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2025年07月18日
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●前海是金融中心，經(jīng)營人的欲望空間；橫琴是文化娛樂區(qū)，是花錢的地方；南沙應(yīng)該是高端工業(yè)基地，是創(chuàng)業(yè)之所。
●高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子，混碗飯吃，對不起，請走，這就是城市的殘酷。
●作為服務(wù)性政府，他希望老百姓安居樂業(yè);作為經(jīng)營型政府，他當(dāng)然希望房價上漲，這種政府內(nèi)在矛盾，導(dǎo)致每一次調(diào)控都抬高房價。
“城市的房子是讓你圓夢的，不是讓你睡覺的”，金巖石說，這是城市化發(fā)展到最后，露出的猙獰面目。
金巖石，經(jīng)濟學(xué)博士、獨立經(jīng)濟學(xué)家，對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)、金融證券都有深入研究。人們喜歡將金巖石和謝國忠作對比，同樣基于致富欲望和超級貨幣理論，一個對市場樂觀，一個則悲觀到極點。
事實上，他的樂觀當(dāng)中，隱含著對城市化非均衡發(fā)展的擔(dān)憂。他認(rèn)為，房價不僅與收入水平和租金水平相關(guān)，而且和稀缺資源的分配相關(guān)，高房價之所以存在并持續(xù)以不合理速度挑戰(zhàn)居民的心理底線，就是由于城市中出現(xiàn)了一種新的財富———城市化空間的依附性溢價。他也一直在警告“所有的邊緣城市”，不要再開發(fā)了。因為城市化完成之時，中心城市的房價漲，邊緣城市跌，邊緣城市中缺水的城市會崩盤。
探討南沙：應(yīng)在工業(yè)上做高端而不是去爭消費中心、金融中心
南都：在闡述“超級都市圈驅(qū)動”理論時，你曾認(rèn)為，南沙新區(qū)趕不上前海新區(qū)，為什么？
金巖石：想把一個地方開發(fā)出來，是要農(nóng)業(yè)主導(dǎo)、工業(yè)主導(dǎo)，還是要金融主導(dǎo)？開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，就像蓋房子，裝修標(biāo)準(zhǔn)不一樣決定了房子的市場評價。如果把南沙和前海比較，人們首先會注意到，前海很小，南沙很大，開發(fā)需要多少錢？如果腦子里沒這個概念，就不可能做好開發(fā)。當(dāng)年天津開發(fā)區(qū)面積30多平方公里，以當(dāng)時的財力僅能開發(fā)3平方公里；濱海新城2200多平方公里，結(jié)果成為鬼城。所以，任何區(qū)域性的開發(fā)必須定位好。當(dāng)初南沙劃出650平方公里，甚至延伸至800平方公里，這是一個什么概念？很多人說，南沙已經(jīng)投了幾千億進去了，我說，幾千億在南沙就是打個水漂。
南都：但南沙作為國家級新區(qū)，人們的期望值是很高的。
金巖石：所以我說它定位錯了。每一個城市都有中心，每一個城市群也都有中心，珠三角城市群有三個核心：香港、深圳、廣州，香港和深圳之間形成了以前海為中心的港深一體化，將成為第一大金融中心。在港深雙核的基礎(chǔ)之上，前海不管如何定位，它一定是在兩個金融中心之間形成一個紐帶，市場空間至少有20萬億，這也意味著廣州不再有和深圳去爭區(qū)域金融中心的特殊地位了。這時候，我們再把南沙作為廣州中心之外的邊緣區(qū)，那么南沙的定位就值得研究了。
南都：你意思是說，珠三角城市圈的中心在港深而不是廣州？
金巖石：是的。如果廣州是無可爭議的金融中心，那么南沙作為金融開放區(qū)，可以比廣州更加開放；但是以珠三角城市群作為一個整體，這個中心無可爭議是香港，而香港最后選擇了跟深圳一起。珠三角正在開發(fā)的三個新區(qū)，一個是前海金融中心，一個是橫琴文化娛樂中心，惟獨南沙定位不清。
南都：那么你認(rèn)為南沙新區(qū)應(yīng)如何定位？
金巖石：如果把前海、橫琴和南沙放在一起比較，我們就會看到，它分別代表著人性當(dāng)中的三個點，前海去激發(fā)人們追逐財富的欲望，這就是金融中心的概念，金融中心經(jīng)營的是人的欲望空間；然后橫琴，它經(jīng)營的是人們的消費欲望，所以定位為文化娛樂，實際上是花錢的地方。南沙呢？很明顯他只能在工業(yè)上做高端，而不是跟人家去爭消費中心，金融中心。所以是在工業(yè)區(qū)中爭高端，這樣的定位就能夠以創(chuàng)新導(dǎo)向性的產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，形成金融中心的外圍。650平方公里的開發(fā)空間，它的空間并不稀缺，從而維持較低的收入費用，較低的房價，吸引較高的人才，形成較高的競爭力，這就是兩低兩高，低房價、低工資、高的生活水準(zhǔn)保持高的競爭力———這就是南沙的定位。
南都：如何看待它的投資空間？
金巖石：從定位角度去看投資，如果南沙將來是一個工業(yè)導(dǎo)向的城市外圍，那么這個地區(qū)的投資應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型的投資，我們更可能把它變成金融中心的外圍，來擴容更多的新興產(chǎn)業(yè)，去孵化更多的新興產(chǎn)業(yè)。全球所有的金融中心都在外圍有一個高科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，比如紐約作為全球金融中心，在其外圍就有一個高科技創(chuàng)業(yè)區(qū)。上海國際金融中心，外圍就有一個蘇錫常高科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，上市公司的數(shù)量也最高。高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)在某種意義上需要靠大量的資金投入，也就是“燒錢燒出來的”。所以從這個意義上講，南沙應(yīng)該是一個高科技創(chuàng)業(yè)基地，上可從金融中心獲得資金，下可接納承載各種不得不退出城市的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型企業(yè)。
每一個地方政府都想當(dāng)老大這就是鬼城出現(xiàn)的原因
南都：2011年是城市化的關(guān)鍵點，城市化率超過50%。城市化提速卻也造就了很多鬼城，這個現(xiàn)象給我們什么警示？
金巖石：城市化的發(fā)展必然是非均衡的，不可能平衡發(fā)展。打個比方，一元錢投在沿海，七年回本，投資西北可能七十年也回不來。我們必須承認(rèn)中央作為一級開發(fā)商的身份，如果不提出這個概念，就等于放任自然，讓每一個地方政府都想當(dāng)老大，都變成了一級開發(fā)商，這就是鬼城出現(xiàn)的原因，這是人造的。
南都：當(dāng)?shù)胤秸鳛殚_發(fā)商，對土地的依賴也是必然？
金巖石：當(dāng)然。對土地財政的依賴，有其內(nèi)在必然性。現(xiàn)代政府伴隨著城市化，必須承擔(dān)金融責(zé)任，也就是一手經(jīng)營貨幣，一手經(jīng)營城市。這樣現(xiàn)代政府就出現(xiàn)了雙重角色，作為服務(wù)性政府和經(jīng)營型政府。經(jīng)營型政府的經(jīng)營模式是什么？超額驅(qū)動和超額投資。當(dāng)貨幣量的增長長期高于經(jīng)濟增長的時候，超額貨幣就會轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價格的上漲，地價上漲。
中心城市房價必將高漲邊緣城市會逐漸“消滅”掉
南都：地價上漲導(dǎo)致房價上漲。你預(yù)計北京天價豪宅將達到50萬/平方米，會不會過于樂觀？
金巖石：必然樂觀，城市化必然導(dǎo)致房價上漲。那么房價什么時候不漲呢？我們把整個經(jīng)濟發(fā)展分成三個階段。城市人口在20%到35%，這是第一階段，大城小鎮(zhèn)普漲；城市人口在35%到50%，這是加速階段，大城大漲，小鎮(zhèn)小漲；城市人口在50%以上，冰火兩重天，中心城市漲，邊緣城市跌，邊緣城市中缺水的城市會崩盤，我們正處于這個階段。
南都：所以，你只是對中心城市的房價看漲而已？
金巖石：其實我一再警惕所有的邊緣城市，不要再開發(fā)了。如果一個城市90%以上的人依賴地下水，這時候在地上蓋房子，在地下抽水，這是什么行為？這是釜底抽薪。如果生活的土地，連地下水都會被抽干，這個地上的不動產(chǎn)將會有什么結(jié)果？它一定崩盤。所以城市化的最后階段，中心城市房價會漲，但邊緣城市會逐漸被消滅掉，這個消滅過程中不是說文化也會消失，你會帶著這些文化融入多元文化，然后讓多元文化的空間產(chǎn)生創(chuàng)造力。所以一個區(qū)域性的文化融入一個新的空間，會成為創(chuàng)新的力量。
當(dāng)你掙不到那份收入你就老老實實在鎮(zhèn)里待著
南都：如果說合理房價是偽命題，那么漲幅是否有合理尺度？
金巖石：沒有合理漲幅的概念。高房價第一補償原住民，讓出空間，第二調(diào)節(jié)外來人口，抑制人口流入，這樣才能讓城市人口流動平衡。所以它的合理性不在于想進城的人都能住，因為城市不是給人住的。人們不僅僅為了住才進城。有一種說法城市讓生活更美好，錯，城市讓生活更有風(fēng)險。
南都：再高房價也要以實際購買力為基礎(chǔ)吧。
金巖石：你賺不到那個錢，你就別在那待。就那么殘酷。對于年輕人來說，你想打工，在城里住下，那你就要找到樂意給你高工資的人。高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子，混飯吃，對不起，請走，這就是城市的殘酷。所以，我一直在講城市化發(fā)展到最后，2025-2030年這個區(qū)間，會露出它的猙獰面目。
南都：城市化的猙獰面目是什么？
金巖石：一級“消滅”邊緣城市，一級“消滅”農(nóng)村。很多人說，城市化就是讓更多的農(nóng)民進城，不可能的，你把農(nóng)民的土地剝奪了，讓他進城，那他只能留在街頭。如果一個城市滿街都是流浪的農(nóng)民，那么這個城市還能活嗎？不是，城市不是什么人都能進去的。所以，我們發(fā)展的過程中必然是城市化為主，城鎮(zhèn)化為輔。城市化保證國家的競爭力，城鎮(zhèn)化保證退出競爭的人能夠生存。什么叫城，城是外來人的地方，什么叫鎮(zhèn)，鎮(zhèn)是本地人的地方。那么城和鎮(zhèn)分開，你會去哪個？當(dāng)你掙不到那份收入，你就老老實實在鎮(zhèn)里待著。
