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2025年07月19日
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報載,北京日前已經(jīng)開始在“有限范圍”內(nèi)征求“國五條”實(shí)施細(xì)則的意見建議。征求意見的內(nèi)容包括,第二套住宅按揭貸款首付比例提高至七成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例、征收售房差價20%個稅等(3月24日《東南快報》、《中國經(jīng)營報》)。
“國五條”雖然早在今年2月20日就出臺了,但由于地方實(shí)施細(xì)則遲遲沒有出臺,房價依然上漲不休。不過,3月底是地方政府出臺“國五條”執(zhí)行細(xì)則的“底線”,房價有望從4月份起掉頭向下。據(jù)悉,目前已有多個省市完成新“國五條”執(zhí)行細(xì)則方案的擬定工作,但均未發(fā)布。一些地方如北京,細(xì)則雖然沒有發(fā)布,但其主要內(nèi)容已被媒體披露。
如果媒體披露的內(nèi)容屬實(shí),顯然,北京細(xì)則的亮點(diǎn)很多。比如,二套房首付提高至七成,將對貸款投資投機(jī)者進(jìn)行有效限制,增加投機(jī)成本；強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策,讓限購政策更公平,減少了戶籍不同造成的不公；加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例,將增加限價房或者普通商品房供應(yīng)量,有利于抑制房價上漲。
尤其是二套房首付提高至七成,極具殺傷力。之前的幾輪宏觀調(diào)控,提高二套房首付比例就已經(jīng)顯示出明顯效果,因?yàn)橥泦栴}、房價問題的實(shí)質(zhì)還是貨幣問題。其實(shí)在“國五條”出臺前夕,市場就盛傳“二套房七成首付和貸款利率為1.3倍”,一度引起廣泛關(guān)注和爭議。如果北京二套房七成首付最終被證實(shí),這將是宏觀調(diào)控10多年以來,最嚴(yán)厲的貨幣政策。
2010年出臺的新“國十條”規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%。2011年出臺的新“國八條”規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%?？梢?之前的二套房首付款比例最高在六成。這一輪調(diào)控如果要求二套房七成首付,折射出北京決策部門這一次的調(diào)控決心前所未有。
由于不同城市的樓市溫度、房價漲幅不一,各地的二套房首付款比例規(guī)定應(yīng)該也不一樣。而作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳,由于房價上漲扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色,理應(yīng)執(zhí)行最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,包括二套房首付比例。不過,就二套房首付而言,我們不能僅僅只看首付款規(guī)定幾成。
二套房首付七成,看上去固然嚴(yán)厲,但如果這一規(guī)定“虎頭蛇尾”,執(zhí)行不了多長時間,恐怕效果極其有限,過去已有類似教訓(xùn)。如果二套房首付七成,利率沒有同步上調(diào)到合理水平,同樣效果有限。特別是,各家商業(yè)銀行能否認(rèn)真貫徹執(zhí)行二套房首付七成規(guī)定,是一個大大的問號。這是因?yàn)?商業(yè)銀行都是“經(jīng)濟(jì)動物”,往往以自己利益為重,把房貸政策與理財產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)客戶掛鉤等。
另外,如何認(rèn)定二套房,二套房貸政策中有哪些漏洞,也值得我們思考。因?yàn)?在之前的宏觀調(diào)控中,二套房貸政策只約束了老實(shí)的購房人,對有背景有門道的投資投機(jī)者則缺少有效約束。還有,部分人購買二套房并不是投資投機(jī),而是因?yàn)榧彝ト丝诘淖兓?或者為了改善自身住房條件,那么,二套房首付七成能否照顧到改善性需求,也值得思考。二套房首付七成的實(shí)質(zhì)是抑制投資投機(jī),如果與房產(chǎn)稅結(jié)合起來,效果會更好。
值得注意的是,北京細(xì)則只在“有限范圍”內(nèi)征求意見,或者說在內(nèi)部征求意見。筆者建議,應(yīng)公開征求民意——房地產(chǎn)調(diào)控政策只在內(nèi)部征求意見的歷史該改一改了。聽取民意、吸收民智,才能制定出更為合理的調(diào)控政策。
