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2025年07月19日
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專題撰文南方日報記者盧軼
剛剛閉幕的中央經濟工作會議的最大亮點,應是把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。記者了解到,目前我省的城鎮化水平大約在60%左右,按照《珠三角改革發展規劃綱要》要求,到2020年,我省城鎮化水平應達到80%,這就意味著每年將有近100萬人從農村進入城市。因此專家表示,放寬中小城市和城鎮的戶籍限制對廣東推動城鎮化尤為重要,而大量人口進入城市也將對我省中小城市房地產業發展起到重要支撐作用。
珠三角小城鎮是城鎮化的第一站
隨著工業化的推進,大多數農業人口進入城市工作,城鎮化發展是歷史的必然趨勢。目前,西方發達國家的城鎮化水平通常在70%—80%,但目前我國城鎮化水平仍不到50%。而在廣東,省住建廳副廳長杜挺介紹,我省的城鎮化水平約為60%。
省城市發展研究中心主任宋勁松還表示,只有非均衡的人口集中才能實現全民的均衡發展。以日本三大都市區為例,他們的人口占全國總人口的70%,經濟總量則占全國的80%左右,可以看出,非高度城市化地區的人均GDP是與三大都市圈接近的。但在珠三角,人口約占全省的40%—50%,但GDP卻占到了全省的70%—80%,這就必然導致了珠三角與東西北地區的巨大差異。
廣東的弱點在哪里?宋勁松直指縣域經濟的短板。與浙江“農村—縣城—大城市”的金字塔形結構相比,廣東可謂是“兩頭大中間小”；與浙江被比喻為“狼群經濟”的發達縣域經濟相比,廣東又是“只見老虎不見豺狼”。
“此次中央經濟工作會議提出放寬中小城市和城鎮戶籍限制,對幫助廣東推動城鎮化、建立完善的城鎮體系,是點到了穴位上。”宋勁松表示,大城市與中小城鎮在產業鏈上有明確的分工,大城市主要從事產業研發、提供生產性服務等；而中小城鎮則是“制造業的廠房”。這也決定了中小城鎮生活成本相對低,與農村的接觸更廣泛,進入的門檻較低,從而對農村轉移人口有更大的吸引力。“我們常說,珠三角的小城鎮———如番禺、順德等等,是工業化的生力軍,城鎮化的主戰場,它們實際上是城鎮化的第一站”。
杜挺介紹,按照《珠三角改革發展規劃綱要》要求,到2020年,我省城鎮化水平應達到80%,與目前60%相比,這就意味著每年需要提高1個多百分點,即每年接近100萬人將從農村進入城市。顯然,放寬中小城市和城鎮戶籍限制將使我省數千萬的農民工在城鄉之間的流動逐步穩定下來,為消費提供較大增長空間,也將在我省經濟結構調整中發揮拓展發展空間的重要作用。
二三四線城市地產獲強心劑
每年100萬人進入城市,對城市、城鎮的容量將是一個重大考驗。與此同時,巨大的住房需求,對于拉動二三線、三四線城市房地產業發展將起到重要作用。中國房地產業協會秘書長朱中一就表示,正因為城鎮化,我國的房地產市場將是一個非常有前景的市場。
中原地產研究部認為,加快城鎮化進程,必然會帶來大量的新增購房需求,樓價將會獲得有力支撐。與此同時,中央經濟工作會議報告中還提到要“提高城市規劃水平,加強市政基礎設施建設,完善城市管理,全方位提高城鎮化發展水平”,配套設施的不斷完善有助于提升城市形象及居住的舒適度,樓價也將從中分得利好。
從目前廣東各地的房價來看,除了廣州、深圳和部分珠三角城市外,其他城市的房價水平仍相對較低,泡沫也幾乎未現。宋勁松認為,雖然城鎮化必然會帶來更多的房地產需求,但購買力需要慢慢形成,現階段對房價的影響更多的只是心理層面對漲價的預期。
不過,借著城市化的大勢,開發商實際上早已開始部署在二三線、三四線城市的發展。公開數據顯示,今年前7個月,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%,在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；而在一線城市新增土地儲備最少,僅占總量的22%。
不少專家認為,城鎮化的推進將促使大量房企進入二三線、三四線城市,不僅會擠壓本土開發商,更不排除新一輪的“圈地”造就一批“新地王”,助漲區域房價,將大城市的房地產泡沫擠向更多的區域,并將國內樓市的泡沫越吹越大,需要引起警惕。
-政策預測
明年房地產政策一“保”一“壓”
保:支持自住改善性需求優惠政策大部分或延續壓:打擊投機性購房行為二套房貸優惠等或調整
剛剛結束的中央經濟工作會議上,并沒有針對房地產市場作專門表述,但在明年經濟工作的主要任務中,仍有一些關于房地產市場的只言片語。會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度；加強廉租房等保障性住房建設。從這些表述來看,明年房地產政策調整的可能性很大。
11月底,國務院總理溫家寶在上海考察保障性住房工程時也指出,要抑制投機性購房,促進房地產業健康發展。而此次中央經濟工作會議提出要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。對于自住和改善性購房以及投機性購房的一保一壓顯示,一方面房地產業是我國經濟增長中投資和消費兩駕“馬車”的重要支撐點,樓市政策一旦“一刀切”或“急剎車”后果不堪設想；另一方面,當前房價增長過快泡沫凸顯又將威脅我國經濟的安全。因此,政府不會讓已經有所起色的樓市重新陷入低迷之中,但樓市政策將會“有收有放”。
中原地產胡廣東認為,對樓市而言,明年仍以寬松型的政策為主,鼓勵消費尤其是自住型消費。從當前各寬松型政策的效果來看,大部分鼓勵消費尤其是針對首套住房及改善型買家的優惠政策中大部分應該會延續,但二套房貸優惠等拉動投資的相關政策則可能調整。“究竟何為投機性購房、何為改善性購房,如何界定還需要進一步明確,這實際上也預留了一部分空間”。中原地產研究部分析,在穩增長、擴內需、加快城鎮化進程等工作的推進下,預計2010年房地產市場會比較平穩,樓價的波動較小。
有業內人士認為,目前大量的投資性購房占據市場主導,商品房市場因為飆升的價格使得成交量一直萎縮,畸高的房價阻擋了人們的購買行為。所以,從中央經濟工作會議的報告可以看出,后續的政策還將提出一些合理的措施穩定房價。“只有促進購房者對房地產的真正消費,而不是投資和投機行為,才能真正從消費層面拉動國家經濟增長。”
美聯物業市場研究部預測,增加普通商品房的供給的政策改變可能是:增加土地供應,減少地王出現的可能,限制開發商拍地不建,嚴查地王不建的現象,減少開發商惜售囤房；而支持居民自住和改善性購房需求的政策改變則可能是:7折優惠利率可能微調,修改為8折的可能性非常大,而第二套房將嚴格執行基準利率上浮10%。
美聯物業市場研究部總監張大偉表示,由于樓市政策的不確定,11月全國各地都出現了瘋狂成交的情況。“現在有關部門不能再等了,必須要盡快地明示政策。因為現在像北京、上海、杭州一些中心城市,市中心二手房的存量并不太多。如果政策不明確,整個12月處在一個哄搶時期的話,房價會漲到讓人非常可怕的地步。”
-股市影響
地產指數創新高
二三線地產股更具潛力
中央經濟工作會議提出穩步推進城鎮化,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。分析人士指出,這一政策明確了我國將加快城鄉一體化進程,將農民變為城市居民,這將加快二三線城市的發展,而城市的發展必定會帶動房地產的發展,而這又將大大提振A股市場的房地產板塊。其中,受益最明顯的二三線地產股有望迎來新一波上漲行情。
地產指數創年內新高
“要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。”這是本次會議的新提法。受此影響,前期滯漲的房地產開發經營板塊7日午后已快速拉升,整體大漲2.69%。在其帶動下,深成指當日收漲1.2%,創下年內新高。當日,房地產板塊出現資金凈流入8.09億元,遙遙領先于其他行業,104只地產股悉數上揚。
而昨日,在大盤微弱低開并震蕩走低時,地產股整體逆市上揚,板塊指數午盤一度大漲逾2%,創出年內新高。但此后隨著大盤的持續走弱,地產指數出現回落,最終小幅收低。
國元證券[21.88 1.39%]地產分析師徐軍平表示,中央的穩步推進城鎮化,放寬中小城市和城鎮戶籍限制政策,對于地產股是一大利好,這樣的政策將會使農民向居民轉移,肯定會加大人口的流入,使得中小城市產業結構發生變化,對于中小城市的發展比較好。而二三城市的人口變多了,那么無論從商業和住房等方面來說必定會增加相應的需求,而這對二三線地產股來說,這將會迎來一定的新機會。
短期內或難提升業績
事實上,在大城市地產業務穩步推進的過程中,更多的地產商開始進軍中小城市。在申萬地產行業99家開發類企業中,約有40家立足于二三線城市發展,另外也有超過20家一線城市開發商目前把新的業務增長點放在中西部的一些中小城市中。在一線城市業務空間拓展有限的背景下,中小城市已成為地產商提升業績的重要發力點。
不過華林證券研究中心副主任胡宇則認為,城鎮化概念的出現,對地產股是短多長空。他指出,由于房價高居不下,不能完全排除國家出臺具體政策刺破高房價泡沫的可能性。目前,扣除銀行股之后,A股市場整體動態市盈率高達41倍,上漲空間有限。
也有關專家認為,城鎮化將加速中小城市和縣級市的基礎設施建設和保障類住房開發,相關建筑企業和房地產企業將從中受益。但需要指出的是,此輪城鎮化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市；另外,由于部分農村人口在商品房市場仍無法形成有效需求,對于大多數商品房開發企業而言,城鎮化進程的加速無法在短期內帶來收益的迅速增長。
