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2025年07月19日
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只有重新界定清楚了房地產(chǎn)的屬性，與城鎮(zhèn)化相關(guān)的一系列配套政策才能夠得以有序推行。
城鎮(zhèn)化是今年“兩會”最熱門的議題，與城鎮(zhèn)化相關(guān)的提案也最多。日前，發(fā)改委副主任朱之鑫在“兩會”間歇接受媒體采訪時表示，“中國特色城鎮(zhèn)化發(fā)展不是搞房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化一定要與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化結(jié)合”。應(yīng)該說，此觀點(diǎn)深刻領(lǐng)悟了城鎮(zhèn)化的本質(zhì)要領(lǐng)，亦是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)有的正確方向。
可以想象的一幅圖景是，城鎮(zhèn)化全面啟動，全國各地必然會掀起一波房地產(chǎn)熱潮。這本無可厚非，但最大的風(fēng)險在于房地產(chǎn)建設(shè)的失控，而罔顧當(dāng)?shù)卣鎸?shí)需求。如今，三四線城市頻現(xiàn)“鬼城”，足以印證在很多城市，房地產(chǎn)的庫存量已經(jīng)出現(xiàn)了過剩的局面。
重新定位房地產(chǎn)屬性是第一步。只有重新界定清楚了房地產(chǎn)的屬性，與城鎮(zhèn)化相關(guān)的一系列配套政策才能夠得以有序推行。新近發(fā)布的“國五條”細(xì)則，其中將對二手房征收20%所得稅的政策，雖受市場層面討伐，甚至?xí)M(jìn)一步推高房價，但此項(xiàng)政策也基本表明了決策層去除房地產(chǎn)投資和投機(jī)功能的決心。房地產(chǎn)到了必須完全回歸居住屬性，從投資品的定位轉(zhuǎn)為消費(fèi)品的時刻。重新定位房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的角色，可以理解為城鎮(zhèn)化不以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的必要條件。
實(shí)際上，于民有利、澤被后世的城鎮(zhèn)化定然是以人為本的主動市民化。這就需要戶籍、就業(yè)、教育、養(yǎng)老等多領(lǐng)域改革的齊頭并進(jìn)。其中，又以就業(yè)問題最為迫切。而朱之鑫所提倡的“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”，雖然直接關(guān)乎著農(nóng)民能否實(shí)現(xiàn)就業(yè)的本地化，但是更為重要的則是發(fā)展當(dāng)?shù)氐牡诙a(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。顯而易見，這必須重振萎靡多年的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這也與“去房地產(chǎn)”密切相連。眼下席卷小縣城、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮，不可能長期持續(xù)地給農(nóng)民提供穩(wěn)定的就業(yè)。
這個時候，我們就應(yīng)該考慮通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的路徑，來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村就業(yè)本地化的問題。上世紀(jì)八九十年代，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的異軍突起，以及“92派”企業(yè)家群體（即1992年后“下海”經(jīng)商者）的形成，都對今日城鎮(zhèn)化有著重要的借鑒意義。
大幅度減稅，給民資以實(shí)業(yè)空間自不必說，但最主要的還是讓地方政府放棄城鎮(zhèn)化等于房地產(chǎn)化的思維。不過，若沒有財(cái)政稅收制度的變革，重新理順地方和中央的事權(quán)財(cái)權(quán)關(guān)系，地方政府定然還會繼續(xù)死抱房地產(chǎn)主業(yè)不放，而不會實(shí)實(shí)在在地建立起來符合當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)。
歸根到底，過去十年，房地產(chǎn)深度裹挾了中國經(jīng)濟(jì)，新十年以城鎮(zhèn)化為經(jīng)濟(jì)引擎的發(fā)展路徑，必須讓中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)深度切割開來。至少，房地產(chǎn)只能扮演城鎮(zhèn)化的配角。
