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2025年07月19日
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現場考問：
看地方主官如何應答控房價
問：江蘇今年有沒有制定并公布房價控制目標？
省住建廳廳長周嵐回答說，2011年3月底前，在國家未作要求的情況下，江蘇所有市縣都確定并向社會公布了2011年度新建住房價格控制目標，實現了住房價格控制目標全覆蓋。2011年全省省轄市市區商品住宅實際成交均價同比增長2.2%，增幅大大低于各地區年初公布的房價控制水平，低于地區生產總值的增幅和城鎮居民人均可支配收入的增長水平，也低于全省物價消費指數的增速。
2012年，江蘇建立了房地產信息系統及預銷售備案系統，房價控制目標今年雖未特別公布，但地方政府已將此做為一項既定規則，作為政府的一個承諾，確保把房價控制在合理水平。
問：中小套型普通商品房的供應情況如何？
省國土廳廳長王澤萱回答說，2012年全省住房用地計劃供應18.93萬畝，保障房和中小套型普通商品住房用地占73.3%。至7月20日，已供應商品住房用地7.67萬畝，占供地計劃的40.5%，其中保障房和中小套型住房用地已完成計劃的61.5%。
周嵐表示，當前江蘇商品住房總體供過于求，但中小套型的供應卻較為緊張。半年中小戶型供銷比0.9：1，其中90平方米以下戶型供銷比0.78：1。我省對此已發出預警，并將做好相關政策儲備，切實促使開發商加大中小戶型項目開發，保證市場平衡。
問：南京提出“既要確保國家宏觀調控政策在南京貫徹到位，又要確保市場穩定發展，避免出現大起大落”，這該如何理解？
南京市副市長陸冰說，正常的交易量南京樓市每天在300套左右，2008年調控時每天交易量不足50套，年底財政出現負增長，這種起落是我們不希望看到的。房地產關聯度高，房價大起不行——會累積泡沫，催生投機投資，但大落也不現實。南京市住建委副主任郭宏定做補充：我們希望價格漲得慢一點，交易卻能維持一定的量。
一線聲音：
房價變“穩”了，但近期市場有異動
在督察組了解當前市場交易情況時，江蘇中廣置業市場部負責人，以親身經歷對比此輪調控前后南京房價從“瘋狂”回歸平穩的情形：
“2010年4月，看中一套80平方米的二手房，房主報價115萬，雙方各自付稅。第二天，報價變成115萬凈得。又過幾天，報價漲到120萬凈得。我同意買，房主在北京，經紀人坐飛機去送定金，一下飛機，報價卻漲成了125萬凈得。”去年8月，這位人士在南京仙林以1.2萬元的單價購買了一套二手房，價格較調控前的1.4萬有明顯下降，“現在同小區二手房掛牌價在1.3萬左右，還沒漲回調控前的水平。”
開發商定價也在回歸理性。金地南京公司總經理馮家生說，旗下的自在城項目去年未完成銷售計劃，今年加大了優惠力度，薄利賺跑量。自在城一個地塊上的房源，銷售額雖然有5個億，利潤卻只有500萬。而金地明悅項目，把大戶型改為適銷對路的剛需戶型，開盤2個月，已簽約170套。
“雖然凈利潤率只有3－5個百分點，但希望以規模產生效益。”南京世茂高級經理劉惠明也坦言，開發的世茂新城去年全年銷售不足3億，今年春節前庫存房源售價從1.5萬多元降到1.2萬元，賣出了8個億。他們委托第三方機構做的調查顯示，世茂新城一期投資客戶多，平均已交付3－4年，但入住率迄今才55%。“過去我們走豪宅路線，全是180平、260平的大戶型，客戶對總價敏感，加上超高層公攤多，不實惠，賣不動。今后我們將加快資產周轉，不囤地不囤房，不再做超高層產品，新一批房源的戶型也將改為105平的二房、140平的三房和166平的3+X房，主要針對自住。”
南京萬科公司營銷總監徐樂靜說，萬科上半年成交的房源中，90平方米以下的占46%，首套房購買占比4成。在房價下降的情況下，完全投資已經退場，僅少量是自住與投資兼顧。
“6月成交回升勢頭明顯，買房人這么多，還是剛需為主嗎？你們怎么看價格走勢？”督查組發出疑問。
我愛我家市場部經理胡涓涓坦陳，近期市場出現異動。“之前客戶成交一般需15－30天，但從7月中旬開始，已縮短為1－3天，表明市場預期發生了變化。改善型客戶入市也在增多，1月時占比僅5%，但從3月后一直維持在30%左右。”
徐樂靜說，五六月份貸款政策偏向首次置業，使得部分客戶受益，市場成交相對踴躍，但由于二套房貸款利率執行標準未放松，所以二套及以上房源客戶并沒有明顯增多。“當市場回升后，我們還是希望有一定的利潤空間，但價格會以平穩為主。”
各方建議：
莫誤傷“改善”，增供給比抑需求更好
對購房人李磊而言，調控是利好。“我已有1套房，但現在有了孩子，想買一套三房改善。年初時看房，感覺房價有些向下，想買房，但之前貸過款，政策‘認房又認貸’，貸款成本高了，抵扣了房價下降節省的成本。”群眾代表姜林海也說，他是首套改善型客戶，同樣苦于政策的“一刀切”，“賣舊買新”的愿望難以實現。
郭宏定認為，老百姓正常的改善需求應給予一定支持。“去年國家有賣舊買新稅收抵扣的政策，后來取消了。而從金融貸款上，對改善需求難免有‘誤傷’。其實從技術手段上講，這些需求是能區分出來的。”
朗詩地產有限公司營銷總監蔡克壘說，解決供給比短期抑制需求來得更好。像常州并未限購，但當地房價長期平穩，就是因為當地土地供應量很大，住房容量飽和，戶均面積已突破100平方米，居民并不一定選擇房地產投資。
人行南京分行行長周學東則建議，應加快推進稅收制度改革；加快房地產個人信息聯網，同時出臺交易資金監管辦法；加強房地產預期引導，保持政策的連續性和穩定性。
