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2025年09月03日
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大家擔(dān)心的是，難道一夜之間房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈又悄悄來(lái)臨了嗎？
從各種數(shù)據(jù)來(lái)看，不可否認(rèn)的是，雖然目前房?jī)r(jià)還沒有明顯的上漲，但成交量確實(shí)大幅上升，樓市由冬轉(zhuǎn)暖已成不爭(zhēng)的事實(shí)。究其原因，主要有四點(diǎn)：一是開發(fā)商迫于資金或業(yè)績(jī)壓力，采取“以價(jià)換量”的促銷措施所致；二是從去年10月份開始，貨幣政策有所松動(dòng)，央行連續(xù)三次降低準(zhǔn)備金率，一次降低利率，特別是個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.7倍，貨幣放水對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)利好刺激；三是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，國(guó)家重提“穩(wěn)增長(zhǎng)”， 全國(guó)超過(guò)30個(gè)城市地方政府受制于財(cái)政壓力對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了“微調(diào)”。 四是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走向預(yù)期的改變。
特別要強(qiáng)調(diào)的是第四點(diǎn)，這應(yīng)該也是近期樓市回暖的最重要原因。貨幣政策松動(dòng)和樓市“微調(diào)”其實(shí)針對(duì)的主要是剛需購(gòu)房者，是我國(guó)目前整體經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期采取的必要應(yīng)對(duì)措施，也是政府進(jìn)一步落實(shí)差別化住房政策的惠民措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限。但是，這些政策被有些房企和房地產(chǎn)中介有意地進(jìn)行誤讀或者炒作。從2010年下半年以來(lái)，由于嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入暫時(shí)的休眠期，房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者的觀望和博弈積壓了一定數(shù)量的剛性購(gòu)房需求。這些剛性需求購(gòu)房者在市場(chǎng)誤導(dǎo)下，預(yù)判市場(chǎng)將會(huì)走出低谷，害怕再次踏空，出于“買漲不買跌”的心理，入市的積極性明顯提高。目前市場(chǎng)上交易活躍的主要是自住性或改善性需求購(gòu)房者也正好印證了這一點(diǎn)。
其實(shí)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)長(zhǎng)期走高的可能性并不大。一是政府出于“促民生、保和諧”的需要，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控措施短期或中期內(nèi)改變的可能性很小。近期發(fā)改委和住建部等部門的發(fā)言也一直告訴我們，不要懷疑中央政府的調(diào)控決心；二是一年多來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)休眠導(dǎo)致全國(guó)開發(fā)商手中仍有大量庫(kù)存，開發(fā)商的去庫(kù)存壓力短時(shí)間內(nèi)難以釋放。據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市現(xiàn)在庫(kù)存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售數(shù)，大概夠這些城市賣上11個(gè)月左右的時(shí)間。出于資金壓力和業(yè)績(jī)的考慮，開發(fā)商馬上上調(diào)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所顧忌。
但是，2009年的調(diào)控之后報(bào)復(fù)性反彈的一幕我們不能不防。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下，近期中央各部門頻繁出臺(tái)措施穩(wěn)增長(zhǎng)。為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或考慮地方利益的需要，有些地方政府的調(diào)控決心或會(huì)暗地里放松。加上開發(fā)商和房地產(chǎn)中介的渲染，剛需就可能集中釋放，投資或投機(jī)性需求如果也卷土重來(lái)，那2009年房?jī)r(jià)暴漲的一幕可能真的會(huì)重演。
接下來(lái)的6、7月份將是樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，當(dāng)期時(shí)期，政府需要及時(shí)明確表態(tài)，表達(dá)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的決心，穩(wěn)定民眾的政策心理預(yù)期乃當(dāng)務(wù)之急。此時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)“合理回歸”目標(biāo)應(yīng)該很有必要。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴；二是促進(jìn)開發(fā)商心態(tài)的回歸，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配；三是促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸，一方面要保證居民合理的自住性需求，另一方面要對(duì)投資和投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。如果能加大住宅用地的投放量，則既然擴(kuò)大投資，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能有效抑制房?jī)r(jià)反彈，應(yīng)該是當(dāng)下不錯(cuò)的一個(gè)政策選擇。
整體經(jīng)濟(jì)下滑之時(shí)，放松調(diào)控的謠言四起，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。政策何去何從，需要明確的態(tài)度，更需要嚴(yán)格的落實(shí)。“打左燈，向右拐” 只能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果前功盡棄！
(作者：趙曉 作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授，陳金保系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
