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2025年07月19日
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鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)連線了美國世紀橋公司北京公司總經(jīng)理史濟才。他認為中國目前的城鎮(zhèn)化率僅為50%左右，離發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率80%還有很長一段距離。在今后幾十年的時間里，城鎮(zhèn)化建設(shè)將為中國中小城市、特別是二線城市普通住宅的開發(fā)提供持續(xù)穩(wěn)定的投資機會。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您能介紹一下世紀橋房地產(chǎn)基金的發(fā)展過程嗎？
史濟才：世紀橋(中國)房地產(chǎn)基金是一家外資的房地產(chǎn)基金管理公司，投資者主要是海外一些機構(gòu)投資者，資金主要投給國內(nèi)的房地產(chǎn)項目。2006年我們正式在北京設(shè)立公司，2008年開始正式投資，主要投西安、重慶的住宅項目。2011年上半年，我們已經(jīng)從這些項目退出。因為外資基金公司一般的投資周期是兩年到三年。去年我們的工作偏重于募集資金，募資工作到8月份完成，現(xiàn)在開始投資一些新項目。我們談的項目基本上是在二線城市和三線城市，以住宅為主。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：據(jù)您了解像你們這樣的外資房地產(chǎn)基金公司，在國內(nèi)多不多？
史濟才：應該不太多，外資公司在中國的房地產(chǎn)里面占的比重是很小、很小的，中國對外資做房地產(chǎn)有一些限制，必須經(jīng)過合法審批才能進出，目前真正在投資中國房地產(chǎn)的外資基金應該不是很多。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：世紀橋基金的具體投資模式是怎樣？
史濟才：我們投資期單個項目周期一般是兩年到三年，或者長一點，可能是四年。我們進來一般是在項目公司已經(jīng)取得土地，或者準備取得土地時開始談，當然也有已經(jīng)開始做的項目，中間需要合作方，需要新的資金進來，這樣也可以談。我們通過收購項目的股權(quán)投資，一般通過分紅，或者是雙方協(xié)商一個價格來獲得盈利，最后，兩年、三年以后把我們的股權(quán)再由合作方的回購，我們就退出。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年國內(nèi)也有很多房地產(chǎn)信托、私募基金等發(fā)展起來了，你們會不會遇到一些國內(nèi)基金公司的競爭？
史濟才：競爭是會有的，但是國外的基金跟國內(nèi)基金有很多不同的地方。國內(nèi)基金很多是有了項目以后才要去發(fā)行，因為國內(nèi)的投資者很多是個人投資者，他們通過銀行，通過一些其他金融機構(gòu)來投資。他們一般對基金還不是很熟悉，所以他們投資期往往比較短，必須先看到項目才能投。外資基金基本上募集完了以后，再去尋求項目，或者跟項目去談。他的資金基本上是有保障的。另外，策略也不太一樣，外資基金考慮風險因素相對更多一點，不會隨便投。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：你怎么看國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀？
史濟才：國內(nèi)專門做地產(chǎn)的信托基金或者私募基金近幾年興起，管理人員和專業(yè)人員相對比較缺，像我們公司本身有一部分人員都是在境外做投資或者房地產(chǎn)開發(fā)和管理的，另外一些像我這樣，原來在國內(nèi)做房地產(chǎn)開發(fā)和管理的，還有一部分人員原來在房地產(chǎn)企業(yè)里面原來負責工程的，所以我們對于房地產(chǎn)開發(fā)管理比較有經(jīng)驗，對投資管理這方面也比較注重。還有國外的基金公司對每一位員工的約束能力非常強，哪些項目，或者什么情況下能做或者不能做，都有一些約束的方法，相對比較規(guī)范。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：為什么會選擇二線城市的住宅項目投資？
史濟才：相對來講，二線城市房地產(chǎn)發(fā)展跟一線城市比更穩(wěn)定一些。我們更偏重一些普通住宅、改善型的住宅，以剛性需求為主，這個市場在二、三線城市應該比較健康一些。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在一些海外的資金開始退出中國房地產(chǎn)市場，一些大的投資機構(gòu)，比如說黑石和摩根士丹利，都在撤回美國，因為美國那邊房地產(chǎn)正在好轉(zhuǎn)。你對中國房地產(chǎn)的市場趨勢怎么看？
史濟才：可能每家公司的策略一樣，我們還是對中國房地產(chǎn)市場比較看好。中國城鎮(zhèn)化率還只是50%左右，和達到發(fā)達國家的水平相比，比如說美國90%，差別還是蠻大的。應該還需要幾十年的發(fā)展時間。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：從短期來看呢？
史濟才：短期來看，住宅類項目在國內(nèi)還是比較穩(wěn)定健康一點，像商業(yè)地產(chǎn)，每個城市情況不一樣，風險程度也不一樣。你剛才提的幾家外資機構(gòu)主要偏重于商業(yè)地產(chǎn)類的，他們可能考慮在一些城市商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展是比較猛的，所以他們選擇退出。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：你們對內(nèi)地房地產(chǎn)做了一個很長時間的預期，是打算在中國長期發(fā)展嗎？
史濟才：沒錯。有一些外資公司，就短炒一下，我們是準備長期發(fā)展的，偏重于開發(fā)型的項目，我們會分析這些項目本身的可行性，非常看重中方合作伙伴的開發(fā)能力、管理能力。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：有沒有考慮跟一些大房企合作？
史濟才：如果有可能，當然可以。但目前來講，因為每家公司發(fā)展的策略和投資的策略都不一樣，所以主要看機會，不一定要去合作去做，包括管理方面，很多理念都不太一樣。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：調(diào)控之后，很多房企在開發(fā)項目時開始更多引入外部資金，嘗試走“輕資產(chǎn)”的發(fā)展模式，另一些公司則開始轉(zhuǎn)型做投資，你怎么看這種轉(zhuǎn)變？
史濟才：要改變一個發(fā)展模式是需要很長的時間，在前幾年的發(fā)展中，很多企業(yè)發(fā)展比較快，但是也形成了一些企業(yè)不規(guī)范的發(fā)展，只要有錢就去做開發(fā)，管理、人才等各方面也不一定到位。調(diào)控開始以后，大家開始感覺到壓力，有些公司也在轉(zhuǎn)型，如果他們?nèi)タ紤]做投資，那考慮的問題可能跟原來做開發(fā)不一樣了，為投資者著想，控制風險等一些理念也會逐漸形成。
