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2025年07月19日
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在1955年到1965年，“樓花”制度給香港的發(fā)展注入極強(qiáng)的動(dòng)力。上世紀(jì)60年代中期香港發(fā)生了與地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)。之后香港政府出臺(tái)了大量規(guī)范性文件。
八月初，市場(chǎng)傳出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究取消“商品房預(yù)售制”消息。此后住建部出面辟謠，否認(rèn)市場(chǎng)的傳聞。因?yàn)閾?dān)心“商品房預(yù)售制”被取消，滬深交易所的房地產(chǎn)股價(jià)全盤(pán)下跌。
商品房預(yù)售制從香港傳至內(nèi)地，在發(fā)源地香港，商品房預(yù)售又是怎樣的呢？
對(duì)于“賣(mài)樓花”（即期房銷(xiāo)售）的來(lái)歷，香港有多種版本。大致的說(shuō)法就是香港的房地產(chǎn)巨頭發(fā)明了此方法，之后“樓花”讓許多人賺到錢(qián)，同時(shí)又解決了許多人的居住問(wèn)題。
20世紀(jì)50年代初，香港政府還未推行公共房屋制度。許多人棲身于木屋或者其他臨時(shí)住宅，住房的需求是相當(dāng)高，不過(guò)大多數(shù)居民的儲(chǔ)蓄很少。一些房地產(chǎn)商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預(yù)收買(mǎi)家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時(shí)，買(mǎi)家再付余款。
在此過(guò)程中，一些買(mǎi)家有可能將樓花轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼艘步o了民眾一些賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中也獲利頗豐。“樓花”制度下，多方在其中獲得利益。
在1955年到1965年間，“樓花”制度給香港的發(fā)展注入極強(qiáng)的動(dòng)力。因此，一些地產(chǎn)商甚至蓋起了高達(dá)近二十層的大樓，當(dāng)時(shí)在東亞地區(qū)還相當(dāng)少見(jiàn)。
上世紀(jì)60年代中期香港發(fā)生了地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)。之后的幾十年間，香港政府出臺(tái)了大量商品房預(yù)售制度的規(guī)范性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣(mài)樓花行為等。在這方面，內(nèi)地相應(yīng)的監(jiān)管有些滯后。
相比于發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，商品房預(yù)售制度有一定的特點(diǎn)。購(gòu)房者在房屋未竣工前交付一定的款項(xiàng)，而開(kāi)發(fā)商則做出房屋將售予樓花購(gòu)買(mǎi)者的許諾。雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未成立，商品房預(yù)售的合約行為卻已受到法律保障。
雖然預(yù)售制是香港的一項(xiàng)發(fā)明，現(xiàn)實(shí)中卻容易被人利用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿和開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債，都可能推高樓價(jià)，也可以導(dǎo)致金融危機(jī)。
更重要的是，樓花事實(shí)上是可以炒賣(mài)的。一些人在預(yù)售期購(gòu)買(mǎi)大量樓花，之后再賣(mài)給終端客戶(hù)。中間的投機(jī)商可以借機(jī)捂盤(pán)或者制造各種扭曲市場(chǎng)的行為。此外，“貨不對(duì)板”也是樓花制度中容易引起糾紛之處。這也是許多民眾對(duì)預(yù)售制不滿(mǎn)的原因。
樓市與金融緊密相關(guān)，而預(yù)售制在放大市場(chǎng)參與者收益的同時(shí)，也放大了各方的風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)商品房預(yù)售更需要嚴(yán)格的監(jiān)管，也需要根據(jù)市場(chǎng)情況做出適時(shí)的調(diào)整和修改，使其更加有利于市場(chǎng)的公平。
吳木鑾（香港 學(xué)者）
