國泰君安的研究報告稱，2012年中國房地產市場資金缺口達1.3萬億元。在嚴厲的房地產調控政策下，中國房地產商正面臨著巨大的資金鏈風險。金辰建設是否也在受到資金鏈的困擾呢？
周北平說，“這些年來，我們一直在滾動發展，保證了穩健的資金流。去年到了臘月二十七八，工人工資、工程材料支付款等等都支付到位了，沒有來要錢的了，我們才開始放假。”對于未來，他希望能夠和更多志同道合的同行合作開發項目，分解開發資金融資難的問題，同時通過合作開發，互相監督，互相學習，將企業做大做強。
半城市化人口是樓市剛需主力軍
“盡管中國經濟面臨著較大壓力，但城市化仍處于快速發展階段，未來的10—20年，中國的城市化將是拉動經濟增長的主要動力之一。”周北平認為，在城市化進程中，房地產仍將扮演重要角色。
隨著我國城市化的快速推進，大量農村人口向城市（小城鎮）快速聚集，據統計，截止2010年我國的農民工總人數達到了2.42億。2012年初發布的《2010年中國城市化率調查報告》（按非農人口占全國總人口數計算）中顯示，我國2010年中國的城市化率為34.17%，較2010年第六次全國人口普查城鎮人口比重達49.68%低15.51個百分點，涉及人口約2.12億。這些人(絕大多數為農民工)雖然生活在城鎮，被統計在城鎮人口之中，然而，在身份認同、社會保障等方面卻游離在城市之外。有學者將其稱之為“半城市化”。
對于超過2億的半城市化人口，周北平分析認為，這一方面表明我國城市化的水平與質量還有待進一步提升，另一方面則表明，我國在改善人居環境、基礎設施和生活保障等方面還有許多事情要做。對于房地產而言，“這超過2億的半城市化人口不僅僅是中國拉動內需的主力軍，更是房地產剛需的主力軍。”
他以東營為例說，隨著東營作為黃藍經濟圈最有發展潛力的城市，很多大的項目將落戶東營，再加上東營市委市政府傾力打造宜居城市政策的落實，將吸引更多的有識之士和高新技術人才扎根東營，農民進城置業的潛在客戶在持續增加。所以，東營的房地產開發還會有廣闊的發展前景，用發展的眼光來看東營的樓市是很有信心的。他表示，東營房地產開發商在面對競爭與挑戰的同時，也面臨著廣闊的發展機遇。
目前，東營中心城房地產市場競爭激烈，但在周北平看來，沒有競爭就不會有發展，比如：本土開發商和外來的有較大資金實力的開發商在拿地上相對比較弱勢，但本土開發商培養了一批忠誠的客戶，并且在當地有較高的知名度和美譽度，深受廣大市民的喜愛，市場占有份額不成問題。而外來開發商給東營市場帶來一些新的開發理念和營銷模式，值得本土開發商學習和借鑒。這對東營市民來說是一件好事，可以有更多的機會、更多的產品來選擇。
調控使房地產迎來質變時代
在回應記者關于前幾年房地產開發商“賺錢太容易”的感慨時，周北平笑言：“房地產像過去一樣閉著眼睛也能賺錢的時代已經一去不復返了。”
他直言，我國房地產的去投資化不可避免，但房地產還是具有比較好的投資機會。對于最近發生的以萬科安信地板質量門為代表的房地產維權現象，周北平說：“之所以出現這些因質量問題而維權的現象，一方面是‘買房就賺錢的時代已經過去了’，許多被賺錢效應掩蓋的質量小瑕疵浮出了水面，另一方面說明有些開發企業的確存在‘蘿卜快了不洗泥’的現象，這就要求開發企業今后應在質量管控方面多下功夫。”
對于購房者，周北平建議：“買房子一定要像‘找老婆’或‘挑股票’那樣才行，要有火眼金睛，不能盲目跟風炒作，開發企業的資質、品牌和項目的區位與產品形態都很重要。”
就當下爭論頗多的小產權房，周北平的觀點是：“一些符合政府規劃的小產權房，會通過補償土地使用金的辦法合法化。”他認為，“在處理小產權房的過程中，應該允許那些以解決村民住房困難為目的的小產權房存在，像很多農村合村并居，在村集體土地上建房，雖然也叫小產權房，但應該允許其建設。如果淪為某些人牟取暴利的工具，政府應堅決予以清理和整頓。”他建議，對于一些介入小產權房開發卻沒有資質的企業，一定要清理。“沒有資質，建筑質量就會出問題。有的甚至一開發完就將公司注銷，跑了，這對老百姓來說是很不負責任的。”
據了解，山東金辰建設集團是集房地產開發、建筑設計、建筑施工、電氣安裝、市政工程、防腐保溫、房地產銷售代理、裝飾裝修、建設監理、物業管理、商場運營于一體的綜合性集團企業。“專注品質，用心建設”是金辰建設集團發展過程中逐步形成的核心價值觀。
“讓百姓買到稱心如意的好房子。”是周北平作為一名開發商的心愿。“讓客戶永遠信賴金辰”是周北平開發項目的目標。為此，在項目品質、售后服務和節能環保低碳等新技術上，金辰一直下大功夫，不斷提高產品品質和性價比。
從1999年出任一把手，他帶領金辰建設集團走過了十多年的輝煌歷程，從原來的年開發面積不足5000平方米，到現在的年開發面積逾50萬平方米，金辰實現了質的跨越，發展成為東營市首屈一指的品牌開發商，并躋身山東省房地產綜合開發實力50強企業。金辰建設集團擁有國家房地產一級開發資質，在東營老百姓中有良好的口碑。在墾利縣開發的四個住宅項目，受到當地百姓的熱烈追捧，引領了當地的居住理念。
截至目前，他帶領員工，用集體的智慧和真情先后向東營市市民奉獻出了文匯小區、金辰花園、府前小區、輝煌莊園、辰興花園、聚豪苑C座和E座、龍熙新都豪苑、雅仕方舟儷墅、瑞辰花園、永興花園、錦苑華府、書香門第等名優住宅小區，以及輝煌商城、安慧商城 A座和 B座、金辰美食街、辰興商貿園、錦苑商業街、蘇州路兩側商品房等黃金商業旺鋪，均受到了廣大市民的喜愛和贊譽。同時在市直機關安居工程、市直企業安居工程和廉租房、勝利油田安居工程代建工作中，無論是在質量上還是在工期上均得到了上級領導的認可和高度好評。
近幾年，金辰在產品研發上開始向小戶型傾斜，確保滿足剛性需求。比如，“金辰富海廣場”就以小戶型為主，且采用了太陽能與建筑一體化和中水處理等新技術。記者了解到，目前該工程已申報國家康居示范工程，質量目標將爭奪泰山杯獎。
如今，金辰的口碑在東營家喻戶曉。先后榮獲了“全國守合同重信用企業”、“中國環渤海房地產環境友好企業”、“中國質量萬里行定點單位”、“中國淮海經濟區房地產行業貢獻獎”、“省質量管理先進單位”、“全省建設系統勞動關系和諧企業”、山東省“第五屆消費者滿意單位”以及“市級文明單位”、“山東省最受尊敬的開發商”、金融系統“4A級誠信企業”等榮譽稱號。所管理的“輝煌莊園”被評為全國物業管理示范小區以及多個省級優秀花園式小區。
“這些年來，很多客戶一直跟著我們，大家口口相傳，讓我們的銷售一直很好。很多客戶賺的錢比我們還要多。”
誠信經營在讓金辰擁有固定客戶群的同時，也贏得了合作伙伴的認可。“我們的很多合作伙伴都是固定的，像工程施工單位十多年來一直合作得很好，彼此都很信任。”他表示，通過建設精品工程，金辰將與社會各界共建美好生活。
房企優勝劣汰成常態
就此次調控對于地產企業會產生怎樣的沖擊，周北平認為，真正以房地產為主業的企業在這次調控中應該能扛住，但那些后來進入的、以投資、投機為主的企業會遇到麻煩，規模較小、不專業的房地產企業會被淘汰。“這對于全國房地產企業的專業化、集約化、人才優化很有好處。像我們公司正在推行的內部管理模式已經深入到每個人了，如果不是這次調控，到不了這樣的程度。”
在周北平看來，未來，房地產也會像家電行業一樣，只有為數不多的產品質量經得起市場考驗的品牌開發商才能存活下來。
金辰建設成立至今，苦練內功、內強素質一直是周北平常抓不懈的。他深深地意識到，房地產是個充滿挑戰的行業，只有苦練內功，才能在機遇來臨的時候毫不猶豫地把握住有利時機，重點出擊。“可以說，只要有機會，我們就會抓住，還沒有錯過一次。”
在本輪調控中，東營作為二三線城市，雖然不受限購政策的束縛，但周北平清醒地意識到，此刻正是規范管理、狠練內功、提高企業應對市場波動能力的最佳時機。如果不在體制上進一步創新、管理及企業文化建設進一步提高，不在廉政建設及人才的培訓進一步加大力度，那么公司未來的發展就談不上更加輝煌。
他坦言：“近年來，東營房地產市場的發展之快，開發量之大，讓我們來不及細琢磨，房子就賣掉了。這次調控讓我們有時間來反思企業內部管理。今年，圍繞降成本，我們展開了一系列的改革。”
據他介紹，今年金辰建設狠抓規范化建設，引入競爭機制，明確責任，從而加強對項目成本、績效考核、材料采購的監控，完善合同評審，成立招標項目小組，包括提供樣品、完善詢價，做到點、面、橫向、縱向“全民皆兵”。
“還有就是成立項目聯席會，這是項目的最終決策機構。項目的一切運作都通過聯席會決定。如果一個項目運作不規范，就上不了會，即使上了會也不能通過。這也提高了效率。”他舉例說，像門窗采購，是怎樣一個流程？樣品、樣窗、玻璃密封膠、零件價格怎么來的？再比如，一個配電箱，外殼、五金配件多少錢？組裝之后多少錢？這些都有一系列的指標，通過幾輪報價，最終作出決策。
“像最近電梯招標，30臺電梯，經過三四輪的報價，最終從1800萬元降到900多萬元成交。成交后，出席聯席會的每個人都要簽字，將來項目結束后，中介機構將審計整個項目的決策過程。這種集體的決策既開源節流，降低失誤率，也是企業內部反腐的一項措施。”周北平感慨地說：“對于金辰建設這樣的民營企業，不抓好反腐，工程質量就搞不好。”
“在成本控制上，我們的另一個舉措就是將一個項目的建安、配套、管理、資金等成本一一分解給各個部門，通過經營承包，將指標分解，每個指標成本的節約，公司都會有獎勵措施。”
比如，在資金成本上，假設總部有5個億，分給各個項目，相當于給每個項目放貸，如果以每年20%的利息計算，一個億一年成本就要計息2000萬元。若想少占用資金成本，就要注意款項的撥付、材料款的支付，對于政府規費的減免緩要積極做工作，房屋銷售要注意資金的回籠速度。管理成本上，或許一個部門10個人就夠了，如果不計入成本，可能會要20人。人多了容易人浮于事，也造成溝通成本高。計入成本之后，10個人的部門可能只要8個人。
周北平表示，下一步還將引入遠程遙控。“也就是說，將來一旦機會來了，我們能不能立足東營這個大本營走出去。在目前這些管理方面的措施還沒有得到內部認可的情況下，如果遠程遙控，是會出問題的。”
談到人才培養，他說，金辰為每位員工提供了廣闊的發展空間，在金辰每個人都有展示自己能力的平臺，進入企業一定年限，就會得到提拔，從做小規模項目，逐漸進入二級項目、甚至百萬平米大項目，他形象地比喻說，這就像軍隊一樣，從“中將”提到“大將”。據了解，金辰建設正在建設的十幾個項目，都是由公司的“老員工”在做。
讓周北平頗為自豪的是，從1999年當一把手至今，公司人員很穩定，“大家像兄弟姐妹一樣，親如一家，遇到緊急情況，大家會一起向前沖，好幾晚不睡覺在一起加班”。他認為，這也得益于金辰實行股份制，每一位員工都是股東，將個人利益與集體利益聯系在了一起。
