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2025年09月03日
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在外資撤離房地產(chǎn)暗流涌動(dòng)之時(shí)，仍有一些海外投資機(jī)構(gòu)看好內(nèi)地樓市。9月5日，北京和達(dá)拉斯-總部位于美國(guó)達(dá)拉斯的世紀(jì)橋投資公司宣布成功募集完成世紀(jì)橋（中國(guó)）房地產(chǎn)基金(Century Bridge China Real Estate Fund, L.P.)。該基金規(guī)模為一億七千萬美元，主要投資對(duì)象為中國(guó)二線城市可銷售的普通住宅項(xiàng)目，基金的主要投資者為來自歐美的多家全球知名的大型投資機(jī)構(gòu)。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)連線了美國(guó)世紀(jì)橋公司北京公司總經(jīng)理史濟(jì)才。他認(rèn)為中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率僅為50%左右，離發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率80%還有很長(zhǎng)一段距離。在今后幾十年的時(shí)間里，城鎮(zhèn)化建設(shè)將為中國(guó)中小城市、特別是二線城市普通住宅的開發(fā)提供持續(xù)穩(wěn)定的投資機(jī)會(huì)。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您能介紹一下世紀(jì)橋房地產(chǎn)基金的發(fā)展過程嗎？
史濟(jì)才：世紀(jì)橋（中國(guó)）房地產(chǎn)基金是一家外資的房地產(chǎn)基金管理公司，投資者主要是海外一些機(jī)構(gòu)投資者，資金主要投給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2006年我們正式在北京設(shè)立公司，2008年開始正式投資，主要投西安、重慶的住宅項(xiàng)目。2011年上半年，我們已經(jīng)從這些項(xiàng)目退出。因?yàn)橥赓Y基金公司一般的投資周期是兩年到三年。去年我們的工作偏重于募集資金，募資工作到8月份完成，現(xiàn)在開始投資一些新項(xiàng)目。我們談的項(xiàng)目基本上是在二線城市和三線城市，以住宅為主。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：據(jù)您了解像你們這樣的外資房地產(chǎn)基金公司，在國(guó)內(nèi)多不多？
史濟(jì)才：應(yīng)該不太多，外資公司在中國(guó)的房地產(chǎn)里面占的比重是很小、很小的，中國(guó)對(duì)外資做房地產(chǎn)有一些限制，必須經(jīng)過合法審批才能進(jìn)出，目前真正在投資中國(guó)房地產(chǎn)的外資基金應(yīng)該不是很多。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：世紀(jì)橋基金的具體投資模式是怎樣？
史濟(jì)才：我們投資期單個(gè)項(xiàng)目周期一般是兩年到三年，或者長(zhǎng)一點(diǎn)，可能是四年。我們進(jìn)來一般是在項(xiàng)目公司已經(jīng)取得土地，或者準(zhǔn)備取得土地時(shí)開始談，當(dāng)然也有已經(jīng)開始做的項(xiàng)目，中間需要合作方，需要新的資金進(jìn)來，這樣也可以談。我們通過收購(gòu)項(xiàng)目的股權(quán)投資，一般通過分紅，或者是雙方協(xié)商一個(gè)價(jià)格來獲得盈利，最后，兩年、三年以后把我們的股權(quán)再由合作方的回購(gòu)，我們就退出。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年國(guó)內(nèi)也有很多房地產(chǎn)信托、私募基金等發(fā)展起來了，你們會(huì)不會(huì)遇到一些國(guó)內(nèi)基金公司的競(jìng)爭(zhēng)？
史濟(jì)才：競(jìng)爭(zhēng)是會(huì)有的，但是國(guó)外的基金跟國(guó)內(nèi)基金有很多不同的地方。國(guó)內(nèi)基金很多是有了項(xiàng)目以后才要去發(fā)行，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的投資者很多是個(gè)人投資者，他們通過銀行，通過一些其他金融機(jī)構(gòu)來投資。他們一般對(duì)基金還不是很熟悉，所以他們投資期往往比較短，必須先看到項(xiàng)目才能投。外資基金基本上募集完了以后，再去尋求項(xiàng)目，或者跟項(xiàng)目去談。他的資金基本上是有保障的。另外，策略也不太一樣，外資基金考慮風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)更多一點(diǎn)，不會(huì)隨便投。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：你怎么看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀？
史濟(jì)才：國(guó)內(nèi)專門做地產(chǎn)的信托基金或者私募基金近幾年興起，管理人員和專業(yè)人員相對(duì)比較缺，像我們公司本身有一部分人員都是在境外做投資或者房地產(chǎn)開發(fā)和管理的，另外一些像我這樣，原來在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)開發(fā)和管理的，還有一部分人員原來在房地產(chǎn)企業(yè)里面原來負(fù)責(zé)工程的，所以我們對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)管理比較有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資管理這方面也比較注重。還有國(guó)外的基金公司對(duì)每一位員工的約束能力非常強(qiáng)，哪些項(xiàng)目，或者什么情況下能做或者不能做，都有一些約束的方法，相對(duì)比較規(guī)范。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：為什么會(huì)選擇二線城市的住宅項(xiàng)目投資？
史濟(jì)才：相對(duì)來講，二線城市房地產(chǎn)發(fā)展跟一線城市比更穩(wěn)定一些。我們更偏重一些普通住宅、改善型的住宅，以剛性需求為主，這個(gè)市場(chǎng)在二、三線城市應(yīng)該比較健康一些。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在一些海外的資金開始退出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些大的投資機(jī)構(gòu)，比如說黑石和摩根士丹利，都在撤回美國(guó)，因?yàn)槊绹?guó)那邊房地產(chǎn)正在好轉(zhuǎn)。你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)怎么看？
史濟(jì)才：可能每家公司的策略一樣，我們還是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較看好。中國(guó)城鎮(zhèn)化率還只是50%左右，和達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平相比，比如說美國(guó)90%，差別還是蠻大的。應(yīng)該還需要幾十年的發(fā)展時(shí)間。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：從短期來看呢？
史濟(jì)才：短期來看，住宅類項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)還是比較穩(wěn)定健康一點(diǎn)，像商業(yè)地產(chǎn)，每個(gè)城市情況不一樣，風(fēng)險(xiǎn)程度也不一樣。你剛才提的幾家外資機(jī)構(gòu)主要偏重于商業(yè)地產(chǎn)類的，他們可能考慮在一些城市商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展是比較猛的，所以他們選擇退出。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：你們對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)做了一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)期，是打算在中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展嗎？
史濟(jì)才：沒錯(cuò)。有一些外資公司，就短炒一下，我們是準(zhǔn)備長(zhǎng)期發(fā)展的，偏重于開發(fā)型的項(xiàng)目，我們會(huì)分析這些項(xiàng)目本身的可行性，非常看重中方合作伙伴的開發(fā)能力、管理能力。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：有沒有考慮跟一些大房企合作？
史濟(jì)才：如果有可能，當(dāng)然可以。但目前來講，因?yàn)槊考夜景l(fā)展的策略和投資的策略都不一樣，所以主要看機(jī)會(huì)，不一定要去合作去做，包括管理方面，很多理念都不太一樣。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：調(diào)控之后，很多房企在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)開始更多引入外部資金，嘗試走“輕資產(chǎn)”的發(fā)展模式，另一些公司則開始轉(zhuǎn)型做投資，你怎么看這種轉(zhuǎn)變？
史濟(jì)才：要改變一個(gè)發(fā)展模式是需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在前幾年的發(fā)展中，很多企業(yè)發(fā)展比較快，但是也形成了一些企業(yè)不規(guī)范的發(fā)展，只要有錢就去做開發(fā)，管理、人才等各方面也不一定到位。調(diào)控開始以后，大家開始感覺到壓力，有些公司也在轉(zhuǎn)型，如果他們?nèi)タ紤]做投資，那考慮的問題可能跟原來做開發(fā)不一樣了，為投資者著想，控制風(fēng)險(xiǎn)等一些理念也會(huì)逐漸形成。
