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2025年07月19日
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清華大學法學院教授日前透露，我國已經(jīng)開始起草《住房保障法》。這部法律的起草和進展情況如何？《住房保障法》究竟能夠?qū)用褡》科鸬绞裁礃拥谋Ｕ献饔茫勘緢笥浾咦蛉諏ＴL了《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學法學院副院長、清華大學房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任申衛(wèi)星教授。
記者：請介紹一下這部法律的定位和起草進展情況？
申衛(wèi)星：這部法律定位于社會法、基本法，是保障性的、具有社會福利性質(zhì)和社會財產(chǎn)再分配性質(zhì)的法律，而不是一部社會救濟性質(zhì)的法律。該法由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司主持，清華大學法學院組織專家，討論起草形成一個該法的理論版本，同時，深圳住房保障中心起草一個該法的實踐版本。目前，這兩個版本均已起草完成并融合，成為國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司的內(nèi)部討論稿。
記者：這部法律對于住房保障的基本原則是什么？能夠?qū)ξ覈用褡》窟M行什么樣層次和范圍的保障？
申衛(wèi)星：法案第一條就提出要保障所有人的居住權(quán)利，滿足城鄉(xiāng)居民的基本住房需求。該法的基本原則是廣覆蓋、保基本；采用的基本手段為廉租及公共產(chǎn)權(quán)。
就廣覆蓋而言，我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體，而不單單是少部分人受益。當然，盡管是盡可能多的人受益，也有層次劃分，目前看來，還達不到居者有其屋。特別是對于收入水平較低的貧困的家庭而言，無法擁有房屋的產(chǎn)權(quán)或完整產(chǎn)權(quán)，但可通過廉租房制度保障其住有所居。
就保基本而言，主要是指保障基本住房，包括住房面積、基本配套設(shè)施、質(zhì)量安全標準及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平，那就需要由商品房市場來解決。
除此以外，該法的基本原則還有保基本、分層次。就是對不同收入群體分不同類型保障其居住權(quán)，如，比較貧困的階層以廉租房方式解決，條件稍好者以經(jīng)濟適用房的方式解決，條件更好的可以購買限價房；條件更再好的以住房公積金的方式來保障。
《住房保障法》主要保障誰
記者：如何理解保基本？這部法律的主要保障群體是什么？
申衛(wèi)星：保基本是指要保障我國居民住有所居的基本權(quán)利，比如，流浪街頭的人群就屬于社會救助范疇，而不屬于這部法律的保障范疇。此外，這部法律惠及的基本人群主要是中低收入者，滿足他們的基本需要。
這個基本需包括面積、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、安全標準、質(zhì)量標準、地段等。另外，照顧基本國情，要逐步推進這個住房保障制度。因為各地區(qū)情況不同，中西部差別很大，不能一刀切，條件好的可以先行推進，而對于經(jīng)濟條件相對落后的地區(qū)要逐步推進，國家會統(tǒng)一規(guī)劃來推進這一制度。
記者：根據(jù)法律的草案，關(guān)于住房基本保障的范圍如何來劃定？比如，對經(jīng)濟適用房和廉租房的申請對象有沒有具體規(guī)定？
申衛(wèi)星：是否可以被納入最低住房標準，各地可以按照各自不同的標準進行衡量。比如，根據(jù)重慶市的相關(guān)統(tǒng)計，該市目前人均住房面積為28平方米，最低住房標準為人均13平方米。如果人均住房標準低于13平方米就可以進入受保障范圍，可以購買經(jīng)濟適用房和承租廉租房。
不過，目前，究竟是以人均居住面積還是以個人收入高低來衡量仍在討論中，我想應(yīng)該是以收入為準，低收入者又無房的就可以得到廉租房或經(jīng)濟適用房保障。而各地可以結(jié)合當?shù)厍闆r，對基本保障標準的設(shè)定因地制宜。
經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)如何分配
記者：為何在法案中特別提到，除了實現(xiàn)居者有其屋的保障外，對保障性住房的地段、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施也要一并保障？
申衛(wèi)星：法案中會有與配套設(shè)施、建設(shè)標準等相關(guān)的詳細規(guī)定，對地段的保障主要是考慮要防止形成貧民窟。如果一個地區(qū)全都是廉租房，這個地區(qū)的孩子在成長過程中會有很大心理壓力，這將進一步引發(fā)社會問題，我們希望既解決問題，又不制造新問題。此外，關(guān)于建設(shè)地段、住房標準等問題在草案中都有明確，但我個人認為應(yīng)該更加明確。比如，對于房屋的建筑安全質(zhì)量標準應(yīng)更明確，防止開發(fā)商由于認為經(jīng)濟適用房利潤低而偷工減料、粗制濫造。此外，關(guān)于交通、超市、醫(yī)院等配套標準也應(yīng)該更詳細，達到基本需求。
記者：法案中明確提出了共有產(chǎn)權(quán)的問題，主要是出于何種考慮？
申衛(wèi)星：過去經(jīng)濟適用房是有限產(chǎn)權(quán)，購買5年后可以上市出售。因此，很多人千方百計購買經(jīng)濟適用房，甚至作為投資。5年后，把以極便宜的價錢買到的房屋出手，就可以獲利不菲，這激發(fā)了很多人為牟利而造假。在這個內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)問題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費用比例確定，5年后，這樣的共有產(chǎn)權(quán)房屋也可以上市出售，出售后的資金按照出資比例進行分配，這樣，將大大壓縮以經(jīng)濟適用房牟利者的利潤空間，讓經(jīng)濟適用房惠及真正需要保障的人。
