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2025年09月03日
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新浪樂居訊世界上絕大多數(shù)地區(qū)的城鎮(zhèn)化都是由工業(yè)化帶動的。而這些先例在海南未必可以，其資源稟賦和政策條件決定海南必須走一條非工業(yè)化主導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。在海南最近兩年公布的有關(guān)城鎮(zhèn)化建設(shè)的規(guī)劃和指標(biāo)中，一百個風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)，被視為建設(shè)城鎮(zhèn)化的“另辟蹊徑”。
海南省住建廳廳長王志宏在一次關(guān)于城鎮(zhèn)化的會議上介紹說，海南城鎮(zhèn)化水平為50.5%，低于國家城鎮(zhèn)化率51.27%，如按戶籍人口計算，城鎮(zhèn)化水平為38.12%，若再扣除農(nóng)墾因素，海南實際城市化水平僅為32%。
對于一個人口只有800萬的人口小省而言，這樣的城鎮(zhèn)化水平明顯低于全國其它城市。依托南北兩大城市?？谌齺喌膸樱Ｄ铣擎?zhèn)化依然處在較低的狀態(tài)。盡快實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和改善人們生活水平的政治、經(jīng)濟訴求愈加迫切，經(jīng)過反復(fù)的專家論證，建設(shè)風(fēng)情小鎮(zhèn)成為海南實現(xiàn)較高城鎮(zhèn)化水平最快捷的辦法被提上日程。
25年前，海南的城鎮(zhèn)化水平僅為16.99%。
一些海南本地群眾回憶說，建省辦經(jīng)濟特區(qū)前，海南城鄉(xiāng)的各項建設(shè)十分落后，?？诋?dāng)時只是一個邊陲小城，1.5平方公里的市區(qū)內(nèi)只有5條主要馬路；全城唯一的設(shè)于省政府門前的紅綠燈還是假的——用彩色紙張貼；排水管道全是明渠，淤塞不暢，蚊蟲繁衍，臭氣熏天。南部的三亞市容破舊不堪，規(guī)模僅僅相當(dāng)于內(nèi)地一個破落的小鎮(zhèn)。中部的五指山、瓊中、白沙等市縣，位于大山深處，交通極為不便，出五指山到省會?？冢辽傩枰嶔ぐ胩鞎r間。其他縣城更是一片破舊、衰敗的景象。
現(xiàn)在享譽全國的亞龍灣、三亞灣等著名灣區(qū)還只是一片裸露的沙灘。海南的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被看作中國最落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，僻遠(yuǎn)而落后。
時至今日，即使當(dāng)海南的城鎮(zhèn)化水平突破50%，相比25年提高了近34%的比例，但對于海口、三亞兩地人口占全省總?cè)丝诘某^30%的現(xiàn)狀而言：其它市縣的城鎮(zhèn)化率嚴(yán)重偏低。因而，小鎮(zhèn)的建設(shè)，相比于市縣的建設(shè)，更加迫切。
幾年前，房地產(chǎn)業(yè)作為支撐海南城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)為海南新世紀(jì)城鎮(zhèn)化帶來了一次契機。
大規(guī)模的投資，帶動當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民就業(yè)。
在一次對香水灣一帶居民的采訪中，居民陳先生對樂居記者表示，他所居住的地方，自從富力、中信、君瀾等房企不斷進駐之后，當(dāng)?shù)鼐用駸o論從收入水平還是居住環(huán)境都有了較大的提升。一天與大多數(shù)城市里的人一樣上班、下班，有著相比以前較高的收入水平，隨著項目的開發(fā)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸完善。房企入駐，享受近百億投資帶來的福利，當(dāng)?shù)鼐用袂八从械男腋８?，采訪過程中，對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，陳先生滿口贊譽。
在陵水英洲鎮(zhèn)上，樂居記者隨機采訪了一位姓趙的摩的司機，從去年開始，老趙會每天奔波在從高鐵站到清水灣一帶的公路，經(jīng)常拉一些來往看房客人，算不上一份穩(wěn)定的工作，但至少目前，每月4000元左右的收入，已經(jīng)相當(dāng)于一年種莊稼所掙收入的一半以上。在老趙的夢想中，他希望這兩年能在鎮(zhèn)上買套房子，跟家人一起享有地產(chǎn)。按揭，這個對城市居民而言稀疏平常的字眼，在這個農(nóng)村人老趙口中也不斷被提及。
與城市人一樣享有同樣資源和社會進步帶來的福利成為海南居民的城鎮(zhèn)化夢想。房地產(chǎn)業(yè)進駐，讓這樣的夢想更貼近了一些。
別樣城鎮(zhèn)化的重新選擇
然而，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)飽受詬病，資源掠奪加速，高庫存到來的地產(chǎn)危機隨時崩盤的現(xiàn)實逼近，一場寄予地產(chǎn)開發(fā)帶來城鎮(zhèn)化的理想顯然“此路不通”。另謀產(chǎn)業(yè)支撐，成為海南城鎮(zhèn)化發(fā)展的重新選擇。
資金成為目前阻礙其發(fā)展的主要瓶頸。
在海南省今年公布的有關(guān)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政府撥款項目顯示中，7000多萬元的資金投放，遠(yuǎn)不足以解決城鎮(zhèn)化問題。
依靠企業(yè)招商引資發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)成為海南城鎮(zhèn)化建設(shè)選擇。最近幾年，單一的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)被政府予以政策限制，而一些打包開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，綜合產(chǎn)業(yè)運營的開發(fā)模式得到政府和開發(fā)商的青睞，企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)支撐開始成為城鎮(zhèn)化的主角。
截至目前，中弘、中體、羅頓、榮豐等企業(yè)已經(jīng)在海南的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，先下一城。
在海口市中心區(qū)的西南帶，中弘股份開發(fā)的南國荔園項目坐落那里，低密度的大型旅游區(qū)開發(fā)，從而配合海南國際旅游島及?？谟琅d鎮(zhèn)國際旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃。五星級酒店、溫泉酒店、高爾夫球場、高爾夫莊園等支撐這一片區(qū)城鎮(zhèn)化訴求。
2009年中體產(chǎn)業(yè)與國際奧委會、萬通地產(chǎn)等簽訂合作意向書，在三亞市海棠灣投資建設(shè)“三亞奧林匹克國際村”項目，公司占項目公司股權(quán)46%。該項目以奧林匹克博物館及奧林匹克青年學(xué)院為主線，集教育、文化、展覽、運動、會議、度假為一體，一個未來媲美亞龍灣的海灣小鎮(zhèn)已現(xiàn)雛形。
2002年羅頓發(fā)展以2.16億元向博鰲控股公司購買位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規(guī)劃區(qū)萬泉河側(cè)的土地使用權(quán)1800畝，用于建造國際友好村、度假別墅區(qū)等項目。2013年1月公司同意與瓊海市政府簽署大靈湖濱溫泉酒店等四個項目建設(shè)用地征地補償費用協(xié)議書補充協(xié)議，確認(rèn)2002年起公司擁有四宗地塊土地開發(fā)、建設(shè)權(quán)利，繼續(xù)享有土地開發(fā)、建設(shè)權(quán)利，已經(jīng)支付的資金均列入土地開發(fā)成本。
香港的榮豐地產(chǎn)這兩年通過與政府的合作開發(fā)，在海口紅旗鎮(zhèn)拿下上萬畝的土地開發(fā)權(quán)，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的打造，付于當(dāng)?shù)鼐用竦刈獾耐瑫r，招募居民到產(chǎn)業(yè)園就業(yè)，同時打造大型度假村，預(yù)計投資200億，打造紅旗生態(tài)產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)，預(yù)計在明年正式啟動。
相比之前的地產(chǎn)開發(fā)熱潮，新一波的城鎮(zhèn)化開發(fā)，讓許多錯過海南地產(chǎn)開發(fā)最佳時期的房企有了一次新的機會。按照有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，在海南涉及城鎮(zhèn)化投資上百億的綜合大型的開發(fā)項目不少于十個。榮豐、合景泰富、現(xiàn)代、華潤等企業(yè)已經(jīng)在先后逐鹿。
風(fēng)情小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化夢想
在產(chǎn)業(yè)支撐的同時，如何生存的問題同是樣海南城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要課題。
在今年3月舉辦的海南城鎮(zhèn)化規(guī)劃會上清華大學(xué)教授武庭海提出，“城鎮(zhèn)化不是簡單的把農(nóng)民變成市民，如果把中部山區(qū)農(nóng)民轉(zhuǎn)移到東部沿海，魚都抓不到，如何生存？”與會者在討論中說出了很多大實話，大家認(rèn)為海南的城鎮(zhèn)化首先要確定兩個目標(biāo)，即解決農(nóng)村農(nóng)民發(fā)展問題、提高收入，并解決地方經(jīng)濟發(fā)展問題?！昂Ｄ铣擎?zhèn)化不能照搬全國模式，如果簡單的把農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，很多農(nóng)民不愿意，也會給城市帶來壓力。城鎮(zhèn)化要解決農(nóng)村離腳上田不離鄉(xiāng)、變身份不離農(nóng)”的問題。
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中，海南開始注重不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同的生存方式，在引入企業(yè)投資的同時，海南省政府針對不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色，打造不同屬性的城鎮(zhèn)化定位。在其規(guī)劃中，建設(shè)100個特色風(fēng)情小村鎮(zhèn)，其中50個風(fēng)情小鎮(zhèn)，10個旅游名鎮(zhèn)。共分為4大板塊：旅游名鎮(zhèn)板塊，休閑度假旅游板塊、農(nóng)業(yè)觀光旅游板塊、海洋產(chǎn)業(yè)觀光板塊。
例如：旅游板塊—?？谘葚S鎮(zhèn)(東寨港紅樹林)－文昌東郊鎮(zhèn)(東郊椰林)－瓊海會山鎮(zhèn)(萬泉河漂流)－三亞天涯鎮(zhèn)(天涯海角)－樂東尖峰鎮(zhèn)(尖峰嶺)－五指山水滿鄉(xiāng)(五指山)－昌江昌化鎮(zhèn)(棋子灣)。二是休閑度假旅游線路。瓊海博鰲鎮(zhèn)(會展經(jīng)濟)－萬寧興隆鎮(zhèn)(演藝娛樂、體育賽事、高爾夫產(chǎn)業(yè))－儋州藍(lán)洋鎮(zhèn)(溫泉療養(yǎng)業(yè))－儋州中和鎮(zhèn)(東坡書院文化產(chǎn)業(yè))－澄邁福山鎮(zhèn)(咖啡文化產(chǎn)業(yè))。三是農(nóng)業(yè)觀光旅游線路。?？谠讫堟?zhèn)(動物養(yǎng)殖業(yè)基地)－定安龍門鎮(zhèn)(橡膠、檳榔、荔枝、甘蔗、胡椒種植業(yè)基地)－屯昌楓木鎮(zhèn)(苦瓜、紅茄基地)－保亭三道鎮(zhèn)(橡膠、椰子、芒果、紅毛丹基地)－瓊中營根鎮(zhèn)(綠橙基地)－白沙牙叉鎮(zhèn)(“老三樣”甘蔗、橡膠、木薯和“新三樣”竹、藤、南藥產(chǎn)業(yè)基地)－東方天安鄉(xiāng)(橡膠、花梨、木棉基地)。四是海洋產(chǎn)業(yè)觀光旅游線路。臨高新盈鎮(zhèn)(集海釣、筏釣、拉網(wǎng)、趕海、觀光等為一體的海洋休閑產(chǎn)業(yè))－樂東鶯歌海鎮(zhèn)(鹽場和漁場)－陵水新村鎮(zhèn)(海洋捕撈業(yè)和海水養(yǎng)殖業(yè))……
以海口、三亞、儋州等區(qū)域性中心城市為龍頭、縣城為骨干、特色小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)、各類不同風(fēng)格的旅游度假區(qū)為補充的城鎮(zhèn)化體系的一百個風(fēng)情小鎮(zhèn)進入海南城鎮(zhèn)化的絕對進程中。
在海南城鎮(zhèn)化的藍(lán)圖里，未來五年，城鎮(zhèn)化率達(dá)56%以上。將近6個點的指數(shù)提升，風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)被寄予厚望。
