地方樓市微調(diào)進(jìn)入活躍期 業(yè)內(nèi)稱政策底部初顯
時(shí)間：2012-05-24 09:11:35
來源：中國證券網(wǎng)-上海證券報(bào) 作者：于兵兵 編輯 王曉華
“最壞的日子已經(jīng)過去，但市場還在冬季，調(diào)控還在繼續(xù)。”政策能否真正微調(diào)，關(guān)鍵參照指標(biāo)是二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。易居中國董事局主席周忻日前在中國房地產(chǎn)上市公司百強(qiáng)榜發(fā)布會上對房地產(chǎn)市場做出以上判斷。這種觀點(diǎn)得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。
1 各地樓市進(jìn)入微調(diào)期
昨天，有市場傳聞稱，福建省擬對限購進(jìn)行松綁，該消息隨后被福州市房管局公開辟謠。不過，根據(jù)記者了解，福建省確實(shí)在近期調(diào)整了戶籍制度，而戶籍又是與限購直接相關(guān)的重要準(zhǔn)購條件。根據(jù)福建省公安廳的介紹，未來福建省外來務(wù)工人員在城鎮(zhèn)落戶政策放松：在縣(市)城區(qū)以外建制鎮(zhèn)申請落戶的，不要求暫住證或居住證；辦理暫住證或居住證只需滿2年，即可在縣(市)城區(qū)申請落戶；辦理暫住證或居住證只需滿3年，即可在福州廈門外設(shè)區(qū)市申請落戶。年限要求比之前有所降低。
對此，政府部門的解釋是，福州市政府、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會結(jié)合實(shí)際，研究制定適合本地區(qū)承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的戶籍管理制度。廈門市結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步完善戶籍管理制度。
業(yè)內(nèi)分析，如果放松是福建省這次調(diào)整戶籍制度的主基調(diào)，福州市對戶籍制定的調(diào)整必然影響其限購政策。比如，如果某福州非本地戶籍家庭已經(jīng)擁有一套住房，按限購要求則不可以購買第二套房，但若被批準(zhǔn)落戶，則可以購買第二套房。
不過，這種假設(shè)目前還沒有在福州出現(xiàn)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士稱，目前福州限購政策尚未有所改變。
這是在揚(yáng)州新政獲得有關(guān)部門認(rèn)可后，又一地方出現(xiàn)樓市調(diào)控放松跡象。
5月初，揚(yáng)州宣布對購買精裝修房進(jìn)行補(bǔ)貼。在此前類似補(bǔ)貼性新政被叫停的情況下，市場稱之為又一個(gè)可能被叫停的“短命新政”。不過，事過兩周后，揚(yáng)州迎來了官方肯定。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青不久前表示，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。
揚(yáng)州新政是否助力房地產(chǎn)銷售，這一點(diǎn)仁者見仁，智者見智。截至4月末，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅可售面積超過160萬平方米，同比增長65%。而在4月末總計(jì)11550套可售商品住宅中，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型。這也不難理解為什么揚(yáng)州此次補(bǔ)貼目標(biāo)瞄準(zhǔn)了精裝修房和豪宅市場。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個(gè)城市，從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，多少都與“松綁”有關(guān)。而自揚(yáng)州新政被肯定后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，將有更多城市以補(bǔ)貼精裝修房或其他方式對樓市成交進(jìn)行刺激。雖然從力度來看，目前五花八門的放松政策并沒有動搖限購這個(gè)最高的門檻，其拉動樓市的效果有限，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產(chǎn)低迷而積極托市的動力。
2 部分開發(fā)商稱政策底部初顯
“又一次看到了總理講話中出現(xiàn)了‘穩(wěn)增長’、‘更加重要的位置’的提法，看來經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策又要向擴(kuò)大內(nèi)需的方向開始微調(diào)了。而且在講話中對房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策也用了‘穩(wěn)定’二字，要求‘促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，這是否也預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也會出現(xiàn)‘微調(diào)’呢？”
這是周忻在5月20日晚間發(fā)出的一則微博，且被轉(zhuǎn)發(fā)上千次。當(dāng)天，新華社發(fā)文稱，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研，表示當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但面臨的國內(nèi)外環(huán)境更加錯(cuò)綜復(fù)雜，因此要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。在提到房地產(chǎn)市場時(shí)，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策“字字珠璣”的今天，溫家寶總理的講話引發(fā)了包括周忻在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注。“這標(biāo)志著房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)嗎？”這是很多業(yè)內(nèi)人士共同的問題。
表面來看，溫家寶總理的講話并未有明顯的放松之意，但“穩(wěn)定”二字還是給了市場很多想象空間。他們的判斷來自總理幾次講話的對比。在今年兩會期間，中央對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述是“抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。此次，總理強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”二字。那是否意味著房價(jià)回歸的短期調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段？
“在一些房企看來，沒有再次強(qiáng)調(diào)房價(jià)回歸，代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期，這就是利好。也就是，房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)。”一位房地產(chǎn)業(yè)證券分析師表示。
對于中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控”的表態(tài)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示，從4月份的房地產(chǎn)運(yùn)行情況看，房價(jià)下行，成交價(jià)低位盤整，同時(shí)新開工面積等指標(biāo)回落，及其對今后兩三年市場發(fā)展的影響等都需要高度關(guān)注。溫總理指出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，以及此前下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，盡管不是針對房地產(chǎn)市場，但貨幣政策的寬松、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會對房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生影響。
3 地方政府鼓勵(lì)房企“降價(jià)跑量”
不過，政策口徑的微妙變化絕不意味著房地產(chǎn)調(diào)控大方向有所變化。“市場還在冬季，調(diào)控還在繼續(xù)。最壞日子已經(jīng)過去，但未來的日子也不會好過。因此，‘以價(jià)換量’依然是未來的主旋律。還是快賣房，還是不拿地，還是現(xiàn)金為王！而政策是否出現(xiàn)真正的‘微調(diào)’，關(guān)鍵還要看二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。”周忻表示。
這一判斷得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同，包括地方政府。上海市房地局副局長龐元稱，當(dāng)前，上海正按照中央的要求堅(jiān)持貫徹落實(shí)差別化的住房信貸、稅收和住房限購政策，促進(jìn)上海新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降。“目前房地產(chǎn)行業(yè)同樣面臨著調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的艱巨任務(wù)。當(dāng)前，商品房的庫存壓力增大，行業(yè)競爭加劇，相信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是代表行業(yè)的上市房企能夠認(rèn)清形勢，順應(yīng)市場，以價(jià)換量，主動調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，積極參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營管理，在新的市場環(huán)境中取得長足的發(fā)展。”龐元表示。
而一位房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴記者，上海一季度固定資產(chǎn)投資增速下滑明顯，區(qū)級政府拉動投資意愿強(qiáng)烈，非常希望企業(yè)能夠拿地。但此時(shí)，企業(yè)反而更加謹(jǐn)慎。“畢竟資金鏈太緊張了，每投一分錢都要仔細(xì)考慮。”這位開發(fā)商稱。
根據(jù)中房協(xié)百強(qiáng)上市房企研究報(bào)告，2011年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額均值為270.61億元，比上年減少了36%。凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%，營業(yè)利潤均值同比下降3.9%。這是中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金十年以來，鮮少遇到的全行業(yè)利潤下滑。另外，由于負(fù)債率過高，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內(nèi)共識。 2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)負(fù)債均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%，為歷史新高。面對巨大的市場壓力，企業(yè)普遍感到風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大，拿地趨于保守。
而對于是否應(yīng)該及時(shí)放松樓市調(diào)控，各界說法不一。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部副部長徐洪才在接受人民日報(bào)采訪時(shí)稱：“目前房產(chǎn)整體價(jià)格水平相對于老百姓而言還是偏高，泡沫還很多，雖然房地產(chǎn)市場對拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展來得快，但拉動經(jīng)濟(jì)不能靠泡沫，一旦泡沫破裂，一、二十年經(jīng)濟(jì)都恢復(fù)不了。犧牲眼前的一點(diǎn)利益對長遠(yuǎn)有好處，要扛得住。房地產(chǎn)價(jià)格不能出現(xiàn)大幅反彈，不能讓前期的調(diào)控功虧一簣。”
但另一些市場人士從實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況出發(fā)，得出了不一樣的預(yù)期。“從經(jīng)驗(yàn)來看，影響中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)非常重要的信號是經(jīng)濟(jì)信號，而經(jīng)濟(jì)信號的核心是保增長還是防通脹對房地產(chǎn)業(yè)來說非常關(guān)鍵。現(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟(jì)的首要位置。”周忻說。
