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2025年09月02日
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■ “劃到北京”
剛剛過了新年，老許發(fā)現(xiàn)，一改去年的冷清，來燕郊看房的人又多了起來。
40多歲的老許是土生土長的燕郊人，開出租車的他坦言自己的活兒好不好全看來燕郊買房的人多不多。“在這住的人很少有打車的，基本上都是你們北京來買房的，上了車就挨個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)。”
老許的判斷不無道理。在燕郊最知名的樓盤燕京航城，售樓員向記者證實(shí)最近來看房的確實(shí)多了很多。“8500元一平方米雖然比去年貴了點(diǎn)兒，但國務(wù)院都說要城鎮(zhèn)化了，燕郊早晚是要?jiǎng)澋奖本┑模彤?dāng)是幾十萬買個(gè)戶口也值啊。”
在采訪的過程中記者了解到，在燕郊購房的業(yè)主大多是在北京東部工作的年輕外地人，與多年前一味追求燕郊購房價(jià)格低廉不同，此番燕郊房源再度受到追捧，購房者很大程度上是看中了“落戶”的可能，并寄希望于燕郊有一天劃分到北京的地界，自己的孩子可以享受到良好的教育。
“燕郊確實(shí)好多年前就打著規(guī)劃的招牌，但現(xiàn)在北京都沒什么地了，不外擴(kuò)怎么能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化呢？早晚這是要?jiǎng)澾^去的，到時(shí)候孩子高考、老人社保都會(huì)比在其他省市高很多。”上述售樓員給出的購房理由恰好符合現(xiàn)場看房的大部分購房者的心態(tài)。
一句“劃到北京”給了燕郊樓盤再度提價(jià)的理由。
記者翻看燕京航城的定價(jià)記錄，發(fā)現(xiàn)從去年至今，該樓盤的均價(jià)已經(jīng)由7200元/平方米上漲到預(yù)計(jì)8500元/平方米。同樣的情況也出現(xiàn)在了其他樓盤，例如曾經(jīng)在去年跌至5000元/平方米的潮白人家，最近也將銷售價(jià)格回調(diào)至8800元/平方米，去年年底開盤的燕郊新盤項(xiàng)目首爾·甜城則直接將起價(jià)攀高至8100元/平方米，這些項(xiàng)目的售樓員不約而同地強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在看房的確實(shí)多，不排除最終新一批房源還會(huì)再漲點(diǎn)兒。
■ 逢炒必漲
“燕郊的項(xiàng)目幾乎每次提價(jià)都是伴隨著以炒作北京可能出臺擴(kuò)容規(guī)劃進(jìn)行的。”對燕郊樓市較為關(guān)注的中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉回憶，幾乎每隔一段時(shí)間，燕郊的項(xiàng)目總會(huì)以“劃到北京”為銷售理由，例如2007年炒作的會(huì)通輕軌、2011年炒作的區(qū)號要變?yōu)椤?10”等等，而此次在歷經(jīng)樓市調(diào)控帶來的冰封期后借城鎮(zhèn)化提價(jià)，也就顯得并不奇怪了。同樣的情況也出現(xiàn)在固安、香河等地。之所以遇規(guī)劃即炒作、逢炒必漲，主要還是本地樓市并不具備持續(xù)性上漲的支撐，這一點(diǎn)有兩項(xiàng)指標(biāo)均可說明，一個(gè)是租售比，另外一個(gè)就是本地居民的收入和房價(jià)比。
據(jù)張大偉所在的中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，燕郊的新建商品房價(jià)格在8500元/平方米左右，單套面積平均為100平方米。這樣單套房屋售價(jià)大約為85萬元，而燕郊的單套房租平均僅為1200元/月。租售比達(dá)到罕見的1∶708，也就是說，現(xiàn)在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的話至少需要60年，幾乎達(dá)到了一個(gè)商品房項(xiàng)目70年的使用權(quán)限。而8500元的銷售均價(jià)與燕郊當(dāng)?shù)厝瞬蛔?000元的月均收入相比，更是顯得有些畸形。 “不僅僅是租售比和收入房價(jià)比，從空置率上來講，燕郊樓市也在釋放著危險(xiǎn)信號。”張大偉告訴記者。據(jù)調(diào)查，1000多戶的星月云河小區(qū)空置率高達(dá)60%，而這個(gè)樓盤入住時(shí)間已經(jīng)五年。
在國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]看來，土地、資金和人口的自由流動(dòng)三個(gè)因素構(gòu)成了城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)確實(shí)會(huì)明顯地改變關(guān)于大城市、特大城市、中小城市劃分的標(biāo)準(zhǔn)。“在中國城鎮(zhèn)化大規(guī)模推進(jìn)之前，100萬就算特大城市。可能未來一段時(shí)間必須提升到更高的級別，比如說500萬，甚至1000萬才算特大型的城市。”從這一點(diǎn)上來看，中國城鎮(zhèn)化的未來肯定會(huì)非常顯著地影響到房地產(chǎn)行業(yè)，但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)， 并非所有的城鎮(zhèn)化都意味著正的增長。也有的國家城鎮(zhèn)化推進(jìn)很快的時(shí)候，增長停滯甚至是負(fù)增長。
而在張大偉等業(yè)內(nèi)人士看來，類似燕郊、固安等環(huán)北京地區(qū)，并非本輪城鎮(zhèn)化大力發(fā)展的 “中等城市”，無論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是產(chǎn)業(yè)承載力，都只能是“縣級市下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。“燕郊沒有別的特色產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)只是依附于北京，整體規(guī)劃偏弱、相關(guān)配套依然需要進(jìn)一步完善，像手機(jī)漫游問題、戶口問題都是燕郊的幾個(gè)結(jié)，尤其是醫(yī)療技術(shù)水平也不能滿足廣大居民的需求。”
■ 沒有產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化
事實(shí)上，除了購房者的美好幻想和售樓人員的不斷鼓吹以外，包括燕郊本地人以及已經(jīng)在燕郊購房的外來人口均不看好所謂城鎮(zhèn)化給燕郊可能帶來的利益。
“燕郊除了蓋房子，幾乎什么產(chǎn)業(yè)都沒有，我們本地的村民要么被搬遷擠到更遠(yuǎn)的地方，要么就打點(diǎn)零工住在自己的老房子里面。”在老許看來，不到1萬塊錢的房價(jià)雖然在外來購房者眼里十分低廉，但對于燕郊人來說，還是有些望而卻步。在橫穿燕郊的102國道兩旁，燕郊樓市造就的“貧富差距”已經(jīng)開始顯現(xiàn)：像自己這樣靠開出租車、每月不到2000元收入的燕郊人已屬本地的高收入人群，卻依然無法實(shí)現(xiàn)買房的夙愿。
在北京工作、住在上上城一期的曲女士則告訴記者，自己最近想得最多的就是把這套住了6年的房子賣掉，哪怕是回北京租房子都行。“當(dāng)初買這房子就想著什么時(shí)候能劃到北京去，但從買房那天開始就說要開城鐵，到現(xiàn)在也沒信兒。”曲女士告訴記者，自己和業(yè)主們一直在為交通的問題與開發(fā)商交涉，他們早已不寄希望于所謂連接北京的城鐵，只希望能將通往國貿(mào)的公交車往自己家門口延伸幾站，不用每天先騎20分鐘自行車，再換公交。但燕郊所在的三河市主管部門給的答復(fù)卻是：這屬于北京交通部門主管的范疇，無法協(xié)調(diào)。
而對于小區(qū)電話的問題，也讓許多買了燕郊房的北京移民們有種上當(dāng)?shù)母杏X。“當(dāng)時(shí)銷售人員跟我們承諾是一機(jī)雙號，一個(gè)號碼撥打三河，一個(gè)號碼撥打北京，都算市話，當(dāng)時(shí)我們還覺得挺方便的。”曲女士告訴記者，不少小區(qū)的居民在入住之后才發(fā)現(xiàn)，所謂的“北京號碼”只是每家每戶的分機(jī)號而已，往外撥北京的號碼，先要加撥0，而接聽北京來電的同時(shí)還要被收取費(fèi)用。“對北京的同事和朋友來說，如果家里沒人，還是要收取電話費(fèi)用的，是件比較麻煩的事兒。”不少業(yè)主表示，雖然這不是件大事兒，可是現(xiàn)在卻體會(huì)到，購房時(shí)開發(fā)商口中很多的“一體化”在兌現(xiàn)時(shí)都變得十分模糊，如果一條公交線、一條電話線都沒辦法城鎮(zhèn)化，未來大區(qū)域的一體化在這些購房者眼中就更加遙遠(yuǎn)了。
■ 城鎮(zhèn)化如何避免地產(chǎn)化
然而在城鎮(zhèn)化細(xì)則并未出臺之前，更多的專家思考的是如何讓城鎮(zhèn)化避免向地產(chǎn)化演變。
“我們現(xiàn)在要研究和總結(jié)一個(gè)好的城鎮(zhèn)化，一個(gè)能夠平衡各方利益的城鎮(zhèn)化，怎么樣能夠密度的提高、距離的縮短和開放度的增加，相應(yīng)的生產(chǎn)、就業(yè)、消費(fèi)的配套才是關(guān)鍵。” 在巴曙松看來， 反觀過去20年城鎮(zhèn)化非常大的一個(gè)問題就是整個(gè)土地的密度、使用的效率不僅沒有提高，還有所下降，基于已經(jīng)變化的人口、土地和資金條件，下一步中國城鎮(zhèn)化會(huì)有明顯的格局變化。第一，立足于回流人口和農(nóng)業(yè)，以縣域?yàn)榛A(chǔ)發(fā)展農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品(6.02,-0.09,-1.47%)加工、中低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、形成中小城鎮(zhèn)；第二，立足于回流人口和城市產(chǎn)業(yè)分工，以三縱兩橫互通網(wǎng)絡(luò)為依托發(fā)展中高端的制造業(yè)和中低端服務(wù)業(yè)，形成城市圈；第三，立足于人才和進(jìn)一步開放，以沿海中心為依托，發(fā)展高端的制造業(yè)和中高端可貿(mào)易的服務(wù)業(yè)，形成城市帶。“所以，下一階段中國的城鎮(zhèn)化可能會(huì)是一個(gè)分化的過程，不同城市的發(fā)展路徑會(huì)有比較明顯的差異。生產(chǎn)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變方向和速度會(huì)有所差異，從而導(dǎo)致消費(fèi)和居住方式的轉(zhuǎn)變也必然有所不同。這就需要房地產(chǎn)行業(yè)把握這樣一個(gè)發(fā)展的新趨勢。” 巴曙松說。
住建部專家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮也認(rèn)為，不能將城鎮(zhèn)化理解為城市擴(kuò)張化、大占耕地蓋高樓的房地產(chǎn)化。有些地方借城鎮(zhèn)化大量圈地，大搞房地產(chǎn)，會(huì)扭曲城鎮(zhèn)化新政的功效，引發(fā)新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張，其后果將是讓三四線城市也面臨房價(jià)快速上漲的問題。未來的城鎮(zhèn)化不是簡單地建設(shè)城市和城鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)是和改革密切配合、打破舊體制，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，以及向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中的城鎮(zhèn)化，是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。“改革的紅利我們已經(jīng)整整吃了十年，過去十年中國經(jīng)濟(jì)的增長是在這十年之前的改革給我們留下的紅利。”在陳淮看來，中國的城市化要想走出一條有特色之路，必須和土地制度的改革、戶籍制度的改革、收入分配結(jié)構(gòu)的改革，以及種種打破舊體制的經(jīng)濟(jì)關(guān)系調(diào)整結(jié)合在一起方能成功。“去年末的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首先提出，我們要有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，這句話提得很有分量。中國城鎮(zhèn)化的規(guī)模、速度、質(zhì)量、成功與否，根本的不取決于我們建多少人才中心、挖多少公里的地鐵，而取決于我們數(shù)億農(nóng)民能不能在一個(gè)合理的周期內(nèi)轉(zhuǎn)移為城市居民。”陳淮分析表示。
