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2025年07月18日
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深圳的土改體現(xiàn)了一線工商業(yè)城市的土改思路，即做大工業(yè)用地，盤活工業(yè)樓宇，吸引企業(yè)大戶與更多的資金。
經(jīng)濟(jì)改革，“土改”先行。
房地產(chǎn)是核心資產(chǎn)，這一點(diǎn)在深圳的新一輪土改中再次得到印證。
從出臺(tái)的政策看，深圳土改有三大目標(biāo)：逼迫低端、污染企業(yè)離開，吸引大型企業(yè)、高附加值企業(yè)，為后者騰出土地；盤活工業(yè)樓宇；為政府與企業(yè)增加資產(chǎn)。
與其他大城市一樣，深圳土地資源有限，截至2010年底，深圳市建設(shè)用地規(guī)模達(dá)917平方公里，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度擴(kuò)展。不僅如此，許多低端的、高污染的企業(yè)占據(jù)了土地資源，而政府渴求的大型企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)無(wú)地生根。改革在這樣的背景下展開，所謂盤活資產(chǎn)最重要的就是盤活房地產(chǎn)。
深圳市決定加快土地的流通，突出的是工業(yè)樓宇流通與農(nóng)村集體土地的流通。通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓，一可以加快產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，二可以讓企業(yè)通過(guò)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓獲得資金，三是地方政府從中獲利，土地國(guó)有的模式被搬開了第一塊磚頭。
此次出臺(tái)的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》亮點(diǎn)在于，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓范圍擴(kuò)大，轉(zhuǎn)讓不必局限于市土地房產(chǎn)交易中心公開進(jìn)行，可以自行交易。轉(zhuǎn)讓方式更加靈活，工業(yè)樓宇可以棟、層、間為基本登記單元進(jìn)行登記。工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益上繳國(guó)土基金及其上繳比例，增值收益上繳的比例最低是50%，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)全額上繳增值收益。
遭遇資金瓶頸的企業(yè)，多了一條融資方式，可出讓一間辦公室走出困境；中小企業(yè)也可以在工業(yè)樓宇中找到自己合適的辦公場(chǎng)地。工業(yè)園區(qū)還在擴(kuò)張，如龍崗區(qū)共有各類工業(yè)區(qū)996個(gè)，經(jīng)梳理整合出基本符合發(fā)展規(guī)劃、功能仍然是工業(yè)用途的工業(yè)區(qū)460個(gè)，占地3081公頃，占全部工業(yè)區(qū)的53.15%，其中需要更新改造的有1846公頃。深圳上億平方米工業(yè)樓宇全部盤活的話，新創(chuàng)資金量驚人，可以暫時(shí)解決企業(yè)與政府在資金方面的燃眉之急。
此次改革根本性轉(zhuǎn)變是農(nóng)村集體土地可以進(jìn)入市場(chǎng)，這是極大的政策創(chuàng)新。法律規(guī)定農(nóng)村集體土地國(guó)有化進(jìn)入土地儲(chǔ)備系統(tǒng)之后，才能入市交易，國(guó)土部給予深圳一個(gè)大大的政策突破，只要土地完成拆遷補(bǔ)償工作，集體土地的繼受單位就可將土地入市交易。
不難看出，土地，仍然是地方政府的第一抓手。盤活資產(chǎn)，企業(yè)與政府雙雙獲利；通過(guò)設(shè)計(jì)不同的權(quán)重，通過(guò)高地價(jià)驅(qū)逐低端制造業(yè)；通過(guò)對(duì)有歷史遺留問(wèn)題的土地進(jìn)行改性，徹底搬掉土地制度上的絆腳石。
深圳的土改體現(xiàn)了一線工商業(yè)城市的土改思路，即做大工業(yè)用地，盤活工業(yè)樓宇，吸引企業(yè)大戶與更多的資金。資產(chǎn)增值與增加資金的效果立竿見影，股票市場(chǎng)已有反應(yīng)，至于能否真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，要靠制度的配套改革，土地不過(guò)是其中的一環(huán)，絕不是全部。
