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2025年07月19日
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但一個值得注意的現象是，房地產價格與城市化卻出現了相互背離的逆城市化趨勢。
城市化率“倒U”過程
所謂逆城市化，就是許多原先來自農村的城里人又回到農村建房，準備在農村頤養天年的現象。這種現象在長江三角洲已成一種趨勢。逆城市化現象將會嚴重阻礙擴大內需。
有專家指出，每增加一個城市居民，城市需新增固定資產投資50萬元，如果城市化率每年提高一個百分點，新增的城市固定資產投資需求就是6.6萬億元。這無疑是一個巨大的經濟增長動力。“十二五”末期，城市化有望從當前的不到46%提高到60%左右，這意味著有2億多人將從農村進入到城市。合理的邏輯是，擴大內需、轉變發展方式，需要做大做強城市化這篇文章。
農民能夠在城市定居并逐步融入城市，一個基本條件是“住有所居”。一般來說，城市化率越高，意味著對商品房的需求 （包括租與購）越大，商品房的價格（租金或售價）也越高。但是，當商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時，城市化的門檻將逐步提高，城市化的速度將受到影響，甚至出現“逆城市化”。
我們可以把改革開放以來30年的城市化進程粗略地分為三階段：第一階段，1979-1995年間，城市化率從18.96%提高到29.04%；第二階段，1995-2005年間，城市化率由29.04％提高到42.99％；第三階段，2005-2008年，城市化率從42.99％提高到45.68％。
城市化率經歷了一個“倒U”的發展過程，從年均增長0.63個百分點（前16年）到年均增長1.4個百分點（中間10年），然后迅速下降到0.9個百分點（后3年）。
根在控制房價收入比
什么原因使城市化率出現這樣的變化？
前16年，由于城市化發展戰略并未得到廣泛認可，城市化率提高緩慢是可以理解的。中間10年，城市化發展戰略得到確定，城市房地產價格（租或售）還沒有上漲成為家庭的主要開支。較低的住房市場價格反而在一定程度上促進了城市化的進程，但是隨著房地產價格相對于居民收入的全面走高，后三年城市化率的速度快速下降，尤其是，2008年城市化率僅提高0.74個百分點，僅比前15年平均增速高0.1個百分點。換言之，如果房價超過居民收入差距過大，城市化率有可能在未來幾年停滯，甚至出現逆城市化—城市現有居民無法在城市支付居住價格，最后被迫離開城市。
需要深入思考如何防止這個趨勢發展下去。唯一辦法是，控制住房價格上漲與居民收入上漲的差距。第一，全面管制。改革開放前30年住房問題的嚴重性已經說明，全面管制住房市場必然帶來房屋的短缺。第二，全面市場化。這顯然不是最優選擇。在當前貧富差距如此懸殊的情況下，全面市場化只會使住房資源集中在少數人手中。第三，重構住房制度，加強保障性住房供給和加大市場化供給總量。前者要求政府把中低收入階層保障性住房問題解決好，后者則要求政府放開相應的行業管制，鼓勵生產商更多地提供商品房。而這必然涉及土地制度改革，包括農村土地流轉制度的改革，也包括政府對商品房的財稅政策調整。
從短期看，使房地產價格上漲速度與居民收入上漲速度相匹配，可以緩解社會矛盾；從中長期看，可以防止逆城市化的出現，保障城市化健康發展，進而真正形成經濟發展的內生動力。
作者系中國（海南）改革發展研究院公共政策所副所長、副研究員
