談到城市化，就會提到兩個爭議性的問題：問題一：城市化與經濟發展誰促進了誰？問題二：是城市化還是城鎮化？
針對第一個問題，要論及城市化與經濟發展的關系的話，毫無疑問，城市化是經濟發展的一個結果，同時城市化本身也在為未來的經濟發展提供源源不斷的動力。
針對第二個問題，我們先看一下城市化的表述，其進程表面上是如何實現農民為市民的過程，實際上整個轉變過程涉及到人口就業結構、經濟產業結構和城鄉空間結構的轉變，其核心解決的是農村中低收入群體在城鎮化進程中自身可持續生存、生活和發展的問題。所以我們提的城鎮化實際就是城市化，只不過表述上采用了與我國具體國情相適應的、體現我國特色的“城鎮化”稱謂。
但過去三十余年中國的城市化進程，無疑也留下了太多的遺憾。其中一個問題便是城市低質的復制擴張，使城市看起來光鮮但不宜居了。
例如已在北京、上海等大都市體現出來的“大都市病”。高昂的房價，糟糕的交通，以及今冬北京極其嚴重的霧霾天氣，這一切都在成為城市化進一步發展的阻礙。城市應該是適宜人類居住的地方，而不是相反。
類似的問題也不僅在大都市出現，在武漢、西安等等較為發達的二線城市里，上述情況并不比核心一線城市好，甚至有時更為糟糕。
或許正因為如此，在新一屆政府開展工作之后，將“新型城鎮化”列為政府工作的重中之重。其思路，則是將中小城鎮，以及大城市周邊的衛星城鎮作為城市化推進的重點，以緩解“大都市病”的蔓延。
這的確是解決問題的一個思路，但至少應該與之并行的，則是對現有城市的改造，重構城市的宜居性，提高城市化的效率。
我們認為，至少未來在現有城市改造方面還大有潛力可挖。甚至可以為新的城鎮化提供更大的空間?！按蠖际胁 钡穆踊蛟S并不是因為其大，而是在于其大的過于低效了。
正如安邦咨詢董事長陳功先生總結的，簡單地說，新型城鎮化，就是城市的重構！城市道路需要重構，城市的街區需要重構，城市的廣場需要重構，讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。
這一城市改造過程中也蘊藏著巨大的商機，我們姑且可以將之稱為“樓宇經濟”。
核心城市已無存量土地，重構城市的宜居性必然建立在對現有建筑的升級改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見效最快。
例如，核心位置商業地產已進入存量時代，產品差異化趨勢凸顯，核心區域的商務樓宇面臨再聚集趨勢。對于投資商來說，其對應策略是舊樓改造、存量提升，而對政府來說則是發展樓宇經濟，即對核心區域存量樓宇升級改造，改變其趨于老化的現狀，最大限度挖掘區域價值，提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高了政府稅收。“樓宇經濟””一方面改變了城市面貌，另一方面也促進了經濟發展。
從這個意義上來講，樓宇經濟就是新型城鎮化一樣，將成為中國城市化轉型最重要的兩個方向。
