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2025年07月19日
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廣佛結合部部分樓盤價目表“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們 當然選擇在這里買了。”在大亞灣某項目的開盤現(xiàn)場，記者曾采訪到一對在深圳坪山打工的中年夫婦，來深8年，帶著一個大約10歲的兒子，最終買下一套80多 平方米的三房。
他們只是在城際結合部買房人的一個縮影。眾多如他們一樣從農村來到城市，或是從縣城來到城市的人們，工作數年仍難以在城市中買到一套房子，或者城市中心的居住環(huán)境總是難以與錢包匹配起來，為了尋求更好的居住環(huán)境，他們只好轉而將目光投向周邊城市。這些需求后續(xù)還有諸多 變化，但是其中或多或少，都帶有城市化的影子。正是這些需求，支撐起城際結合部最初的房地產市場，未來很長一段時間，這些需求也將繼續(xù)存在。
結合部緩沖了大城市人的置業(yè)困境
以深圳為例，去惠州或是東莞城際結合部置業(yè)的理由有很多。
入住大運城邦一年多的徐濤，每天往返于東莞鳳崗和深圳市區(qū)之間，只是覺得比在南山租房住時偏僻一點，但是“從未感覺到自己是住在東莞的人。”每天，他和很多 住在深圳龍崗的人一樣，開車走水官高速到市區(qū)上班，上班高峰期要花40分鐘左右，如果不坐車，便坐社區(qū)巴士去到龍崗線的大運站，然后再坐地鐵去上班。徐濤 覺得，每天上下班的交通，比很多家住龍崗中心城的人還要方便。
徐濤的選擇并非沖動，也不偶然。除了深圳，在珠三角的廣州、深圳、珠海的周邊，都有諸如東莞鳳崗、惠州大亞灣、中山坦洲這樣的城際結合部，悄然生長著，徐濤們的居住需求，成為推動結合部地產蓬勃發(fā)展的主要動力。
“認識中國的房地產，一定要放在中國城市化的大背景下去看。”建設部住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任、著名經濟學家陳淮曾反復重申這一觀點。如果將珠三角 的多個城市結合部同樣放在城市化的大背景下，則更容易看明白其生長和成熟的過程，而其未來的發(fā)展，也顯得更加自然，毫無懸念。在這樣的時代背景下，城際之 間結合部樓市的出現(xiàn)實屬必然，未來隨著城市群戰(zhàn)略的推行，勢必還將有更多的城際結合部悄然興起，城市之間包括居住在內各種需求的流動將愈發(fā)頻繁。
在這個過程中，政府準備在其中扮演怎樣的角色是最大的變量。這個變量將注定結合部未來是承載城市化的下一步發(fā)展，還是僅僅簡單地滿足居住外溢的需求。當然，這個變量也幾乎從根本上決定了住在結合部的人們，能否擁有可與城市媲美的豐盛生活。
成長背景決定每個結合部都與眾不同
因何而起，為何而來，成長的背景，決定了每一個結合部都注定與眾不同，擁有自己獨一無二的特征。這些不同，伴隨著城市群的發(fā)展，也將愈發(fā)明顯。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進入惠州的第一個出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不遠處，以小面積低總價的別墅成為惠州第一個主打深圳客群的項目。光耀集 團副總裁李丁此前接受南都記者采訪時，曾篤定地表示，像深圳這樣人口密集、房價高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網絡化，出現(xiàn)多種居住需求的外 溢，幾乎沒有太多懸念。此后，光耀更有多個結合部項目主打深圳市場，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
中山的坦洲，深深地 嵌入呈啞鈴狀的珠海市區(qū)中部，珠海人介紹時說，“從坦洲到市區(qū)，比起從珠海本地的斗門、金灣到市區(qū)，真的近多了！”從坦洲直達珠海的城際公交專線不到20 分鐘便有一班，已經開通路過坦洲到珠海的公交線路至少也有5條。如今，坦洲的房價依然走著中山的路線，大約在4000- 5000元/平方米左右，只是珠 海市區(qū)三成左右，但是它的地理位置決定，有大約80- 90%的客戶來自珠海。與坦洲相似，同樣嵌入深圳龍崗區(qū)的東莞鳳崗鎮(zhèn)，借助龍崗大運新城規(guī)劃利好， 加上項目內部對于商業(yè)和教育配套的大手筆投入，如今房價已經漸向深圳靠攏，無論是居住者，還是開發(fā)商，都并不太感覺到自己是在東莞。
進駐結合部 房企難抵誘惑卻擔心市場陷阱
市場需求無疑是點燃結合部地產開發(fā)的火種，用三四線城市的地價，賣一二線城市的房價，即便未來房價再打個折，利潤空間較同城開發(fā)也依然更為巨大，對于開發(fā)商當然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰都知道成熟的市場中，斷不會有沒由來的便宜。低廉的低價，不僅僅因為所處城市等級的差別，更意味著開發(fā)環(huán)境的不成熟。不僅項目內部配套，項目外的市 政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發(fā)商自己修建。今鷹地產營銷總經理林曉華更因此將地價低廉認為是進駐結合部必備的條件之一，“結合部開發(fā)周期 長、財務成本高，開發(fā)商需要額外承擔諸如交通、醫(yī)療、教育、生活等諸多配套建設，而物業(yè)售價又需要有吸引力，因此低地價成本是必須的。”
即便拿到地段一流的地，最終是否選擇進駐，不少房企還是要經過一番掙扎。作為一個離自己更遠、離別人更近的區(qū)域，所有客戶來源均依附于對面的核心城市，而核 心城市的周邊往往圍繞著不止一個的城際結合部。尤其是限貸政策之下，需求增長有限，各個結合部的市場只能在總量下滑依靠拼搶份額尋求一線生機，壓力之大可 想而知。以曾經主打深圳度假需求的惠州惠城區(qū)一線物業(yè)為例，由于惠東濱海沿線的崛起，截流了大量客源，如今整個片區(qū)都陷入后繼乏力的市場萎靡中，已經有開 發(fā)商表示準備調整市場方向，將博羅縣和惠州本土市場作為主要目標，此前面對深圳的推廣基本宣告前功盡棄。
插圖市場前置的大盤缺陷，在結合部密集出現(xiàn)
城市發(fā)展最理想的狀態(tài)，當然是規(guī)劃先行，但是對于處于城市邊緣的結合部而言，這種狀態(tài)顯得有些奢侈。“如果一切都等到規(guī)劃好了才開始發(fā)展，那等于中國把所有 的路都修好才讓大家去買車，這是不現(xiàn)實的，一個區(qū)域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長黃文仔面對華南板塊缺陷之爭時，接受南都記者采訪時所說 的話。如今時隔9年，我們再一次看到，曾經出現(xiàn)在華南板塊大盤中的諸多問題，幾乎再一次無可避免地重現(xiàn)在大部分城際結合部項目中。
城際結合部，毋庸置疑是兩個城市的邊緣地區(qū)，如果城市沒有大的規(guī)劃，希望所在的市、區(qū)、鎮(zhèn)政府拿出資金改善市政配套一般比較困難。于是放眼當前的結合部項 目，盡管小區(qū)內的配套應有盡有，但是小區(qū)之外的市政配套卻匱乏得可憐，高速公路和漫天黃沙是最常見的城市風景。尤其是醫(yī)療和教育，這種投入資金多、回收周 期長、運營風險大的配套設施，一般開發(fā)商不愿染指，如果政府再不積極推動，當前市政配套不足的現(xiàn)狀便難得改善。
大盤之大，動輒數十萬上百萬的體量，令開發(fā)商有足夠的空間和時間，在社區(qū)內完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在 商業(yè)方面做足功夫，即便沒有集中商業(yè)，也往往想方設法引入不止一家的超市。然而大盤的缺陷也在于其大，如果政府對于整個片區(qū)的項目沒有統(tǒng)一規(guī)劃，每一家都 圈地成城，聽任各家房企在自己范圍內盡情揮灑，不僅重復建設并且無法共享，造成浪費。產品同質化或還會帶來區(qū)域內的惡性競爭，對于市場參與各方都并非長久 之計。
廣佛結合部探營
現(xiàn)在，金沙洲配套仍難與廣佛核心圈相比
起步最早，同時也是目前發(fā)展得最成熟的廣佛結合部，位于廣州荔灣區(qū)(原芳村區(qū))與佛山里水和大瀝相結合的金沙洲板塊和有“廣州中山九路”之稱的廣佛路沿線，屬于廣州西翼與佛山東翼相聯(lián)。
近兩年，以上片區(qū)北部的廣州花都與佛山里水和順區(qū)域，以及南部的廣州芳村與佛山南海桂城、廣州南站與佛山三山新城和順德陳村等區(qū)域，也開始成為“無城界”的結合部。
一條大橋連接兩地一片僅有大盤沒有配套的居住區(qū)
11月一個平常工作日的早上，張勇從佛山金沙洲的中海金沙灣小區(qū)出門，開車到附近的肯德基打包了一份早餐，然后再經過金沙洲大橋到廣州天河區(qū)上班。傍晚下班以后，他再回到小區(qū)配套的宏城超市買菜和其他日常用品。
而 在兩年前，剛剛搬到金沙洲的張勇，卻是經常為了周邊找不到吃的東西而煩惱，通常要餓著肚子開車到廣州“搵食”，或者是下班吃完晚飯才披星戴月地回家。他甚 至會時常想起2007年第一次到這個對于廣州人來說相對陌生的居住板塊看樓時候的尷尬。“過了金沙洲大橋一片荒涼，要經過一段塵土飛揚崎嶇不平的路才能到 樓盤，幾度以為走錯路。”
套用一句現(xiàn)在肥皂劇最熱的形容詞“城鄉(xiāng)結合部的氣質”來形容廣佛板塊最初的模樣，再合適不過。一條每天擁堵的金沙洲大橋就是連接兩地的唯一干道，一片僅有大盤沒有綜合配套的居住區(qū)，就是這里最大的尷尬所在。
就 連進駐區(qū)域的開發(fā)商都在抱怨，經常到了中午找不到東西吃。顯然，最初的廣佛板塊也像當年廣州的華南板塊那樣，就是一座只是下班回來睡覺的“睡城”。只有一 個近年才正式開業(yè)的嘉洲廣場人氣相對比較旺。但是直到目前，金沙洲的綜合配套仍舊不能與廣佛兩地的核心區(qū)域相提并論。
在交通配套方面，除已經開工的金沙洲大橋擴建，和開通時間一延再延之后初步確定的地鐵6號線之外，金沙洲的另外兩座大橋，沉香大橋和大坦沙大橋仍然被業(yè)界稱為“難產”。在2007年和2011年規(guī)劃中多次出現(xiàn)的兩座大橋，動向始終令居民“望眼欲穿”。
限購限外政策對結合部樓盤可謂“當頭一棒”
其 實，早在張勇購買中海金沙灣之前，佛山金沙洲板塊吸引廣州買家前來置業(yè)的樓盤就已經有萬科四季花城，這個同一小區(qū)可以報裝區(qū)號為“020”或者 “0757”兩種不同的座機號碼，以及小區(qū)門前是廣州，進入小區(qū)手機就已經是佛山區(qū)域“漫游”收費的樓盤，早在2004年和2005年左右就開始成為結合 部的樓盤之一。
2009年廣佛同城化的規(guī)劃正式提出，廣佛板塊也已經從金沙洲板塊以及有著“中山九路”的黃岐，開始向著里水鎮(zhèn)、大 瀝鎮(zhèn)版圖中的更大范圍擴延。2009年前后，合 生君景灣、中信山語湖、珠江峰景灣、碧桂園山水桃園和海逸錦繡藍灣紛紛開盤。今年，還有里水第一城、萬科金 色溪谷和領地海納公館等全新項目，這一板塊不斷壯大。
同時，在這一過程中，以恒 大御景半島、中海金沙灣等樓盤為代表的品牌大盤，也 開始紛紛推出“帶3000元/平方米裝修”、“江景別墅”等產品，開始從“價格洼地”向“品質高地”尋求轉型，力求打造一個高端的居住板塊。而樓價，也在 近兩年開始紛紛躍居萬元上下。部分樓盤已經達到1 .2-1 .8萬元的單價水平，與今年10月份廣州全市十區(qū)商品房均價13454元/平方米的價格不相 上下。更是將佛山10月份全市均價7308 .63元/平方米的數字遠遠甩在身后。
金沙洲板塊曾經一時風光無倆，但是限購限外政策 如一道銀河，生生把來自廣州的主力客戶隔斷。佛山金沙洲的恒 大御景半島、中海金沙灣和時代糖果等樓盤，九成以上的買家來自廣州，其他結合部的如珠江峰景 灣、合 生君景灣以及中信山語湖等樓盤，此前廣州買家也占據了四到六成的比例，佛山對于不能提供一年以上當地納稅證明或者社保證明的買家不能購房的限制，對 于這些廣佛盤來說可謂是“當頭一棒”。
廣佛結合部新趨勢
從“點”到“線”發(fā)展，多個結合部需錯位經營
除 金沙洲板塊之外，對于廣州買家來說，有著“中山九路”之稱的黃岐和鹽步也早已不陌生，這一板塊早前并沒有足夠響亮的大盤吸引市場的眼球，但卻已經因為交通 和貿易往來，成為民間自發(fā)的結合部。相關報道稱，黃岐不足20平方公里的區(qū)域，住了十幾萬的廣州人，從廣州到黃岐置業(yè)的人口超過6萬，跟入籍黃岐的人口數 一樣多。
在2009年的一次論壇上，中海地產相關負責人表示，廣佛交接區(qū)域將分為四大“無城界”，由北向南分別為廣州花都和佛山里水和順、中山八路和黃岐廣佛路與里水鹽南路、芳村和南海桂城與平洲、廣州南站片區(qū)和順德。
從 2009年至今，除了和順區(qū)域的廣和大橋至華快三期貫通，除了將北部“無城界”區(qū)域快速形成之外，還將佛山中心城區(qū)到廣州機場的時間大為縮短，從南海桂城 出發(fā)前往新白云機場僅需要不到一個小時的時間。而隨著南站的投入使用，以及海怡大橋的開通，廣州南站與順德陳村和平洲三山此前的“隔閡”也正式打通。
至此，廣佛兩地由北向南的東西走向的交通路網形成規(guī)模化的“線”狀，對于兩地人來說，無論是置業(yè)、工作還是休閑，基本都可以實現(xiàn)半個小時到一個小時之間的互通。
然 而，值得注意的是，從原來兩座城市依靠少數主干道銜接到現(xiàn)在多條干道并聯(lián)之下，多個結合部的區(qū)域新規(guī)也呼之欲出，從佛山里水和順板塊的金溪板塊、里水總部 經濟10平方公里核心區(qū)規(guī)劃、南海桂城廣佛R B D (休閑商務區(qū))戰(zhàn)略定位，以及靠近廣州南站的三山新城等等區(qū)域規(guī)劃先后出臺。不過，這些區(qū)域目前除 了充足的土地供應和部分商品房項目進駐之外，仍舊停留在一紙藍圖上。其相互之間如何錯位發(fā)展是需要思考的問題。
南都記者路漫漫
結合部難題
金沙洲板塊：
首付已交半年仍未等到備案
近幾年，廣佛同城的概念深入人心。然而，在廣東眾多結合部中，廣佛跨界的樓盤卻也是最令人刻骨銘心的。由于互相限購，廣州、佛山這兩個城市的結合部樓盤，尤其是金沙洲板塊，目前陷入無法備案的泥淖中。
今年5月，金沙洲板塊，某個離廣州最近的佛山樓盤開盤。由于其單價低于附近的廣州盤四五千元不等，現(xiàn)場引發(fā)千人搶購。在越秀區(qū)工作的阿花(化名)也買了一套，合同簽了，首付款交了，但時至今日卻未能備案。
和她面臨相同境況的人不在少數。一名知名者稱，該盤開盤后迄今只備案了約十分之一。這種現(xiàn)象已持續(xù)半年有多。
今年8月，南都記者曾走訪金沙洲的多個樓盤，發(fā)現(xiàn)無法簽約的現(xiàn)象非常普遍。自稱曾在順德、廣州、東莞等地工作，目前在順德做貿易的“80”男生小明(化名)告訴記者，其擁有三地的納稅證明，但6月份買了金沙洲某樓盤后，至今仍無法備案。
這種現(xiàn)象從南海區(qū)國土城建和水務局網站可見一斑。
今 年8月30日，南都記者在南海國土城建局網站看見，該盤自今年初開盤來已售出近800套，A棟共260多套，只備了34套，但至前日，才備了37套，這意 味著A棟9月份至今只備了3套。而B棟260多套8月30日無一套備案，到前日已有5套備案。而早于4、5月開盤的，C棟截至8月底只有3套備案，三個多 月來無新增。其余D棟、E棟、F棟、G棟8月30日至今相繼新備案2套、2套、1套、0套，獲得備案的幾率真是屈指可數。
與此同 時，少與廣州接壤的南海里水鎮(zhèn)，從今年1月1日起至今已售(完成備案)2432套，多為前六月所備案。其中僅6月份就備案549套，7月份132套，8月 份57套、9月份167套，10月份122套，11月至今89套，下半年7月至今的備案量才575套。這直接佐證，廣佛跨界樓盤近半年備案真是“難于上青 天”。
一名佛山盤開發(fā)商銷售負責人表示，由示佛山卡得嚴，目前已不敢接廣州客戶，有買家表示很喜歡也會勸退。對于購房者，也會事先要求自備好符合購房資格的相關資料，否則拒絕簽合同。
