甘肅日報：突圍城市化發展困局
時間：2012-08-07 09:07:05
來源：甘肅日報
2012年是中國“城市化”新的“元年”，房地產作為城市經濟的“晴雨表”愈發受到多方關注與熱議。在日前舉行的博鰲?21世紀房地產論壇第12屆年會上，來自房地產業界、金融界和學界的專家和資深觀察人士提出，不能單純把房地產作為其他經濟實體的“翹翹板”，更應該轉變發展思維，多考慮房地產開發與社會建設尤其是城市化之間的關系。
資源超重負荷：城市化發展陷困局
日前由上海社科院城市與區域研究中心等聯合發布的首部“國際城市藍皮書”中指出，盡管從統計學意義上來看，51.27%的城鎮人口比例顯示中國已成為“城市化”國家，但我國城市治理僅處于“1.0版”的水平，而中國大型城市正步入“城市病”的集中爆發期：交通擁堵、空氣惡化、房價高企、生活成本高昂、競爭激烈等，成為居民幸福感的主要殺手。
目前我國每年產生的房地產剛性需求為6～7億平方米，每年城市化率達到0.8%-1%的速度。而其中相當大的比例是向大城市及周邊集中。大城市由于匯聚了太多的優質資源，包括教育、醫療、文化、科技、娛樂等，讓城市外的人趨之若鶩，人口膨脹。但是，應當看到，當優質資源超過了本身接納的極限時，資源的優勢反而被削弱了，會出現超重負荷后“過猶不及”的現象，諸如大城市住房難、看病難、找工作難等問題陸續出現。于是，在討論解決中國城市化和房地產業發展的兩個問題時，出現了一個共同的核心關鍵詞資源合理化配置。
城市化進程歸根結底就是資源配置的過程。如何實現資源效能最大化，不僅僅是資源整合問題，同樣考驗著資源的配置和再分配。事實上，在“房地產投資與城市化成正相關” 的前提下，國內很多活躍的地產開放商已經不約而同地關注與探索轉變發展模式，讓房地產開發與城市化協調發展，最大化合理配置資源。比如，北大資源集團率先在行業內提出“資源整合型城市運營商”的理念，在項目開發中植入相關教育、醫療、健康等產業資源；首創置業董事長劉曉光在博鰲地產論壇上也表示，城市的綜合運營模式將是大企業的主要選擇。保利地產提出做城市發展運營商，注重通過項目帶動區域和城市發展，合生創展則善于通過打造全系優質配套而被稱為優質生活運營商。
南方日報社社長楊興鋒在博鰲地產論壇上談到：“過去十年是我國房地產業的黃金十年，但也是缺乏思考沉淀的十年，現在到了整個業界重新思考未來和探索轉型路徑的時候了。” 他的話似乎正在印證北大資源等地產商探索城市運營模式的價值。應該建設環境友好型、資源友好型房地產，引領而不是被動配合城市化的發展，成為業界新共識。
資源合理轉移：讓城市變得更“宜居”
來自中國城市科學研究會的專家進一步指出：要防治特大型城市的“城市病”，實際上就是要解決區域發展不平衡問題。具體來說，就是將大城市聚合的優質資源向更需要的地方轉移，如二、三線，甚至三、四線城市，讓文化、教育、醫療等具有可復制性軟資源得到二次分配和優化。
以北大資源為例，作為北京大學的校辦企業和方正集團旗下的產業集團，可以依托北京大學優質的教育資源，以及方正集團的醫療、科技、金融等相關資源，從而在探索獨具特色的差異化“資源地產”道路上走在同行前列。從2010年起，北大資源陸續在全國推出了資源整合型城市運營的標桿項目，
比如開封新區35平方公里的運糧河項目，將以造城的氣魄，采取產城融合的模式，大手筆在項目中植入方正相關產業資源和北大相關教育醫療資源，以產帶城、以城促產，打造國際領先、國內一流品質的復合型生態新城區；
在舊城改造項目山東濟南徐李片區，北大資源計劃將北大附屬教育打包引入，打造濟南北部城市教育新模式。屆時一個個城中村都陸續消失，取而代之的是一座薈萃北大和方正優勢資源的嶄新城市綜合體。
在北大資源看來，產業報國、推動中國城市化進程、提升居民幸福指數是三大終極目標，只有從根本上改變中國單一城市中心輻射外圍的傳統城市化進程，才能從空間和資源的多元化方面上實現有品質的城市化和城鎮化。
“資源的合理轉移也是一種資源配置和再分配方式。在資源由高地向洼地轉移的過程中，并不意味著它們從大城市消亡，而是在新的地方得到二次增值。”北大資源的觀點也得到了同行的認可，“既能蓋房子，更能發展城市的新型開發商”正在使中國無數的城鎮發生改變。而隨著城市化發展困局的破題，中國地產業核心從“價格”向“價值”轉移，將鑄就更多宜居生態圈，真正實現“城市讓生活更美好”。
