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2025年07月19日
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近年來(lái)，有關(guān)部門(mén)多次發(fā)文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷(xiāo)售。然而，各地小產(chǎn)權(quán)房似乎仍在蔓延。是什么原因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房清理難查處難？
查處不斷，違建不停
“十一五”期間，有關(guān)部門(mén)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)文多達(dá)１４條，明確小產(chǎn)權(quán)房不合法，嚴(yán)禁建設(shè)銷(xiāo)售，要求分類(lèi)清理整頓，查處相關(guān)責(zé)任人，甚至要求拆除未銷(xiāo)售建筑。其中建設(shè)部還特別提醒城市居民不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，強(qiáng)調(diào)不受法律保護(hù)。
據(jù)全國(guó)工商聯(lián)相關(guān)調(diào)查，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)２．８３億平方米。
記者在多個(gè)省份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房有從東部到中西部，從城郊向偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村擴(kuò)散之勢(shì)。
距離大連市區(qū)４０分鐘車(chē)程的甘井子區(qū)大黑石村，依山傍海。一家名為“牡丹城”的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)，占地?cái)?shù)百畝，有７０多棟樓。銷(xiāo)售部顧經(jīng)理正領(lǐng)著幾名顧客看房。顧經(jīng)理說(shuō)：“買(mǎi)房一年后，就拿到一個(gè)不帶國(guó)徽的綠本房產(chǎn)證；有幾百平方米的大房型，也有２２平方米的小戶型，價(jià)格最低的每平方米３９８０元，而附近的商品房?jī)r(jià)格在每平方米１萬(wàn)元以上。”
在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，東西長(zhǎng)約２公里、南北寬約１公里的范圍內(nèi)，一棟棟六七層高的小產(chǎn)權(quán)房密密麻麻排列著。
近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的品種繁多，從普通毛坯房到精裝修小戶型，從海景別墅到田園地產(chǎn)，似乎應(yīng)有盡有，并不亞于正規(guī)商品房項(xiàng)目。
供求活躍，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)早年以剛需為主，近年不斷有投資者介入，其市場(chǎng)化特征日益明顯，甚至二手交易也很紅火。
從購(gòu)買(mǎi)者的成分看，他們大約來(lái)自三個(gè)方面：一是買(mǎi)不起正規(guī)商品房的被征地農(nóng)民和城市居民，例如南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，從２００２年至今，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了五期，有數(shù)千戶居民。
這里的業(yè)主說(shuō)：“住戶七成是拆遷農(nóng)民，當(dāng)時(shí)這里的房?jī)r(jià)是每套１２萬(wàn)至１５萬(wàn)元，而拆遷補(bǔ)償是每戶２０多萬(wàn)元，買(mǎi)下房子后只剩下幾萬(wàn)元。這里的房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但商品房?jī)r(jià)格要貴一倍。我們都是自住，也不需要產(chǎn)權(quán)證?！?/p>
２７歲的大連居民劉女士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房便宜，雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是圓了她有房一族的夢(mèng)?！俺抢锏闹械褪杖肴罕?、‘新市民’占了購(gòu)買(mǎi)者很大一部分，他們買(mǎi)商品房有困難?！?/p>
二是退休后到農(nóng)村享受田園生活的城里人。在大連大黑石村一個(gè)名為“億盛風(fēng)情西海岸”的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，６８歲的宋先生說(shuō)，去年他在這里買(mǎi)了一套４６平方米的房子。“主要是為了退休后休閑?！?/p>
三是購(gòu)買(mǎi)別墅用來(lái)投資。一些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打出了“不限購(gòu)”，以吸引購(gòu)房者。一些投資者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房出租有一定收益，將來(lái)也會(huì)升值。
非法牟利，必須嚴(yán)懲
國(guó)土資源部今年３月重申，小產(chǎn)權(quán)房是指占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。如大連大黑石村“牡丹城”“藍(lán)海之星”等項(xiàng)目，都是在農(nóng)地上建設(shè)，無(wú)法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)證，均屬于違法該查禁之列。
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)告訴記者，有的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目違規(guī)操作，導(dǎo)致土地秩序混亂，以及國(guó)家稅費(fèi)大量流失，對(duì)于非法牟利的開(kāi)發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村干部，必須繩之以法。
這位副廳長(zhǎng)介紹，南京市郊區(qū)有一個(gè)占地９００畝的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，由于村干部與開(kāi)發(fā)商暗箱操作，國(guó)家方面少收土地出讓金約９億元，但少數(shù)人獲利幾千萬(wàn)元，目前開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的村支書(shū)已被司法機(jī)關(guān)逮捕。
專(zhuān)家建議，在清理小產(chǎn)權(quán)房方案中，首先要建立“數(shù)據(jù)庫(kù)”，完成摸底調(diào)查；其次制定“路線圖”，做好分類(lèi)處置方案；另外，要規(guī)劃“實(shí)施表”，依法操作、公平合理。
國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，清理小產(chǎn)權(quán)房還需要更具可操作性的法規(guī)。比如說(shuō)，除了基本農(nóng)田外，農(nóng)民宅基地和集體建設(shè)用地該如何區(qū)分？這就需要更清晰的法規(guī)。
北京大學(xué)教授周其仁說(shuō)，禁止小產(chǎn)權(quán)房，需要開(kāi)辟“城市反哺農(nóng)村”的渠道。目前，農(nóng)村土地征收為國(guó)有后，并沒(méi)有把巨大的土地增值收益反哺到農(nóng)村。因此，首先要在法律上為農(nóng)民“還權(quán)賦能”。
專(zhuān)家指出，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，不能忽視農(nóng)村集體享有土地增值的收益問(wèn)題，需要加以評(píng)估、界定，應(yīng)該兼顧各方利益公平處置。（記者鄧華寧、李舒、徐揚(yáng)、孔祥鑫）
