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2025年07月18日
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諸多跡象正在毫不客氣地顯示這一點，行業(yè)集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的進度。有更多的地產(chǎn)公司會在買不起生產(chǎn)資料的過程，很自然地被淘汰出局。有的業(yè)內(nèi)人士甚至認為：在一線城市，半壟斷的狀況已經(jīng)形成。
一線城市的準壟斷
近日，一位開發(fā)商剛剛結(jié)束了深圳一宗龐大的舊城改造項目一期，就將整個項目轉(zhuǎn)讓給了萬科。在調(diào)控持續(xù)，小企業(yè)融資難曠日持久的情況下，這位民營老板覺得自己日益疲乏。地產(chǎn)行業(yè)的收購兼并已經(jīng)位于所有行業(yè)之首，在一線城市，幾家的地產(chǎn)商就可以占據(jù)近20%的市場份額。
深圳資深地產(chǎn)人士尹香武告訴記者，在深圳，類似的收購變得更加的頻繁。深圳已經(jīng)是個準壟斷的市場，深圳的幾大地產(chǎn)巨頭對外地的項目收購兼并的勢力范圍已經(jīng)劃分得很清楚了。
如果說深圳因為面積較小，行業(yè)集中度高不足為奇的話，那么再看其他的三個市場。
來自世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，2011年，首開、金隅、遠洋、中海、SOHO中國五家房企在北京的占有率為22%，綠地、萬科、保利、金地、大華五家房企在上海的市場占有率為14%，碧桂園、保利、雅居樂、萬科、富力在廣州的市場占有率的25%，萬科、華僑城、招商、合正、萊蒙國際在深圳的市場占有率為19%。
未來情況如何，從土地占有的角度更可見一斑。
以土地供應(yīng)量在逐漸縮減的北京為例，買地已經(jīng)成為了巨頭才能參與的“游戲”。
北京，越來越多的中小開發(fā)商只是在消化手中的尾貨。買地，對于他們變得越來越奢侈。即便對一些中型上市公司，也變得很困難。北京的國企華遠，在數(shù)日前購買通州一地塊中敗北。華遠董事長任志強接受采訪時表示：買不起，一塊遠離地鐵的地，樓面地價每平方米都快15000~16000元了，通州很多樓盤也不過就是這個價格。
財大氣粗的萬科和首開聯(lián)合起來，一舉拿下了這塊天價的土地，而通州很多地鐵附近樓盤也就是17000元的單價。
2012年下半年，北京、天津等多個城市的土地都連連被央企或者地產(chǎn)公眾公司的巨頭斬獲。這個行業(yè)的殘酷性開始逐漸顯現(xiàn)，過去那個遍地黃金的年代真的結(jié)束了。
據(jù)記者的統(tǒng)計：截止到2012年12月29日，萬科、首開、遠洋、城建、華僑城、融創(chuàng)、中鐵建、中冶、首創(chuàng)、保利、招商、龍湖12家開發(fā)商拿下北京約204億涉及住宅的各類土地；而北京2012年拍賣的涉及住宅地塊價值近約314億元，總計37塊土地（統(tǒng)計僅只包含和政府已經(jīng)簽約的公司購買的，不包含個人購買的很小體量的土地；尚未算上最新被萬科、首開拿下的通州臺湖的天價地等）。
這意味著，在未來數(shù)年間，要在北京買新房，可以選擇的開發(fā)商是屈指可數(shù)的。從這些公司中，不難發(fā)現(xiàn)，全國“巨頭”、全國“準巨頭”和 “地頭蛇”中的一哥，這三類公司占據(jù)了北京的住宅土地市場的三分之二，其中遠洋、融創(chuàng)、中鐵建、中冶、龍湖都是在近一兩年在資本市場大有斬獲的公司。任志強表示，那些央企一融資就是幾百億，除了他們，國內(nèi)的股市根本不讓我們房地產(chǎn)公司融資。
有沒有天量的低息的融資，成為了拿地的先決條件。
融資
兼并、收購，地產(chǎn)江湖殺得“腥風血雨”。融創(chuàng)收購綠城的項目，SOHO中國收購外灘黃金寶地，這些在過去座次并不靠前的地產(chǎn)商，憑借著海外融資超越了很多老牌勁旅。一時間，地產(chǎn)江湖的座次大有重新排一排的趨勢。
龍頭萬科和金地也很早意識到了海外融資渠道的重要性。萬科收購南聯(lián)，金地成為A股市場上第一個在海外沒有上市公司卻在國際資本市場成功發(fā)行債券的地產(chǎn)公司。他們在融資上的創(chuàng)新遠超同業(yè)，目的就是為了保護江湖地位，同時進攻新的城池。萬科在2012下半年，行業(yè)形勢一明朗，就左手融資，右手大量拿地，吃進大量一、二線城市的土地。
融資的創(chuàng)新成了當務(wù)之急。任志強和尹香武都認為能多拿地的都是有低息融資渠道的。
海通證券近日的報告中就提出：“內(nèi)控能力是我們認為下一個十年地產(chǎn)新王者同樣應(yīng)該具備的潛在品質(zhì)。我們已經(jīng)從最根本的杜邦分析出來未來十年內(nèi)控的核心因素。凈資產(chǎn)收益率可以等于資產(chǎn)凈利潤乘以權(quán)益乘數(shù)。權(quán)益乘數(shù)與資產(chǎn)負債率成反比。在過去十年，房價處于持續(xù)增長、市場規(guī)模不斷擴大階段。因此，企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現(xiàn)擴張。但是調(diào)控的中長期現(xiàn)實，造成房價未來漲幅受限；市場規(guī)模被限購等行政手段壓制；行業(yè)波動趨于收斂，市場難有逆周期操作空間。因此企業(yè)內(nèi)控需要進一步做細，即將凈資產(chǎn)收益率進一步拆分。通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率；通過高速去化來提高土地周轉(zhuǎn)率從而加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；通過創(chuàng)新融資模式來增加企業(yè)杠桿同時規(guī)避財務(wù)風險。”（資產(chǎn)收益率的用拆分要素可以表示為：ROE=（銷售利潤/銷售成本）×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×1/（1-資產(chǎn)負債率））。
沒有低息貸款，在行業(yè)風險加大的情形之下，如何加速企業(yè)杠桿？顯然，必須要找到一個高效低廉的融資渠道。而同時，一家公司是否具備優(yōu)秀的成本控制、周轉(zhuǎn)率等能力，這都會在公開資本市場通過債市的評級或者銀行的貸款評估中得以體現(xiàn)。最后轉(zhuǎn)化為貸款成本，即資金使用的成本。同時，因為在內(nèi)地上市和在香港上市不同，也會導致利率成本不同。
“甚至可以認為，獲得資金的成本可以決定這些企業(yè)最后的結(jié)局”。一家在香港上市的龍頭企業(yè)的副總裁在接受記者采訪時就直接表達了如此的觀點。也許，過去那種只拼土地存量的年代已經(jīng)過去了。
伴隨著地價的上升導致的成本上升，宏觀調(diào)控導致的周轉(zhuǎn)率下降和銷售利潤的下降，房地產(chǎn)企業(yè)利潤都在走低。也許，財務(wù)成本控制這一個細節(jié)就很大程度上決定了公司的命運。
蘭德咨詢最近發(fā)布的一份《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書（2012）》中就指出：“2011年全行業(yè)企業(yè)的銷售（營業(yè)）利潤率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，優(yōu)秀值是33.2%；成本費用利潤率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，優(yōu)秀值是22.4%。通過進一步分析各項項目成本、費用占比情況發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著融資難度的加大，這兩項費用‘吃掉’項目開發(fā)利潤的比例越來越高。分析TOP20企業(yè)的年度財務(wù)費用與凈利潤比例關(guān)系發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的財務(wù)費用占比是30%，而有的企業(yè)高達70%以上。這不能一味地歸咎于我國的金融制度。在既有金融制度的情況下，企業(yè)應(yīng)當反思：是選擇輕資產(chǎn)模式還是重資產(chǎn)模式；項目開發(fā)是追求高溢價，還是高周轉(zhuǎn)。”
有更直觀的例子，龍湖發(fā)行的美元票據(jù)，時長7年，息率為6.875%，而國內(nèi)的大多數(shù)的地產(chǎn)公司的信托融資，一年的資金成本就遠超15%，這個利息的差距最后直接轉(zhuǎn)換成了利潤上的差距。
但是否具備融資通道，這種戰(zhàn)略層面的問題，現(xiàn)在才行動，可能大勢已去，能排到第幾的命運或許已被注定。
未來
從2008年王石說拐點開始，集中度就加速了。
世聯(lián)地產(chǎn)為本報提供的數(shù)據(jù)顯示：全國房企數(shù)量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的逐漸縮減，未來房企數(shù)量將進入負增長階段，屆時行業(yè)的集中度也將隨之提升。事實上，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率呈現(xiàn)下降的趨勢。從A股上市房企近幾年的凈利潤來看，負增長房企的個數(shù)占比在增加，而利潤率降低的結(jié)果將是房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。
蘭德咨詢預測認為：2012年百強企業(yè)的市場占有率或?qū)⑦_到30%，2015年將會超過三分之一。
來自蘭德咨詢的數(shù)據(jù)：萬科2003年的市場銷售額為63億元，市場占有率為0.82%，2011年的銷售額增長至1215.4億元，增長了18倍，市場占有率為2.06%。
到了2012年的8月份，有報告表明，萬科的市場占有率已經(jīng)達到4%。
未來會不會出現(xiàn)巨頭壟斷市場或者說局部市場的可能性呢？
來自世聯(lián)地產(chǎn)的觀點：2009年以來前10名、20名的市場占有率穩(wěn)步上升。截至2012年三季度，前10名市場份額已經(jīng)接近15%，前20名開發(fā)商份額已經(jīng)接近20%。隨著房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)整的長期化，未來市場集中度將會加速提升。
簡單地理解：一年全國賣了8萬億的房子，而千億和準千億巨頭就有6家，這6家就占領(lǐng)了7.5%全國的的市場份額。
而據(jù)天相投顧房地產(chǎn)行業(yè)2012年半年報綜述：6家一線龍頭公司經(jīng)營現(xiàn)金流入占72家地產(chǎn)公司經(jīng)營現(xiàn)金流入的48.92%。
從大開發(fā)商的走向不難窺探到一點小開發(fā)商的命運。蘭德咨詢的報告認為，未來5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成，減少的企業(yè)以中小房企為主。
香港
在未來，北上廣深的地產(chǎn)市場會形成香港那樣的寡頭壟斷嗎？
尹香武認為，已經(jīng)開始顯現(xiàn)了。
五合國際副總經(jīng)理嚴濤認為，國內(nèi)地產(chǎn)市場不是一個完全純市場競爭的市場，有很多非市場的因素，所以國內(nèi)房地產(chǎn)市場很難形成一個壟斷的市場。
世聯(lián)地產(chǎn)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在進行，并購重組案例層出不窮，未來一線城市的市場集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地產(chǎn)市場的多寡頭局面需要一個漫長的時間，而且這個過程和香港有一定相似之處。香港房地產(chǎn)市場從不斷的并購重組逐漸形成了高集中度的局面。一些房產(chǎn)巨頭如新鴻基、新世界、長江實業(yè)、恒基兆業(yè)、恒隆，加上會德豐、信和、合和、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)。香港前十大地產(chǎn)商控制了80%市場份額，可見，香港房地產(chǎn)市場的集中度相當高，一線城市前十名的房企的占有率還遠遠沒有達到這個水平。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛的看法是，在國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不放松的政策下，房地產(chǎn)市場格局調(diào)整加快，實力弱小的企業(yè)生存維艱。之前轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市的房企也在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有限、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口增速放緩等因素的作用下，發(fā)展困難，前景暗淡。一線城市人口紅利和城市化進程持續(xù)加快，土地稀缺狀況顯著。對房企來說不僅拿地成本高企，而且對企業(yè)綜合開發(fā)素質(zhì)有很高的要求，大房企未來將在一線城市房地產(chǎn)市場中占據(jù)主導地位，對房價有一定的話語權(quán)。
蘭德咨詢認為：盡管市場集中度不斷提高，但在可預見的未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場散亂格局難以根本改變，這是我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異大的特點決定的。反而在某些市場，特別是一線城市市場，市場集中度快速增高的趨勢值得警惕。盡快市場集中度高有利于市場要素集中，但如果過高可能會導致市場形成一定壟斷，不利于控制房價，也對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展不利。
大炮任志強對于行業(yè)的生態(tài)，倒不那么悲觀，“距離那個狀態(tài)還很遠”。但他也承認：越來越多的企業(yè)在北京買不起土地，只有大企業(yè)才能在北京買地。但要看政府未來的動作，如果政府改變了土地供應(yīng)模式，變成小塊土地出讓，那很多小企業(yè)在北京拿地還是有可能的。
