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2025年09月02日
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[提要]營(yíng)東新城、沿海產(chǎn)業(yè)基地都是近幾年?duì)I口市重點(diǎn)規(guī)劃的城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域，隨著其開發(fā)進(jìn)程的深入，諸如萬科、保利、恒大等房企大鱷都紛至沓來，一時(shí)間，買房與賣地風(fēng)行營(yíng)口。不過，現(xiàn)在的營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)，已不見舊日盛景。
今年冬天，營(yíng)口比往年更冷一些。
營(yíng)東新城里那些寬闊的馬路看起來也格外空蕩——這里鮮有車輛通過，馬路兩邊到處是修葺一半的樓房，有些地方甚至是根據(jù)土地沿線畫了個(gè)圈，沒有任何動(dòng)工痕跡。即使是周末，在當(dāng)?shù)匾恍潜P的看房者也寥寥無幾，那些號(hào)稱已經(jīng)售罄和竣工的小區(qū)也是冷冷清清。
沿海產(chǎn)業(yè)基地也是如此，“你去沿海產(chǎn)業(yè)基地看完房子，要是沒車，你連打車回來的可能都很小。”營(yíng)口居民王永強(qiáng)說。
營(yíng)東新城、沿海產(chǎn)業(yè)基地都是近幾年?duì)I口市重點(diǎn)規(guī)劃的城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域，隨著其開發(fā)進(jìn)程的深入，諸如萬科、保利、恒大(論壇)等房企大鱷都紛至沓來，一時(shí)間，買房與賣地風(fēng)行營(yíng)口。不過，現(xiàn)在的營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)，已不見舊日盛景。
最近，一些全國(guó)性房企營(yíng)口項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，但凡私下聚會(huì)時(shí)聊起營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)，都會(huì)憂心忡忡。本報(bào)獲得的一份營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，2012年，營(yíng)口市42個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目未來潛在供應(yīng)達(dá)到1362.67萬平米，若以2011年市區(qū)現(xiàn)有銷售速度(年銷售量200萬平米)，大概需要6-7年時(shí)間。一位東北開發(fā)商透露，作為整個(gè)遼寧房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的城市，營(yíng)口的存量需要六七年時(shí)間消化的說法都是保守估計(jì)，可能還不止這個(gè)數(shù)。營(yíng)口不乏動(dòng)輒上百萬平米的大盤，但有的項(xiàng)目一個(gè)月只能賣十幾套。“開發(fā)量很大，但人氣沒跟上，沒有新的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)過不來，生活不便，前不著村后不著店，冷冷清清。甚至新的商業(yè)免三年五年房租都無法把商家吸引過來，因?yàn)槿绻麤]有人氣，商家是不敢冒此風(fēng)險(xiǎn)的。”這位開發(fā)商說。
營(yíng)口一家房屋中介的工作人員估計(jì)，把市區(qū)現(xiàn)有的大約50萬人口全部搬到沿海產(chǎn)業(yè)基地，都還有好多房子消化不完。
在營(yíng)口市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)副主任葛樹忠看來，營(yíng)口樓市并沒有滯銷情況，部分開發(fā)商樓盤問題系市場(chǎng)行為，與營(yíng)口樓市沒有任何關(guān)系。
營(yíng)口是“中國(guó)唯一一個(gè)可以看到夕陽墜海的城市”，也是位于沈陽和大連中間的濱海三線城市，這座城市的目標(biāo)是成為一座擁有百萬人口的旅游大城市，在這個(gè)目標(biāo)還未完全實(shí)現(xiàn)之前，它卻無心插柳地成為了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的新焦點(diǎn)。
餡餅與陷阱
一位在全國(guó)知名房企營(yíng)口項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人記得，他們?nèi)ツ暝跔I(yíng)口注冊(cè)公司時(shí)，營(yíng)口市區(qū)土地已所剩無幾，他們拿下的是最后一塊沿海地塊。
在營(yíng)口，拿地高潮出現(xiàn)在2009年，這一年7月，“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶”被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，營(yíng)口位列其中。
此時(shí)的營(yíng)口，GDP已經(jīng)連續(xù)5年排名遼寧省第一，工業(yè)強(qiáng)市和人口旅游大市已經(jīng)開始縈繞這座城市。
營(yíng)口各區(qū)都開始陸續(xù)出臺(tái)一些刺激地產(chǎn)政策，比如營(yíng)口站前區(qū)，自2009年1月1日起在站前區(qū)注冊(cè)納稅的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)，對(duì)含有公益性建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)審核后給予項(xiàng)目貸款貼息；比如沿海產(chǎn)業(yè)基地針對(duì)外地人購(gòu)房的優(yōu)惠政策——購(gòu)房送戶口，給予在沿海產(chǎn)業(yè)基地就業(yè)的人員醫(yī)療、教育等優(yōu)先支持。
這些政策的“誘惑”下，營(yíng)口的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高速時(shí)期。2009年、2010年兩年累計(jì)商品房施工面積高達(dá)3014萬平方米，增幅達(dá)80%左右。2010年，營(yíng)口房地產(chǎn)投資占到當(dāng)?shù)谿DP總量的17.9%。2011年同樣是一個(gè)高速增長(zhǎng)年，房地產(chǎn)施工面積是2830萬平方米，其中新開工面積是1495萬平方米，而銷售面積是613萬平方米，銷售額233億元。2012年，新開工速度比2011年有所放緩，但總量依然很大，全市新開工商品房940萬套，新增批復(fù)500萬套，當(dāng)年銷售完成640萬套。
房地產(chǎn)開發(fā)的興盛無疑給營(yíng)口市帶來了很多的錢。營(yíng)口主要的市級(jí)城投平臺(tái)——營(yíng)口市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司的一份資料顯示，2010年，該公司約1.59 平方公里土地的開發(fā)整理投入成本3.78億元，而土地出讓收入為31.97億元。這份資料提到，“截至2010年末，公司擁有可供開發(fā)的土地約20平方公里，保守按照1000元/平方米的出讓價(jià)格進(jìn)行估算，可獲得土地出讓收入約200億元。”
2010年?duì)I口市預(yù)算體系中可支配收入合計(jì)3964705萬元，其中基金收入占比高達(dá)61.05%。2008~2010年，營(yíng)口市基金收入飛速增長(zhǎng)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到126.40%，2010年達(dá)到2420636萬元。基金收入增長(zhǎng)主要源自政府土地出讓收入的增長(zhǎng)，營(yíng)口市基金收入中土地出讓收入占比70%左右。
接近營(yíng)口市委辦人士介紹，作為人口較少的遼寧省三線城市，營(yíng)口的房地產(chǎn)業(yè)雖然啟動(dòng)遲但發(fā)展很快，目前主城區(qū)范圍可供土地已經(jīng)幾乎沒有。
在營(yíng)口開發(fā)項(xiàng)目的一家全國(guó)性房企人士坦言，近幾年來營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，主城區(qū)整體情況早已是處于飽和狀態(tài)，呈供大于求狀態(tài)。
公開資料顯示，截至2011年底，營(yíng)口市新竣工住宅面積與存量住宅面積之和，已高達(dá)4800萬平方米。以每套房面積100平方米計(jì)，營(yíng)口存量房已高達(dá)48萬套。這意味著，不算未來新增的供應(yīng)量，營(yíng)口需新增150萬人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，營(yíng)口市的中心城區(qū)人口為56萬。按照其特大型城市規(guī)劃，“到2020年，中心城市人口達(dá)到120萬~130萬”。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士認(rèn)為，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)從2011年10月份之后開始下滑，除了市民在宏觀政策不明朗下觀望情緒濃厚、營(yíng)口人口基數(shù)小、市場(chǎng)不成熟等因素外，企圖把5~10年的規(guī)劃集中在2年完成更是不現(xiàn)實(shí)的。
更重要的是，地產(chǎn)市場(chǎng)躍進(jìn)后的下滑，帶來了更多層面的連鎖反應(yīng)。2012年6月，營(yíng)口市政府召開全市重點(diǎn)項(xiàng)目融資對(duì)接會(huì)，營(yíng)口市常務(wù)副市長(zhǎng)劉煥鑫指出，營(yíng)口項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多，已達(dá)1700余個(gè)，機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目、保障性安居工程項(xiàng)目等對(duì)資金需求較大，要把項(xiàng)目的融資作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重抓緊、抓好。
2013年1月11日，營(yíng)口市第十五屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議審議通過的《關(guān)于營(yíng)口市2012年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2013年財(cái)政預(yù)算(草案)的報(bào)告》顯示，2012年?duì)I口市“克服經(jīng)濟(jì)下行壓力”，公共財(cái)政預(yù)算收入共完成170億元。而在2012年初制定的財(cái)政預(yù)算草案中，2012年?duì)I口市一般預(yù)算收入安排了175.28億元，比原計(jì)劃少收5億多元。
財(cái)政增收的壓力加上債務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，促使?fàn)I口政府在樓市出現(xiàn)供需矛盾之后，在救市還是擠壓泡沫這道選擇題上勾選了前者。
2012年以來，營(yíng)口不斷出臺(tái)救市政策，連續(xù)三次推出購(gòu)房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費(fèi)減免政策，并由財(cái)政出資給市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，以刺激樓市消費(fèi)，引發(fā)了公眾輿論的關(guān)注。
在營(yíng)口市政府及下屬各區(qū)縣的2013年政府工作報(bào)告中，隨處可見“力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”、“加強(qiáng)融資”之類的字眼。營(yíng)口市市長(zhǎng)葛樂夫在《政府工作報(bào)告》中明確2013年的營(yíng)口房地產(chǎn)銷售目標(biāo)為“房地產(chǎn)投資和商品房銷售額均增長(zhǎng)15%以上。”沿海產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)的2013年政府工作報(bào)告提出，2013年的工作重點(diǎn)之一是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，“以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡快復(fù)工、竣工為重點(diǎn)，對(duì)內(nèi)逐戶梳理排查，逐項(xiàng)推進(jìn)；對(duì)外加大宣傳推介力度，出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)外來人口定居，激活商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，增加商品房銷售量，提升城市活力。”當(dāng)?shù)劂y行為了支持居民購(gòu)房需求，也提供了一定的個(gè)貸優(yōu)惠。
在樓市滯銷的困境下，一些全國(guó)性房企在營(yíng)口的開發(fā)計(jì)劃變得更為謹(jǐn)慎小心。以萬科海港城為例，該地塊總面積達(dá)120萬平方米，預(yù)計(jì)要花12-15年之間開發(fā)完成，每期只完成8萬平方米。而另一家全國(guó)性房企的項(xiàng)目則基本陷入停滯狀態(tài)。
接近萬科人士的透露，萬科在三、四線城市的戰(zhàn)略上一直是保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出現(xiàn)問題就會(huì)撤離。
三四線重災(zāi)區(qū)
營(yíng)口的房地產(chǎn)泡沫并不孤單。
在2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，營(yíng)口的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度在287個(gè)城市中排在第26位，風(fēng)險(xiǎn)前50城市中除了營(yíng)口、保定、滄州、河池、防城港(論壇)位于沿海省區(qū)之外，共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。此外，在前50位中，41個(gè)城市被歸入四線城市，其他均為三線城市和資源型城市。
這份報(bào)告顯示，四線城市未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最為顯著，相當(dāng)一部分城市土地放量高于住宅市場(chǎng)消化能力，雖然短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求比并不一定顯露出來，但未來風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)難以規(guī)避。另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對(duì)外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足。
在四線城市中，武威土地消化周期全國(guó)最長(zhǎng)。甘肅省武威市年均土地出讓面積121萬方，但根據(jù)2010年第六次人口普查公報(bào)，該市城鎮(zhèn)居民人口僅為50萬人，就此比例而言，相當(dāng)于上海的1.5倍，而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，武威仍以能源、冶煉與食品加工為主，居民收入水平不高，市場(chǎng)去化能力較弱，武威市土地消化周期達(dá)到了19.87年，為土地消化周期最長(zhǎng)的城市。
而人口密度全國(guó)最低的酒泉，排在了風(fēng)險(xiǎn)排行榜第一位。2008年-2009年，酒泉房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率受次貸危機(jī)影響從62%降至10%，但2009-2011年，酒泉的消費(fèi)品零售額、人均支配收入、人均消費(fèi)支出三項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)率基本保持平穩(wěn)，唯獨(dú)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率卻達(dá)到32%、88%。2009年無疑是酒泉房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起飛的一年，那也正是酒泉新能源產(chǎn)業(yè)基地跨越式發(fā)展的一年。
2010年中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)曾點(diǎn)過酒泉的名，當(dāng)時(shí)，正值沿海城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，他說，“內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用‘一刀切’的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)全國(guó)來說很難有非常好的效果。”仇保興當(dāng)時(shí)并不知道，就在他講話的這一年，酒泉的房?jī)r(jià)已經(jīng)從1000元漲到了3500元左右，到2011年更是漲到5000元左右，三年時(shí)間翻了5倍，其中僅2010年一年就翻了一倍。
但當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力卻并未和房?jī)r(jià)一樣節(jié)節(jié)上漲。酒泉的二手房中介人士黃先生表示，“現(xiàn)在酒泉的二手房別說賣出去多少了，連來中介門店咨詢看房的都沒有。”
而隨著銀行對(duì)開發(fā)貸的停批，開發(fā)商資金緊張，酒泉房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的積極性也大幅下降，酒泉市統(tǒng)計(jì)局2012年1-6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，酒泉房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，面積下降，銷售下滑。2012年上半年，酒泉房地產(chǎn)開工面積僅77萬平方米，而2011年上半年達(dá)174萬平方米。由于樓市不景氣，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的行情也受到了不同程度的影響。營(yíng)口市統(tǒng)計(jì)局2012年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，家具類零售額增速比去年同期回落185.7個(gè)百分點(diǎn)。
在酒泉市房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)科劉世榮看來，酒泉的房子不如2011年的時(shí)候好賣，主要是現(xiàn)在供應(yīng)量少了，“不過，有個(gè)別的樓盤還是賣得不錯(cuò)”，他說，至于開工量、待售房屋的情況，劉世榮表示自己不是做這一行的，不清楚。
下一個(gè)營(yíng)口
不 過，即使同樣是三線城市，地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)也各有不同。洲聯(lián)集團(tuán)上海五合智庫投資顧問有限公司副總經(jīng)理肖益民為許多城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供過咨詢服務(wù)，從他的切身感受來說，各個(gè)城市的情況以及形成泡沫原因不盡相同。
在他看來，營(yíng)口是三線城市泡沫最典型樣本，在這樣的三線城市，由于內(nèi)生性人口需求不多，導(dǎo)致長(zhǎng)期需求有一個(gè)剛性的瓶頸，而地方政府大手筆的城市開發(fā)規(guī)劃，使兩三年間大開發(fā)商紛紛涌進(jìn)，導(dǎo)致一時(shí)間供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就暴露出來。未來，這些城市可能會(huì)出現(xiàn)土地賣不出去的情況。
這些城市房地產(chǎn)泡沫的起點(diǎn)，大多是當(dāng)?shù)亍翱缭绞桨l(fā)展”的城市化運(yùn)動(dòng)，土地放量供應(yīng)，房地產(chǎn)投資飛速增長(zhǎng)。2010年，全國(guó)一、二線城市處于限購(gòu)泥潭中時(shí)，三、四線城市卻在鋪開奢侈的造城盛宴，655個(gè)城市計(jì)劃“走向世界”，200多個(gè)地級(jí)市中有183個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)“國(guó)際大都市”。甚至連貧困縣也參與了此次造城狂歡——財(cái)力只有3000多萬元的內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市清水河縣，計(jì)劃斥資60多億元建設(shè)新城。
地方政府的沖動(dòng)，又恰好與因?yàn)橐弧⒍€限購(gòu)而“上山下鄉(xiāng)”求發(fā)展的全國(guó)性地產(chǎn)商一拍即合。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，2010年以來，由于限購(gòu)政策的影響，一些開發(fā)商紛紛上山下鄉(xiāng)，駐扎三、四線城市，當(dāng)?shù)卣步o了很多優(yōu)惠條件，給了很多便宜的地，而開發(fā)商自己實(shí)力也比較雄厚，所以在三、四線城市開發(fā)了許多規(guī)模很大的樓盤。不過開發(fā)商的日子也并不好過，保利地產(chǎn)[微博](13.27,0.05,0.38%)副總經(jīng)理余英說，去年銷售業(yè)績(jī)下降的房企都是被三、四線城市拖累的。
在肖益民看來，如果把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的思維不改變，類似營(yíng)口的樓市嚴(yán)重滯銷及土地出讓的戲碼將一再上演。
上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)更是提醒到，有些城市如東北的營(yíng)口，由于開發(fā)量很大，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)很快就顯現(xiàn)了出來，但在另一些人口少、土地多的城市，有可能目前還沒有出現(xiàn)土地放量供應(yīng)的情況，因此風(fēng)險(xiǎn)的釋放會(huì)比較平緩，不一定現(xiàn)在就暴露出來，但由于他們同樣有巨量的可供應(yīng)建設(shè)用地面積，一旦這些土地上市，同樣也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量滯銷的情況。
這意味著，泡沫并未消散。
(本報(bào)記者吳娓婷、實(shí)習(xí)記者胡丹對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))
