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2025年07月19日
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北京市五道口附近一小區(qū)房屋的預(yù)售價格已經(jīng)超過平均每平米10萬元了。除了五道口附近的學(xué)區(qū)房資源緊俏之外，中關(guān)村（行情,資金,股吧,問診）等重點(diǎn)小學(xué)附近的房屋價格也在8萬/平米上下。
我不奇怪學(xué)區(qū)房比普通的房價高，但像中國這樣學(xué)區(qū)房比普通房高這么多就有點(diǎn)夸張了。如果五道口不是學(xué)區(qū)房的話，大概售價在四五萬也就夠了，但只要一賦予學(xué)區(qū)房的名字，價格就是翻倍了。
有人說，很簡單啊，咱們中國是有戶籍制度的，學(xué)區(qū)的房子當(dāng)然貴。這個說法不對。就拿美國來說，雖然沒有戶籍制度，但做法上是分“戶籍”的，也是有學(xué)區(qū)房的說法的。在美國，公立學(xué)校也是劃片招收，大學(xué)也是對自己本學(xué)區(qū)的生源給予優(yōu)待。所不同的是，在美國，你要成為這個學(xué)區(qū)的生源相對比中國簡單，你只要買這個區(qū)域內(nèi)的房子或者租房一年以上，你向當(dāng)?shù)靥峁┮恍┳C明，比如你的駕照信息顯示你住到這個區(qū)域已經(jīng)一年以上了，那你就屬于這個學(xué)區(qū)了。可見，美國雖然沒有戶籍的說法，但其實(shí)做法上也是按照戶籍來的，只不過他們換“戶籍”相對簡單。英國也是如此。
照上面的說法，美國的戶籍不值錢，這可以理解。但對于同一個城市戶籍來說，同一個城市的學(xué)區(qū)房比差應(yīng)該和中國是一樣的。可事實(shí)情況呢，就拿學(xué)區(qū)質(zhì)量最高的波士頓來說，美國的學(xué)區(qū)房大概比普通房貴30%左右。美國的學(xué)區(qū)房比差比中國的遜色不少。
比較之下，中國是天價學(xué)區(qū)房，究竟是什么讓中國學(xué)區(qū)房這么炙手可熱呢？
我一直在想這跟中國的特殊時期有關(guān)。近年來，我國居民的消費(fèi)意識正在逐漸轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)物質(zhì)消費(fèi)的硬消費(fèi)正在退居二線，轉(zhuǎn)而由子女教育消費(fèi)主導(dǎo)的軟消費(fèi)開始在為居民消費(fèi)中占有越來越重要的位置。這種軟消費(fèi)在中國最甚。
上面還不是最重要的，我們一直在思考，中國天價學(xué)區(qū)房的最要點(diǎn)還是在學(xué)區(qū)房供需關(guān)系上的嚴(yán)重倒掛。一般來說，價格是調(diào)節(jié)市場一只無形的手，但在學(xué)區(qū)房面前卻顯得失靈了。北京學(xué)區(qū)房的供給與需求比率就達(dá)到驚人的1：10。需求過于旺盛而供給嚴(yán)重短缺，造就了畸形的賣方市場，供求關(guān)系的脫節(jié)導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房價格上漲過快。
那么學(xué)區(qū)房為什么有這么畸形的供需關(guān)系呢？我們總結(jié)為兩句話：增量不足，存量有限。
第一句話我們可以這么理解，影響學(xué)區(qū)房增量供給的兩個重要因素是土地和建設(shè)年限。而優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)一般都是有年頭的老學(xué)區(qū)，基本都位于基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，交通發(fā)達(dá)，規(guī)劃基本完成的城市中心，可用于擴(kuò)大建設(shè)的土地資源本來就非常有限。因而大幅度增加學(xué)區(qū)房供給的可能性幾乎為零。再加上，房地產(chǎn)增量市場屬于寡頭壟斷市場，開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，追逐利潤是開發(fā)商的目標(biāo)，學(xué)區(qū)等稀缺資源成為房地產(chǎn)附屬品，學(xué)區(qū)房即使出現(xiàn)增量，其價格也必然不會低。
對于第二句話，我們想學(xué)區(qū)房的存量市場同樣屬于壟斷競爭市場，但價格機(jī)制仍然有效。學(xué)區(qū)房的存量交易以二手房為主。到了二手房市場上，影響供給量的就不是什么要素價格、開發(fā)商數(shù)量等這種生產(chǎn)性因素了，而是經(jīng)濟(jì)、人口統(tǒng)計(jì)等非生產(chǎn)性的要素了。雖然學(xué)區(qū)房價格高漲時，業(yè)主會有拋售住房的沖動，但是因?yàn)榭傮w還是供給短缺，很多學(xué)區(qū)房待價而沽，業(yè)主就占有了價格的主導(dǎo)地位，而且這種供給隨時可以轉(zhuǎn)化為自住性需求，具有不穩(wěn)定性。再加上，房地產(chǎn)市場的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)中介利用不對稱的市場信息控制供應(yīng)量，進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求的局面。
仔細(xì)研讀的話，就能發(fā)現(xiàn)，上述兩個重要的問題甚至是一種基本上無法解決的困局。至少在教育資源本身無法大規(guī)模增長的情況下，是無法解決的。
這就使得學(xué)區(qū)房問題進(jìn)入了一個尷尬的邏輯循環(huán)——因?yàn)榉吭吹木o俏，學(xué)區(qū)房反而催生出了巨大的投資需求。對家長來說，一方面投資學(xué)區(qū)房，可以讓孩子獲得優(yōu)質(zhì)的教育。另一方面，在孩子入學(xué)前或者畢業(yè)后，學(xué)區(qū)房豐厚的租金也是一筆可觀的收入。最重要的是，學(xué)區(qū)房是一種投資，未來可以以更高的價格賣出去。
在這種情況下，學(xué)區(qū)房顯然成為了類似07年股市的擊鼓傳花運(yùn)動，然而教育資源短期的難以擴(kuò)容和部分優(yōu)質(zhì)資源的不可替代性，使得投資學(xué)區(qū)房，具有很好的保值和收益性，沒有類似股票市場的巨大擴(kuò)容風(fēng)險。所以投資學(xué)區(qū)房可比股市有保障多了。于是學(xué)區(qū)房的收益性使它成為最理想的二次置業(yè)產(chǎn)品。這種馬太效應(yīng)也在吸引更多的資金關(guān)注這一領(lǐng)域，學(xué)區(qū)房的市場越滾越大。到最后，是誰接棒呢？那是最可怕的。學(xué)區(qū)房成了一場瘋狂游戲！
對此，我們心里都應(yīng)該清楚，這是一個很嚴(yán)重的非健康的現(xiàn)象。對于城市規(guī)劃來說，學(xué)區(qū)房的存在，很可能就此將城市劃分為不同收入階層居住的“窮人區(qū)”和“富人區(qū)”，國外已經(jīng)有了非常明顯的體現(xiàn)，中國可能更甚。隨著學(xué)區(qū)房價格的高漲，優(yōu)質(zhì)教育資源成為富人階層的特權(quán)。這一方面有礙于教育公平的前提，另一方面也很可能演變成一種“階級固化”的病態(tài)趨勢。不利于社會穩(wěn)定，不利于人才培養(yǎng)，也有悖于社會公平。
在這樣的循環(huán)基礎(chǔ)上，學(xué)區(qū)房的存在對于教育資源本身也存在馬太效應(yīng)——更優(yōu)質(zhì)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校獲得更加廣泛生源的同時，必然面臨教育資源不足進(jìn)而擴(kuò)張的發(fā)展思路，這就使得財(cái)政扶持更加向于上述區(qū)域，而原本在教育資源上積弱的區(qū)域也就更加無法的到進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會。最后的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加大教育資源的不平衡，使得學(xué)區(qū)房問題陷入更大的死循環(huán)。
從這個角度出發(fā)，以眼前的中國來看，解決學(xué)區(qū)房的方法只有一個——加大教育投入力度，增加優(yōu)秀教育資源。相比之“就近上學(xué)”將教育資源與住地捆綁的改革思路，政府更應(yīng)該考慮的是加大公立學(xué)校的建設(shè)力度，從供需上一舉解決優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的問題。特別是在傳統(tǒng)的就近上學(xué)已經(jīng)催生出病態(tài)的區(qū)域房地產(chǎn)走勢之后，也唯有真的將矛頭指向供需關(guān)系本身，才能真正的在解決天價學(xué)區(qū)房問題的同時，讓公眾從更加廣泛的教育資源中受益。
