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2025年07月27日
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改造后的人民路。海國攝
廣州舊城更新改造規(guī)劃綱要昨起征求意見 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑主體限高24米
廣州要用10年的時(shí)間基本完成廣州市“三舊”改造。穿越2000多年歷史煙塵的廣州城，其城市的記憶和內(nèi)核，怎么拆、怎么留？舊城改造要怎么改才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值和土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的平衡點(diǎn)，怎么改才能保持市民心目中老城區(qū)的面貌，才能維持老廣州的風(fēng)土人情？……昨日開始，市規(guī)劃局向社會(huì)公布舊城更新改造規(guī)劃綱要(含分區(qū)控制圖)和歷史文化遺產(chǎn)名錄，向社會(huì)各界和市民廣泛征求意見。
三大內(nèi)容 請市民提意見
據(jù)市規(guī)劃局介紹，2003年開始組織編制的《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》正在納入新一輪城市總體規(guī)劃(2010~2020)進(jìn)行最后的修改完善。目前廣州市已形成由《歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、歷史街區(qū)(歷史文化保護(hù)區(qū))保護(hù)規(guī)劃、文物保護(hù)單位保護(hù)規(guī)劃和紫線控制、近現(xiàn)代優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)等多層次點(diǎn)、線、面相結(jié)合的名城保護(hù)規(guī)劃體系。本次向社會(huì)公示的保護(hù)規(guī)劃內(nèi)容具體包括：
一、廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)：本規(guī)劃所指舊城(區(qū))是建成時(shí)間超過30年的歷史舊城，范圍包括環(huán)市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)-同德涌以東的地區(qū)，面積約54平方公里。包含越秀、荔灣、海珠三區(qū)的合圍地段。該綱要提出廣州市舊城更新改造的規(guī)劃目標(biāo)、原則和策略，將指導(dǎo)全市舊城更新改造具體規(guī)劃編制工作。
二、廣州市舊城更新改造規(guī)劃——保護(hù)控制分區(qū)圖：該分區(qū)圖總面積約54平方公里，主要針對舊城區(qū)建成時(shí)間超過30年的歷史城區(qū)，劃分為4個(gè)保護(hù)控制分區(qū)：(一)文物保護(hù)單位保護(hù)范圍，總面積約1.08平方公里。(二)歷史文化街區(qū)和近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)范圍：總面積約3.23平方公里。(三)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍：總面積約20.39平方公里。(四)一般舊城區(qū)范圍：總面積約33.61平方公里。市規(guī)劃局依照相關(guān)法律和法定規(guī)劃對上述地區(qū)的更新改造分別提出了規(guī)劃保護(hù)和控制指標(biāo)要求。
三、廣州市內(nèi)文保單位、歷史文化名城及保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃、騎樓保護(hù)規(guī)劃、近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產(chǎn)名錄。對該類信息，市規(guī)劃局還將進(jìn)一步征求市文廣局和相關(guān)單位的意見，完善名錄的目錄和相關(guān)信息。市規(guī)劃局歡迎社會(huì)各界提供新的、遺漏的歷史文化資源線索。
改造7問
1、模式
問：各區(qū)按一個(gè)模式改造？
答：分區(qū)分類，一區(qū)一策。
各區(qū)舊城更新所面臨問題各不相同，《綱要》提出，按照“分區(qū)分類、一區(qū)一策”的辦法改造。
越秀區(qū)：從“聚人”到“聚財(cái)”
大力發(fā)展成為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和品牌零售商業(yè)、文化休閑娛樂中心。做大文化休閑娛樂經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化夜廣州特色。
荔灣區(qū)：從“走人”到“調(diào)人”
從“傳統(tǒng)批發(fā)”轉(zhuǎn)到“商業(yè)商貿(mào)和文化休閑”，成為商貿(mào)休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū)。
海珠區(qū)：從“引人”到“留人”
從單純房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)到培育商務(wù)商業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)，限制居住功能的擴(kuò)張，培育、扶持商務(wù)辦公、酒店商業(yè)以及旅游業(yè)發(fā)展。增加就業(yè)崗位，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。
2、規(guī)模
問：涉及人口、資金有多大？
答：60萬人口，資金逾千億。
據(jù)初步測算，舊城擬拆除建筑1050萬平方米(其中危破舊建筑973萬平方米，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷涉及80萬平方米質(zhì)量較好建筑)，涉及整體拆除重建地塊(舊城區(qū)-拆除重建區(qū)、舊工廠-拆除重建區(qū)、舊村)的用地約5.53平方公里；局部拆除改造(舊城區(qū)-更新改造以及舊工廠-功能置換)的用地約3.73平方公里；歷史文化街區(qū)用地約3.23平方公里，涉及建筑480萬平方米；其余整治更新建筑規(guī)模約7500萬平方米。
“拆遷涉及60萬人口，資金超過1000億元。”主持《綱要》設(shè)計(jì)的廣州市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)院副總規(guī)劃師賴壽華說，市三舊辦正在制定拆遷安置政策，分貨幣補(bǔ)償、就近安置和外遷安置三種，具體會(huì)有多少居民遷出舊城，要視居民意愿而定。對于巨額改造資金從何而來，《綱要》提出積極探索舊城更新改造資金籌措新方式，利用市場機(jī)制多元化籌措資金，在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與，提高舊城更新改造的效率，減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
加大對舊城更新改造工作的財(cái)政支持，由市級(jí)財(cái)政安排專項(xiàng)資金，為舊城更新改造項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)造條件。
3、密度
問：改造后容積率提高？
答：會(huì)“長高”不會(huì)變密。
規(guī)劃確定舊城更新改造后的人口規(guī)模與現(xiàn)有總量持平，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右。目前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。
為什么舊城改造后容積率反而提高了呢？對此，廣州市規(guī)劃局副局長李萍萍解釋，這是“低層高密度”的建設(shè)模式向“高層、低密度”的轉(zhuǎn)變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設(shè)施。“而且我們對區(qū)域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米(住宅6~8層)、裙樓不超過36米(12層)，若地塊開發(fā)指標(biāo)超標(biāo)，須經(jīng)過市政府常務(wù)會(huì)研究決定?！?/p>
4、交通
問：舊城交通如何改善？
答：設(shè)保護(hù)區(qū)限制私家車。
對于改善舊城交通，《綱要》提出，應(yīng)避免對舊城街道進(jìn)行大規(guī)模拓寬，而是通過構(gòu)建和加強(qiáng)微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè)，完善路網(wǎng)體系。在老城區(qū)，應(yīng)倡導(dǎo)公交主導(dǎo)的出行模式。
《綱要》還提出，在舊城區(qū)劃定部分區(qū)域作為交通保護(hù)區(qū)，通過停車收費(fèi)、通行收費(fèi)調(diào)節(jié)交通需求，創(chuàng)建安寧交通區(qū)以保護(hù)舊城區(qū)歷史風(fēng)貌?！澳侥岷凇惗?、上海都有交通保護(hù)區(qū)”，李萍萍表示，廣州也有此設(shè)想，交通保護(hù)區(qū)內(nèi)限制私人小汽車進(jìn)入，不過，具體劃定哪些區(qū)域還要后續(xù)再詳細(xì)研究。
5、環(huán)境
問：舊城環(huán)境如何提升？
答：增綠地和社區(qū)公園。
改造后，確保每個(gè)社區(qū)居民在500米范圍內(nèi)能便捷享有街頭綠地、社區(qū)公園。在環(huán)市東商務(wù)區(qū)、農(nóng)林下商業(yè)區(qū)、中華廣場-流行前線商業(yè)區(qū)、火車站地區(qū)、北京路步行街、海珠廣場商業(yè)區(qū)、上下九步行街以及江南西商業(yè)區(qū)等地區(qū)，構(gòu)建商業(yè)區(qū)步行系統(tǒng)，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。
規(guī)劃舊城區(qū)公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現(xiàn)狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。
6、學(xué)校
問：學(xué)校是否變少了？
答：撤并麻雀學(xué)校。
《綱要》提出，新增小學(xué)6所，減少麻雀小學(xué)和不合理規(guī)劃小學(xué)22所。規(guī)劃新增中學(xué)2所，減少不合理規(guī)劃中學(xué)8所。
從數(shù)字上看，新增學(xué)校數(shù)目不及減少數(shù)目，難道老城區(qū)學(xué)校要變少？“老城區(qū)不是學(xué)校、學(xué)位不夠，而是麻雀學(xué)校多”，廣州市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)院副總規(guī)劃師賴壽華表示，廣州將撤并麻雀學(xué)校，建大規(guī)模的學(xué)校，荔灣區(qū)教育專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)。
7、歷史
問：如何傳承歷史文脈？
答：改造時(shí)有保有放。
《綱要》提出，根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價(jià)值劃定舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍，進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)。20.39平方公里的舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟(jì)平衡為改造目標(biāo)，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強(qiáng)對文物保護(hù)單位的修繕和利用。歷史文化街區(qū)的容積率和密度都不能超過原標(biāo)準(zhǔn)，一般舊城地區(qū)的非保護(hù)地塊可適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度。
名詞解釋
舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)
舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、生活特色、傳統(tǒng)風(fēng)貌、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價(jià)值的城市地區(qū)。其空間范圍涵蓋《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》所確定的歷史文化街區(qū)及其建設(shè)控制地帶，以及《綱要》所確定的重要的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，其范圍約為20.39平方公里。
其中，荔灣區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為：荔枝灣路-多寶路-昌華涌街以東，龍津路-康王路-長壽路以南，人民南以西，黃沙大道-沙面珠江岸線以北的圍合地區(qū)。
越秀區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為：人民路以東，越秀公園以南，東濠涌-烈士陵園以西，珠江邊以北的圍合地區(qū)，以及華僑新村、農(nóng)林上路、新河浦、二沙島街區(qū)。
海珠區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為：珠江以南，江灣路以西，同福路以北的圍合地區(qū)，以及中山大學(xué)校區(qū)。
一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。
