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2025年09月02日
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新一輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的躁動(dòng)和巨量土地供應(yīng)，很可能落在了一座座已經(jīng)被透支的空城之上。
經(jīng)歷了2012年土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時(shí)地為市場(chǎng)注射了一劑強(qiáng)心針。已經(jīng)有人算過(guò)一筆賬，4億人、40萬(wàn)億投資——近期由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬(wàn)億投資，涉及20多個(gè)城市群，180多個(gè)地級(jí)市，1萬(wàn)多個(gè)城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。
請(qǐng)注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒(méi)有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護(hù)網(wǎng)游魂似的隨寒風(fēng)搖曳。請(qǐng)注意，這不是某部末世災(zāi)難片的外景地，而是攝影師記錄下的營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個(gè)不敢相信的事實(shí)，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發(fā)生
地方政府趁勢(shì)而起，從地級(jí)市到省會(huì)城市，各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級(jí)官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬(wàn)億救市計(jì)劃所造成的三、四線城市土地出讓過(guò)剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮已經(jīng)席卷而至。
開(kāi)發(fā)商們摩拳擦掌，準(zhǔn)備分享房地產(chǎn)行業(yè)最后一場(chǎng)饕餮盛宴?！斑@或許是房企們最后一輪機(jī)會(huì)。”首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）董事長(zhǎng)劉曉光在一次會(huì)議上如是說(shuō)，他認(rèn)為房企們應(yīng)研究如何將地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在這一輪城鎮(zhèn)化過(guò)程中尋機(jī)擴(kuò)張。
但劉曉光應(yīng)該不會(huì)想到，在距離北京不遠(yuǎn)的遼寧營(yíng)口，他的老部下李兵在沿海產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)已經(jīng)6年，如今卻走得步履艱難。
沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶園區(qū)之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團(tuán)在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱“五礦產(chǎn)業(yè)園”）。作為園區(qū)副總經(jīng)理，李兵一直負(fù)責(zé)地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)。他說(shuō)，自己眼見(jiàn)著這個(gè)城市的興起與發(fā)展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。
“他們遲早會(huì)發(fā)現(xiàn)，地價(jià)便宜是沒(méi)有用的?！崩畋嬖V《中國(guó)企業(yè)家》。
除去營(yíng)口，本刊記者近期還深入貴陽(yáng)、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應(yīng)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況與市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)表的亢奮言論背道而馳。
在這些三、四線城市，房地產(chǎn)利潤(rùn)已經(jīng)一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經(jīng)過(guò)剩，但國(guó)土部門還在督促開(kāi)發(fā)商們抓緊開(kāi)工……只要還有人肯出資，地方政府決不會(huì)吝嗇再度放量。面對(duì)利潤(rùn)空間與市場(chǎng)份額被無(wú)限壓縮的現(xiàn)狀，地產(chǎn)商們隨時(shí)有可能成為出局者。
營(yíng)口的矛盾
動(dòng)車到達(dá)遼寧營(yíng)口時(shí)已近深夜，這里距離市區(qū)20多公里，沿途不時(shí)可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現(xiàn)在已經(jīng)到施工的季節(jié)了，但這些項(xiàng)目到現(xiàn)在都沒(méi)再開(kāi)工。”出租車師傅忍不住出聲。
翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū)，李兵也坦陳整個(gè)營(yíng)口的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，所有房企都在放緩?fù)顿Y，“我們的項(xiàng)目節(jié)奏也會(huì)放慢，這是肯定的?！?/p>
當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示，2012年?duì)I口住宅新開(kāi)工面積為772.60萬(wàn)平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產(chǎn)業(yè)基地則是營(yíng)口地產(chǎn)行業(yè)的“重災(zāi)區(qū)”。五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地有兩個(gè)住宅項(xiàng)目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)?？偭坑?0萬(wàn)平米。鉑海岸目標(biāo)客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高級(jí)管理層，鉑海灣則負(fù)責(zé)吸引本地高端客戶群，產(chǎn)品以別墅、洋房為主。兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開(kāi)盤的鉑海岸項(xiàng)目，雖然小高層項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)出低于3000元/平米的低價(jià)，但目前成交金額不過(guò)6000余萬(wàn)元。
“媒體所說(shuō)的‘鬼城’，其實(shí)指的就是沿海產(chǎn)業(yè)基地這里?！睆睦畋霓k公室可以俯瞰產(chǎn)業(yè)基地全貌：即使是白天，整個(gè)基地也四顧無(wú)人，有些項(xiàng)目的塔吊還在操作，但大多數(shù)項(xiàng)目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來(lái)尚未開(kāi)發(fā)的土地點(diǎn)綴其中。
6年前，五礦簽約來(lái)到這片還是鹽堿地的地方?！霸谝黄盏厣蠎{空建一個(gè)新區(qū)，給人的感覺(jué)是很絕望的。”李兵說(shuō)，正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當(dāng)優(yōu)惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運(yùn)營(yíng)收益，還可以獲得服務(wù)性收入。
五礦將園區(qū)按照“433”的比例進(jìn)行規(guī)劃：40％的產(chǎn)業(yè)用地，30％的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產(chǎn)業(yè)園分三期開(kāi)發(fā)，一期占地7平方公里，商住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積逾150萬(wàn)平米。
李兵一直堅(jiān)持，應(yīng)該由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)來(lái)發(fā)展。像沿海產(chǎn)業(yè)基地這樣的新城區(qū)，人口基數(shù)為零。只能通過(guò)招商引資的方式，通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)帶來(lái)就業(yè)人口，進(jìn)而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)興起。整個(gè)區(qū)域盤活之后，順勢(shì)可以進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。
2008年金融危機(jī)讓園區(qū)的發(fā)展停頓過(guò)一段時(shí)間，五礦產(chǎn)業(yè)園在2009年全速啟動(dòng)。園區(qū)首先進(jìn)行“七通一平”工程，先期投資達(dá)到20多個(gè)億。與此同時(shí)，五礦產(chǎn)業(yè)園加快招商引資。
“我們招商引資的速度很快，有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議?！崩畋嬖V《中國(guó)企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺(tái)灣紅葉風(fēng)電項(xiàng)目，以及后來(lái)的知名企業(yè)河北東旭集團(tuán)。
五礦很忙：為促進(jìn)園區(qū)招商引資順利推進(jìn)，它同時(shí)扮演著土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當(dāng)?shù)仃P(guān)系充當(dāng)“掮客”——為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對(duì)接穿針引線。
2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。鉑海岸項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積34.98萬(wàn)平米，其中一期10.2萬(wàn)平米，“我們當(dāng)時(shí)想每5萬(wàn)平米一個(gè)節(jié)奏滾動(dòng)下去?！崩畋f(shuō)。
但是，五礦產(chǎn)業(yè)園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過(guò)大環(huán)境的變化。
4萬(wàn)億救市政策在令中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度起飛的同時(shí)，也使地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)投資熱情被一齊點(diǎn)燃。前者直接導(dǎo)致地方政府財(cái)政支出年年增長(zhǎng)，后者則使得一線城市土地市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年，“對(duì)于我們這種中型企業(yè)來(lái)說(shuō)，一線城市已經(jīng)拿不到土地了?！币晃槐本﹪?guó)資房企高管告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“只能到三、四線城市去尋找機(jī)會(huì)?！?/p>
土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開(kāi)發(fā)商一拍即合。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2009年-2012年，營(yíng)口市轄區(qū)累計(jì)出讓住宅用地逾9000萬(wàn)平米。在其選擇的全國(guó)一線至三四線300個(gè)城市中，營(yíng)口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個(gè)四線城市。其它因巨量土地供應(yīng)而知名的南通、佛山甚至貴陽(yáng)等地，出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營(yíng)口的七成。
如今，所謂以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)的理念早已被市場(chǎng)所顛覆。2007-2012年，營(yíng)口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長(zhǎng)逾十倍，而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額5年間增長(zhǎng)還不到2倍。2011年，營(yíng)口房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到5年來(lái)峰值：29.38%。
“說(shuō)實(shí)話，在過(guò)去幾年時(shí)間里，營(yíng)口城市的升級(jí)過(guò)分依靠土地財(cái)政，大規(guī)模土地出讓的結(jié)果就是導(dǎo)致城市升級(jí)的速度跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度?！崩畋行┘?dòng)，“這就是營(yíng)口的根本問(wèn)題?！?/p>
2012年10月，一份由易居中國(guó)出具的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》TOP50的名單之中，營(yíng)口赫然在列。隨即媒體展開(kāi)調(diào)查，營(yíng)口深陷“鬼城”的負(fù)面新聞之中。
“我們有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)談了很久，已經(jīng)到臨門一腳的時(shí)候，”李兵告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“晚上看到了相關(guān)新聞，對(duì)方當(dāng)時(shí)就猶豫了?！?/p>
產(chǎn)業(yè)從來(lái)不會(huì)跟著房地產(chǎn)走，如今卻還要被其拖累。至少在外人看來(lái)，營(yíng)口投資環(huán)境已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下。
“鉑海岸一期30多萬(wàn)平米的住宅，我們預(yù)計(jì)要做四五年，過(guò)程中也不會(huì)再去盲目地開(kāi)工?！崩畋嬖V本刊，鉑海灣項(xiàng)目也要調(diào)整，原來(lái)要開(kāi)20萬(wàn)平米，現(xiàn)在也要降下來(lái)，搶著入市一點(diǎn)好處也沒(méi)有。
沿海產(chǎn)業(yè)基地在售的19個(gè)住宅項(xiàng)目，規(guī)劃建筑總量逾500萬(wàn)平米，而營(yíng)口市區(qū)只有不到70萬(wàn)的常駐人口，每年會(huì)產(chǎn)生固定的改善性需求群體。即使如此，李兵認(rèn)為這批積累的存量至少3-5年才可以消化掉。
淘金，還是淘汰？
央企五礦還可以“扛”下去，但沿海產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)有房企走到懸崖的邊緣。
去年年底，沿海產(chǎn)業(yè)基地的標(biāo)志性項(xiàng)目、毗鄰?qiáng)W體中心的星匯·奧城，因延期交盤而引致業(yè)主大規(guī)模維權(quán)上訪事件。
星匯·奧城一度是沿海產(chǎn)業(yè)基地賣得最好的項(xiàng)目，曾創(chuàng)下?tīng)I(yíng)口日成交紀(jì)錄。但是當(dāng)記者推開(kāi)項(xiàng)目售樓處大門時(shí)，發(fā)現(xiàn)并無(wú)一個(gè)看房者，只有前臺(tái)坐著幾個(gè)銷售人員。售樓大廳里的燈甚至都沒(méi)有全部打開(kāi)?？吹接腥诉M(jìn)來(lái)，有的售樓人員覺(jué)得很奇怪，有人甚至連頭都沒(méi)有抬起來(lái)。
“我們的老板到南方融資去了，現(xiàn)在不方便接受采訪?！表?xiàng)目人員如是說(shuō)。
匯鑫集團(tuán)是浙江500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，董事長(zhǎng)張重良是最早一批下海經(jīng)商的江浙企業(yè)家，靠舊城改造起家。
但營(yíng)口項(xiàng)目卻是由張重良的兒子、集團(tuán)內(nèi)稱為“少帥”的張望進(jìn)行操盤?！八赣H可能是想讓他在這邊鍛煉一下。”一位營(yíng)口本地房企代理商告訴《中國(guó)企業(yè)家》，張望應(yīng)該是1984年生人，現(xiàn)在也不滿30歲。
2009年11月，張望以總價(jià)2.25億元競(jìng)得沿海產(chǎn)業(yè)基地奧體中心附近44.45萬(wàn)平米的土地，后來(lái)分別被打造成營(yíng)口國(guó)際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積總量逾160萬(wàn)平米。
“這位匯鑫集團(tuán)少帥是開(kāi)著市值800萬(wàn)的賓利來(lái)到營(yíng)口的，還帶來(lái)了自己在浙江的推廣團(tuán)隊(duì)。”上述房企代理商表示，張望為了讓項(xiàng)目一炮打響，還策劃了一場(chǎng)眾星云集的星匯·奧城演唱會(huì)，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。
彼時(shí)星匯·奧城與國(guó)際商城兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)齊開(kāi)，據(jù)說(shuō)一年的推廣費(fèi)用就高達(dá)4500萬(wàn)。這在當(dāng)?shù)胤Q得上大手筆。由于供給過(guò)剩，營(yíng)口房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短，人力成本又偏高，所以在營(yíng)口開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目利潤(rùn)空間并不高，宣傳一般都是小打小鬧。
營(yíng)口開(kāi)發(fā)商可以分為三類：本地房企、全國(guó)一線房企以及外地中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。本地房企最了解營(yíng)口居民的購(gòu)房偏好，所獲得的項(xiàng)目具有明顯的地理優(yōu)勢(shì)，而且項(xiàng)目規(guī)模一般較小，習(xí)慣打持久戰(zhàn)；而全國(guó)大型房企如保利、恒大則實(shí)力雄厚，無(wú)論是資金還是項(xiàng)目運(yùn)作，都有著中小房企無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。但情況最為復(fù)雜的，是那些被低地價(jià)吸引進(jìn)來(lái)的、背景各異的外地開(kāi)發(fā)商。
繼匯鑫集團(tuán)之后，營(yíng)口政府還引入一家名為西藏藏業(yè)集團(tuán)的企業(yè)。這家資信不明的企業(yè)在沿海產(chǎn)業(yè)基地三盤齊開(kāi)，總投資規(guī)模據(jù)稱高達(dá)17億。這些企業(yè)或是資質(zhì)有限，或是經(jīng)驗(yàn)不足，甚至資金實(shí)力不夠，他們是來(lái)到營(yíng)口的“淘金者”。
如果房地產(chǎn)形勢(shì)一片大好，他們大多不會(huì)空手而歸。然而，2011年冬天，“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控傳導(dǎo)至營(yíng)口?！八募径仁菭I(yíng)口傳統(tǒng)的銷售淡季，在這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)發(fā)生震蕩，雙重因素疊加之下，（銷售率）就下來(lái)了?！崩畋嬖V本刊。不過(guò)，最初營(yíng)口的房地產(chǎn)圈并沒(méi)有意識(shí)到市場(chǎng)會(huì)再也緩不過(guò)勁兒來(lái)，“但之后整個(gè)2012年都是一個(gè)調(diào)整期。”
西藏藏業(yè)集團(tuán)旗下“泊心灣”最先傳出延期交房的消息。緊接著就是星匯·奧城，原計(jì)劃2012年6月交房的第一批期房被一再推遲交付。
“可能當(dāng)時(shí)他們的資金就出現(xiàn)了問(wèn)題。我曾聽(tīng)說(shuō)，張望感嘆以這兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，是可以將地上建筑物進(jìn)行抵押貸款的。但是在營(yíng)口卻行不通?！鄙鲜龇科蟠砩虒?duì)《中國(guó)企業(yè)家》說(shuō)，“因?yàn)殂y行的開(kāi)發(fā)貸早就停止了?！?/p>
后來(lái)，星匯·奧城在網(wǎng)站上刊出《致廣大星匯奧城業(yè)主的一封信》，聲稱延期交房是因?yàn)楣こ探ㄖ颍皇琴Y金斷裂。同時(shí)，星匯·奧城還承諾以每日按照合同金額的萬(wàn)分之2.75的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做出補(bǔ)償，并計(jì)劃于今年5月1日交房。
事實(shí)上，星匯·奧城與國(guó)際商城兩個(gè)項(xiàng)目的土地，已經(jīng)抵押給信托公司為匯鑫集團(tuán)在貴陽(yáng)龍洞堡的BT項(xiàng)目進(jìn)行融資。迄今為止，該信托產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)到第七期。為了融到更多的資金，這兩塊土地的評(píng)估值也一再調(diào)高。匯鑫集團(tuán)在湖州地區(qū)的項(xiàng)目，也同樣進(jìn)行信托抵押融資，并且行將到期。
營(yíng)口曾經(jīng)是張望一展身手的機(jī)會(huì)，如今卻危機(jī)四伏?！八媲爸挥袃蓷l路，政府出面幫助他解決資金問(wèn)題，或是找到合作方來(lái)接盤。”該代理商告訴本刊。
潛在危機(jī)
已經(jīng)有越來(lái)越多的研究機(jī)構(gòu)關(guān)注三、四線城市的房地產(chǎn)供給過(guò)量問(wèn)題。官方數(shù)據(jù)顯示，2009-2012年期間，營(yíng)口商品房年均成交量逾500萬(wàn)平米。以此計(jì)算，同一時(shí)期營(yíng)口放量供應(yīng)的9000萬(wàn)平米住宅用地被消化掉還需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵義，已經(jīng)推向市場(chǎng)的樓盤住宅建筑面積總量超過(guò)3000萬(wàn)平米，按照遵義年均銷售量在200萬(wàn)平米左右推算，遵義市存量住宅消化期也要15年。
近幾年迅速發(fā)展的貴州省，省會(huì)貴陽(yáng)的超級(jí)大盤之間，省內(nèi)第一、二大城市貴陽(yáng)與遵義之間一直在進(jìn)行一場(chǎng)爭(zhēng)奪購(gòu)房者的較量。由于過(guò)量供給，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)“跌跌不休”，主城區(qū)的“全國(guó)第一大盤”花果園近期再度報(bào)出低于4000元/平米的房?jī)r(jià)。遵義市的主城區(qū)新盤均價(jià)卻高于這一標(biāo)準(zhǔn)，這直接導(dǎo)致貴州地區(qū)出現(xiàn)市縣房?jī)r(jià)高出省會(huì)主城區(qū)價(jià)格的怪象。
“貴陽(yáng)的超級(jí)大盤低價(jià)傾銷，已經(jīng)影響遵義的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！辟F陽(yáng)商校房地產(chǎn)研究主任朱華告訴《中國(guó)企業(yè)家》。朱在遵義參與工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)活躍在貴陽(yáng)的房地產(chǎn)圈內(nèi)，“貴陽(yáng)的項(xiàng)目至少奪走了遵義市區(qū)15%的客戶群”。
他說(shuō)，不久之前，這邊的開(kāi)發(fā)商之間有過(guò)一次討論：貴陽(yáng)與遵義，在將來(lái)會(huì)不會(huì)成為因放量供給而崩盤的代表城市？房地產(chǎn)商們認(rèn)為，現(xiàn)在的三、四線城市房地產(chǎn)供大于求已成普遍態(tài)勢(shì)，并不存在高房?jī)r(jià)的情況，他們并不愿意把自己與鄂爾多斯相提并論。但實(shí)際上，供求失衡的潛在危機(jī)已經(jīng)令開(kāi)發(fā)商們很緊張了。
與貴陽(yáng)、遵義不可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方式相比，至少營(yíng)口一直在試圖發(fā)展產(chǎn)業(yè)，讓房地產(chǎn)有所依托。
四線城市的規(guī)模與屬性卻制約著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。李兵認(rèn)為，園區(qū)簽約企業(yè)遲遲不能投產(chǎn)落地的主要因素在于，四線城市的金融環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。在他看來(lái)，這些企業(yè)多少都會(huì)期待能夠在當(dāng)?shù)孬@得信貸支持，但是進(jìn)駐營(yíng)口的都是銀行的分支機(jī)構(gòu)，權(quán)力以及信貸額度都非常有限。
目前，五礦產(chǎn)業(yè)園的招商引資方向已經(jīng)做出了一些調(diào)整?！拔覀儸F(xiàn)在會(huì)優(yōu)先選擇一些自籌資金能力比較強(qiáng)的企業(yè)，比如那些符合國(guó)家金融支持政策的產(chǎn)業(yè)?！崩畋嬖V本刊，“寧愿慢一點(diǎn)，否則土地出讓出去，企業(yè)卻進(jìn)不來(lái)，到時(shí)候更被動(dòng)。”
近期五礦產(chǎn)業(yè)園還將以土地作為出資，與一家來(lái)自黑龍江的企業(yè)合作溫泉養(yǎng)生項(xiàng)目，這些能夠帶來(lái)人流的產(chǎn)業(yè)也是五礦目前招商引資的對(duì)象。遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地副主任趙錦明告訴《中國(guó)企業(yè)家》，除去原有計(jì)劃招商的產(chǎn)業(yè)之外，五礦產(chǎn)業(yè)園還將引入服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。
人員的流入與整個(gè)行政區(qū)域的吸引力有關(guān)，這并非一人之力。李兵表示，他們理想中的人口規(guī)模是3萬(wàn)-5萬(wàn)人。但現(xiàn)在即使已經(jīng)簽約的17個(gè)企業(yè)都落地投產(chǎn)，也不到1萬(wàn)人。如果指望著這幾千人來(lái)形成園區(qū)消費(fèi)的自循環(huán)，那是不可能的。無(wú)論如何，企業(yè)個(gè)體的發(fā)展終歸要依附于大環(huán)境，“我們很希望營(yíng)口能再度得到中央政府的重視。要知道有些人的嗅覺(jué)很靈敏?！崩畋钠诖軣o(wú)奈。
采訪過(guò)程中，記者曾與貴陽(yáng)、遵義以及營(yíng)口的房企高管談及這幾個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與特點(diǎn)。饒有趣味的是，遵義的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為貴陽(yáng)花果園這樣的項(xiàng)目“玩得太大”，而營(yíng)口的房企又對(duì)遵義保利這種將1500萬(wàn)平米體量的大盤建在一個(gè)空城之上的做法表示費(fèi)解，“他們憑借什么呢？”
如果營(yíng)口模式走不下去，那么純粹做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商又將如何？本地潛在的購(gòu)房需求在短時(shí)間內(nèi)被過(guò)度透支之后，房企又到哪里去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個(gè)個(gè)黑暗的窗口罷了。
“其實(shí)很難為這種形式的房地產(chǎn)危機(jī)做一個(gè)定義。這的確不同于鄂爾多斯式的高價(jià)崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅。”上述來(lái)自北京的房企高管認(rèn)為，正如1937年以后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都不會(huì)比大蕭條時(shí)代更嚴(yán)重。所以后來(lái)才會(huì)有“Recession”(衰退)這個(gè)詞，現(xiàn)在將之用在三、四線房地產(chǎn)行業(yè)或許會(huì)更準(zhǔn)確一些。
