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2025年07月19日
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近期市場關注集中在以下疑問上：新一輪調控政策是否會出臺，力度會有多大？房地產市場回暖的勢頭是否就此戛然而止？從發達國家的實踐看，房地產市場調控是一個“逆經濟風向行事”的宏觀經濟調控短期行為，決策機制比較簡單，形象點就是“面多了添點水，水多了添點面”。但是，具體到中國這個問題則復雜很多。回顧近年來我國房地產調控歷程，類似的疑問也出現過很多次。就我國下一步房地產調控政策走向，需要展開深層次分析。
從經濟層面講，當前房地產調控如此艱難，是中國經濟轉型陣痛與追求經濟增速這對矛盾難以平衡的一個凝縮。我國30年經濟高速增長靠的是要素紅利和制度紅利，但這兩大紅利的釋放已接近尾聲，經濟增長水平的中樞不可避免地臺階式下移。啟動新一輪經濟增長需要在經濟體制上實現轉型和突破。但是，金融危機不僅蔓延至今，破壞力大，而且暴露了中國傳統經濟增長模式的弊病和脆弱性，甚至將支撐這種模式的內外部循環鏈條部分破壞。經濟轉型在短期內難以見效的情況下，管理層不得已再次祭出依靠要素規模投入獲得投資增長的傳統模式，寄希望在“發展中解決問題”，這就要求“高壓”的房地產調控政策必須適當松綁。
但是，我國當前面臨的形勢已經不容許再經歷一輪房價上漲。一方面，房地產投資需求若再次興起，將對本已艱難的實體經濟投資產生新一輪抽血效應，實業振興和經濟轉型的任務將更加艱難。另一方面，房地產問題遠不止是經濟問題，近年來房價快速上漲引發的征地拆遷沖突、貧富差距、住房困難等問題，已經使房地產成為我國“民怨”和社會不穩定最為集中的一個領域。
近期，管理層降低首套房的購置成本以帶動市場銷售增加，并在不觸碰限購、限貸的前提下，對于地方的“微調”行為適當提高容忍度，以實現穩增長與控房價的艱難平衡。但對于地方政府來講，“微調”幅度是遠遠不夠的。當前，地方政府對于土地的依賴已經到了無以復加的地步。
2009年擴大內需以來，地方規劃了很多周期性較長的基礎設施或市政設施大型項目。上述很多項目當前正處于全面施工和竣工階段，正在等待資金大量投入，有部分項目的開工也在等待資金。這些項目前期投入的資金也到了需要償還的階段，也在等待資金。這些均需要增加地方政府的土地出讓收入和房地產相關稅收。但是，房地產市場目前出現的僵局――“銷售低迷―庫存攀升―預期悲觀―縮減開工”，根本不是“微調”所能夠改變的，土地市場冷清的局面也就難以改觀。
這就可以解釋，為什么4、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的環比增長，但土地市場依舊較為冷清的原因。這是因為，針對首套房的優惠政策對于全面消化開發商日益攀升的庫存作用甚微，難以提振開發商拿地的積極性。進入6、7月份，隨著對于地方微調底線的明確和對部分闖關者的制止，地方對于政策的突破只能轉入地下和以“只做不說”的方式進行。地方政府“微調”的深入及其示范作用愈演愈烈，并在事實上將限購、限貸政策的作用部分抵消了，這是主導近兩個月市場快速回升的主因，也是“排隊搶房”和“地王”等現象再現的主要原因。
因此，此次管理層督察的目標非常清晰，即及時糾正地方政府 “突破限購和限貸紅線”的越界行為。可以預見的是，對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡單叫停的做法，取而代之的是問責等更嚴厲的手段，確保限購、限貸政策執行效力。
至于會不會出臺新的、更嚴厲的調控政策，如近期傳言的擴大房產稅試點、取消房屋預售制度、擴大限購范圍、二手房交易按評估值征稅等，在穩增長被置于相當重要的位置時，出臺的可能性很小。目前，房價之所以反彈還是由于地方對限購、限貸政策的消極執行，以及私下里的小動作突破限購、限貸政策。因此，力保限購限貸底線不被突破，是下一步房地產調控政策的重點。盡管未來市場需求將仍舊以剛需為主導，但由于我國居民對房價上升的慣性預期還沒有改變，隨著貨幣政策寬松通道的打開，房地產市場緩慢回升的態勢將不會扭轉。
