樓市限購政策需謀變
時間：2012-05-24 08:59:53
來源：中評網(wǎng)
近日，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市召開的六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上指出，需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而稍早些時候，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏做客中國網(wǎng)時也表示，“繼續(xù)落實好包括住房限購在內(nèi)的各項抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施”，將是住建部未來的工作重點之一。
上海金融報發(fā)表記者潘晟述評文章表示，2010年以來，限購一直是本輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的政策，但隨著樓市調(diào)控的深入，以及地方政府財政壓力的日漸增大，不少城市開始試圖挑戰(zhàn)限購政策的底線，雖然佛山、成都等地的政策出臺后很快被叫停，但地方政府小動作卻依舊不斷。在當(dāng)前各種政策雜音重現(xiàn)市場的關(guān)鍵時期，決策層重申嚴(yán)格落實限購政策，無疑標(biāo)志著樓市調(diào)控“開弓沒有回頭箭”，對穩(wěn)定市場預(yù)期有著積極作用，有利于防止調(diào)控出現(xiàn)反覆。
不過，樓市調(diào)控運(yùn)行至今，雖然房價出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，但樓市整體運(yùn)行情況卻很難說符合政策預(yù)期。在以限購為核心的政策下，量升價跌的理想狀態(tài)難以真正實現(xiàn)。一方面，因為限購政策本身將抑制樓市需求，雖然目前剛性需求依然是一個龐大的群體，但隨著限購令的實行，唯一的購房機(jī)會就顯得彌足珍貴，這勢必影響到需求的釋放，同時購房資格的稀缺性也可能促使更多的購房者選擇“一步到位”，進(jìn)而推高樓市整體價格水平。另一方面，對于開發(fā)商而言，“以價換量”只是一種銷售手段，其目的還在于保持資金周轉(zhuǎn)率。因此一旦獲得足夠的資金后，開發(fā)商的降價意愿將會降低，這也決定了量升價跌的狀態(tài)往往是脈沖式的。
以上海為例，今年前4個月，除了2月份因為“招保萬金”等龍頭房企集中促銷，使樓市迎來一波量升價跌行情外，其余幾個月則呈現(xiàn)出量價齊升或是量跌價升的狀態(tài)。特別是3月份以來，不含保障房的商品住宅成交價格已經(jīng)回覆至2011年8-9月的水平。不得不說，在實行了2年之后，限購政策的效果已經(jīng)不可避免地出現(xiàn)邊際遞減，其局限性也正在逐漸體現(xiàn)。因此，未來在嚴(yán)格執(zhí)行限購政策同時，樓市調(diào)控政策也需要思變。
文章認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題還在于供需嚴(yán)重失衡，這也是為何限購政策能夠持續(xù)生效的關(guān)鍵所在，因為未來改善樓市供需關(guān)系仍是關(guān)鍵的任務(wù)。但我們也看到，雖然目前國家已經(jīng)開始積極地進(jìn)行保障性住房建設(shè)，但對于一個擁有13億人口，同時正處于城市化進(jìn)程中途的國家而言，想要像新加坡那樣通過政府為大多數(shù)人提供住房，顯然是不現(xiàn)實。從這個角度上看，未來決策層應(yīng)該引入更多的供應(yīng)源，例如在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，嘗試放寬單位集資建房的土地來源、建設(shè)門檻等條件，盡快建立起一個系統(tǒng)性、多層次房地產(chǎn)的市場。
