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2025年07月19日
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在金融學(xué)家的教導(dǎo)下，大宗資產(chǎn)尤其房地產(chǎn)是對(duì)沖通脹的最佳工具，這一觀念深入人心。通常來(lái)說(shuō)，如果出現(xiàn)貨幣緊縮、人民幣匯率上升，則房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降；如果貨幣寬松、人民幣匯率被人為抑制在低位，則房地產(chǎn)價(jià)格上升。房地產(chǎn)泡沫是貨幣泡沫、資產(chǎn)泡沫的結(jié)果，而不是原因。反過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫大到一定程度，會(huì)助漲貨幣。
從金融市場(chǎng)反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持中國(guó)房地產(chǎn)在狹窄的區(qū)間內(nèi)徘徊、左右為難的結(jié)論。
中國(guó)處于貨幣緊縮區(qū)間，美聯(lián)儲(chǔ)等中央銀行釋放貨幣不能停止金融去杠桿化的進(jìn)程。美聯(lián)儲(chǔ)增加的上萬(wàn)億資產(chǎn)不能抵銷原先數(shù)百萬(wàn)億美元的金融衍生品，中國(guó)央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不能抵銷房地產(chǎn)10倍以上金融杠桿的消失，原因無(wú)他，原來(lái)的泡沫實(shí)在太大了，根本無(wú)法填滿。因此，盡管美國(guó)出現(xiàn)移民潮，盡管富裕階層四處購(gòu)物，盡管提振投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融業(yè)依然處于緊縮區(qū)間，多余的貨幣最多體現(xiàn)在白菜、奶粉價(jià)格上升的小范圍泡沫上。
中國(guó)的資金緊縮預(yù)期加深。截至今年4月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額57.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.4%，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.1%。4月當(dāng)月，人民幣貸款增加6818億元，同比少增612億元，較一季度月均8200億元減少1382億元。
貸款銳減與票據(jù)融資增加相輔相成。4月的票據(jù)融資新增量跨越式發(fā)展，在2月份千億元基礎(chǔ)上翻番到2407億元，占當(dāng)月6818億元貸款量的35%。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)利率下行，一季度金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均利率比2011年12月的8.01%降0.4個(gè)點(diǎn)至7.61%，利率上浮的比例提高了4.4個(gè)點(diǎn)至70.4%，而對(duì)應(yīng)的下浮和基準(zhǔn)利率的比例反而下降了4.4個(gè)點(diǎn)。皮之不存，毛將焉附，實(shí)體經(jīng)濟(jì)如此萎靡，銀行業(yè)斷難獨(dú)善其身。除非央行大規(guī)模下調(diào)存款準(zhǔn)備金率到15%左右的水平，資金緊縮預(yù)期將使房地產(chǎn)市場(chǎng)難以上升。
抑制房?jī)r(jià)的另一個(gè)因素是人民幣貶值預(yù)期。
賣空大師查諾斯認(rèn)為，過(guò)去幾年，全球叫嚷“人民幣受到低估”是個(gè)幻象。隨著中國(guó)的貿(mào)易順差不斷縮小，認(rèn)為人民幣不會(huì)再繼續(xù)升值。相反，今后還要對(duì)人民幣貶值做好準(zhǔn)備。如果人民幣貶值變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，就會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的資本開始外流。
從今年以來(lái)，人民幣兌美元很明顯處于震蕩區(qū)間，沒有上升的內(nèi)生動(dòng)力。在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中美元成為避風(fēng)港，持續(xù)走高，人民幣對(duì)美元今年以來(lái)累計(jì)下跌幅度約0.4%。5月16日，中國(guó)外匯交易中心公布，當(dāng)日人民幣對(duì)美元中間價(jià)為6.3205，較前一交易日跌95個(gè)基點(diǎn)。至此，人民幣對(duì)美元中間價(jià)已連續(xù)六個(gè)交易日下跌。
從與中國(guó)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的澳元走勢(shì)，可以反觀人民幣沒有被低估。5月14日，亞太交易時(shí)間澳元對(duì)美元匯率一度跌破1美元，今年以來(lái)首次跌破1∶1平價(jià)。在過(guò)去3個(gè)月里，由于全球經(jīng)濟(jì)不確定性升溫，作為傳統(tǒng)的商品貨幣和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，澳元對(duì)美元匯率已累計(jì)下跌超過(guò)5%。事實(shí)上，4月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于預(yù)期，從信貸、外匯占款到固定資產(chǎn)投資均處于底部區(qū)間，已經(jīng)印證人民幣不可能出現(xiàn)大幅上升。
從資金到匯率都不支持房地產(chǎn)價(jià)格上升。有人會(huì)抱怨，中心地區(qū)的房?jī)r(jià)沒有大幅下跌，有個(gè)別樓盤還在上漲。這是個(gè)案，從全局來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)、商品房平均售價(jià)指數(shù)，從2011年5月以來(lái)持續(xù)下行。請(qǐng)別忘記，我們此前發(fā)行的近百萬(wàn)億元的貨幣，在個(gè)別樓盤、地區(qū)，還會(huì)維持房?jī)r(jià)。
預(yù)計(jì)央行會(huì)向市場(chǎng)釋放略微寬松的貨幣信號(hào)，而人民幣匯率繼續(xù)盤整，下行的空間也不大，由此推斷，房地產(chǎn)會(huì)在目前的價(jià)格區(qū)間盤整很長(zhǎng)時(shí)間，直到貨幣與匯率的走勢(shì)取得突破。
