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2025年07月18日
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城市綜合體符合中國城市化發展的需要，其土地集約化的特性，集合大型購物中心、高檔寫字樓、星級酒店及高檔公寓等，滿足了人們的辦公、居住及消費的需求，形成多種功能配套的商業集合體，綜合體內各物業形成了復合型的互動關系，各物業間彼此良性的互動提升了自身的效率及價值，并憑借其強大的空間整合能力，融匯了各功能于一體，使其形成一個更具生命力的商業體。
同時，也必須清晰地看到，城市綜合體也具備了一定的開發風險。即使一個商業體項目具備了以上的特點，也并不代表其一定能成為一個優質的綜合體項目。從過往的經驗來看，開發優質城市綜合體必須以雄厚的資金作為后盾，開發商還需要有一定的項目開發經驗及運營經驗，而且由于綜合體的體量大，開發周期長的特點，一般城市綜合體都會分期分區開發，所以需要通過合理及科學的安排來對各物業進行開發，如果其中某個環節出現問題，則將導致綜合體后續經營出現紊亂，而導致失敗。
城市綜合體是城市經濟發展的產物
城市綜合體一般遵循著一定規律，就是城市的經濟發展帶動產業進一步的聚集，從而形成更多的人口導入、城市的產業結構也隨之得到提升，并帶動第三產業的增長。也就是說，當城市規模及經濟發展到達一定的程度，才會催生集合多種功能物業于一體并能把人口及消費資源整合到一起的城市綜合體項目。一般來說，三線城市缺乏足夠的產業支撐，這意味著，第三產業不夠發達的情況下，三線城市難以發展城市綜合體項目。
從對一線城市綜合體的研究來看，在傳統的一線城市北京和上海，由于其經濟總量及第三產業一直為全國之首，所以也較早出現城市綜合體。
比如，1990年在北京出現的第一個綜合體——中國國際貿易中心（一期），當時北京的常住人口已突破1000萬，GDP總產值在500億左右，第三產業占比也達到了38%（按1990年統計年鑒及統計口徑），結合北京作為中國的政治文化和經濟中心的地位，在當時已有較多的跨國公司及知名企業在北京設立分公司或辦事處，但當時北京的寫字樓配套仍未跟上經濟的發展，直到國貿的出現，提供了當時北京最優質的辦公場所，迅速吸引了這些企業入住，并帶動了其商業、酒店及會展的配套。
上海也是類似的情況，而后發展起來的城市如廣州、深圳則依托珠三角強大的經濟發展動力，在產業結構升級上，形成了對辦公、消費及酒店的龐大需求，從而帶動其城市綜合體的發展。
根據調查，廣州及深圳在GDP達到1000億元人民幣的時候，才出現了真正的城市綜合體，而對于二、三線城市，邁入“綜合體”時代的門檻就相對更高，通過研究沈陽、成都和大連這些近年的熱門城市，可以發現，當其年GDP超過2000億元人民幣之后，才出現了綜合體形式的項目。
根據對比各主要一、二線城市的人均甲級寫字樓、人均優質商業面積及五星級酒店數量后發現，一些城市及二線城市的人均商用物業開發量已比較接近，部分二線城市甚至超越了一線城市的開發量，可見一線城市由于發展較早，土地價格較高，所以對商用物業的開發要較為謹慎，每開發一個項目都需經過周詳的規劃及研究后才實施，其發展步伐要晚于二線城市。
作為城市的名片以及受近年的房地產調控措施的影響，使城市綜合體受到地方政府及開發商所追捧，這也導致城市綜合體在二、三線城市遍地開花的現象。根據調查，成都在建或規劃中的城市綜合體已超過80個，而沈陽已開業或已確定的綜合體已經超過30個，而且不乏華潤、中糧等知名綜合體開發商，這種現象可理解為這些城市在綜合體開發方面落后于一線城市而奮起直追。
在一些三線城市也相繼參與到綜合體開發的熱潮當中，但在經濟總量及第三產業，尤其是服務業還無法相匹配的情況下，其寫字樓的本地使用者占絕大多數，從而使這些城市的寫字樓以銷售型居多，也產生了租售價格倒掛的現象。另外有部分城市的綜合體需要依靠大型國企、政府相關機構的支持，比如由大型國企、金融或房地產機構出資購買綜合體內的辦公產品，而在沒有旅游資源的條件下，酒店及其會議配套更多依賴于當地政府的消費，這也導致了綜合體失去了其原來的體現價值最大化的意義。
同時也可以看出，在一些二線城市，比如成都、沈陽等，當其經濟總量及服務業上升到一定階段的時候，其服務業也得到蓬勃的發展，從而導致對高端寫字樓及高檔酒店有較高的需求，開發商對未來租金收益預期有信心，所以出現了一些以租賃為主的高端綜合體項目，如成都的華潤中心、仁恒置地廣場等項目。這些成功的商業綜合體也帶動了區域的發展，提升了周邊地塊的價值，從而使更多優秀的開發商參與開發，促使了一個新商圈的形式，使城市的經濟得到了發展。
城市綜合體應“謹慎”發展
從目前城市經濟總量及城市化發展水平來看，北上廣深等一線城市的綜合體發展水平已接近，甚至超越了國際水平，比如北京的華貿中心、上海的恒隆廣場以及深圳華潤中心等，集合高端購物中心、甲級寫字樓及五星級酒店于一體的城市綜合體，在其他發達國家也不多見。
但伴隨著二線城市的經濟及服務業的發展，居民的消費力得到提升，對高端商業體的需求得到了支持。另外，城市綜合體的發展也與該城市的城市屬性以及文化特點有關，比如，以成都和沈陽為例，成都的文化為安逸、休閑，所以其消費力比較驚人。成都2011年的人均可支配收入為2.3萬元，其人均消費支出也達到1.7萬元，成都的居住環境及氛圍加上近年大力發展科技行業，使其第三產業發展勢頭迅猛，從而帶動了服務業的增長，加上成都為傳統的旅游城市，所以在消費、商務及酒店的需求帶動下，高檔的城市綜合體則應運而生。
而沈陽則由傳統的工業化城市向以第三產業及服務業為主導的城市轉變，通過與周邊城市的緊密相連，形成了一個城市群，沈陽作為遼寧的省會、城市群的核心，在吸引周邊城市極強的消費者及企業進駐上享有得天獨厚的優勢，也使其具備了發展優質城市綜合體的條件。
從未來發展看，中國的經濟發展將為城市綜合體這種新型商業體提供發展的機會，但并不意味著所有綜合體都能成為城市經濟發展的動力，二、三線城市應學習一線城市的“謹慎”發展，才能充分地發揮其優勢。
